Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по административному иску Нерсисяна ФИО7 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об оспаривании отказа в государственной регистрации,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.02.2015г. № изложенного в сообщении № 63/009/500/2015-7737 от 17.08.2015 г., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1, путем государственной регистрации договора аренды от 09.02.2015г. №(2015-2063) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. № кадастровый №, общей площадью 36 кв. м, с разрешенным использование «для установки торгового павильона модульного типа, сроком с 01.01.2015г. по 31.12.2063г.», заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ФИО1

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий по доверенности, исковые требования поддержал. Суду пояснил, что на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ№-р руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области между административным истцом и Территориальным Управлением имущества в Самарской области заключен договор аренды от 09.02.2015г. №(2015-2063) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 36 кв. м, с разрешенным использованием «для установки торгового павильона модульного типа, сроком с 01.01.2015г. по ДД.ММ.ГГГГ г». 29.06.2015г. договор аренды земельного участка был представлен для государственной регистрации. Сообщением от 17.08.2015г. № в регистрации договора аренды земельного участка было отказано, по тем основаниям, что не было представлено документов, подтверждающих полномочия третьего лица, и договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным. С данным отказом не согласны, поскольку между ФИО1 и Администрацией Центрального района г. Тольятти заключен договор аренды земельного участка № от 23.02.1999г. На момент заключения вышеуказанного договора аренды стороны руководствовались положениями Земельного кодекса РСФСР, следовательно, положения ст. 7 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и ст. 34 Федерального закона №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» не подлежат и не могут быть применены. Более того, указание административного ответчика на регулирование гражданских правоотношений по заключению договора аренды на новый срок положениями ст. 34 ЗК РФ являются ошибочными, поскольку положения ст. 34 ЗК РФ определяют общие правила предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством при предоставлении земельного участка впервые. Регистрирующим органом не учтено, что ст. 22 ЗК РФ определены гарантии прав арендаторов земельных участков, уже являющихся объектом правоотношении. В рассматриваемом споре публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка прекратились (административный акт исполнен), а между административным истцом и Территориальном управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком. Именно в рамках возникших еще в 2000 г. гражданских правоотношений заявителем было реализовано преимущественное право на заключение нового договора аренды земельных участков предусмотренное п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Относительно отсутствия полномочий на предоставление земельного участка, то в силу Положения о Территориальном управлении, руководитель распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Агентством (подп. 7.3 п. 7). В соответствии с п. 6 Положения руководитель имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем Территориального управления по согласованию с руководителем Агентства. В связи с этим согласованию с Агентством подлежит определение конкретных структурных подразделений, в отношении которых будет осуществляться курирование заместителем руководителя, а также перечень вопросов, относящихся к их ведению, что подлежит отражению в должностном регламенте. Вместе с тем, подписание договоров в части распоряжения земельными участками осуществляется на основании приказа руководителя Территориального управления № от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции приказа № от ДД.ММ.ГГГГ о делегировании своих полномочий. Данным приказом руководитель Управления уполномочивает ФИО5 на подписание договоров от имени Российской Федерации, в интересах которой в соответствии со ст. 125 ГК РФ действует Территориальное управление по Положению от имени которого действует руководитель, действующий в свою очередь без доверенности, уполномочивает конкретное лицо – ФИО5 перед третьими лицами. Таким образом, передача полномочий на право подписывать договоры может быть возложена на заместителя руководителя путем издания приказа. Кроме того, из оспариваемого решения административного ответчика следует, что в государственной регистрации договора аренды земельного участка отказано, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом №122-ФЗ для регистрации. Между тем, административным истцом был представлен в адрес заинтересованного лица пакет документов, соответствующий требованиям Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил отложить в связи с занятостью в Самарском областном и Арбитражном суде Самарской области, однако доказательства уважительности причины неявки не представил. Представителем административного истца был представлен отзыв, из которого видно, что административный истец иск не признает, поскольку считает, что ФИО1 обоснованно было отказано в государственной регистрации договора аренды, поскольку договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Кроме того, договор аренды подписан неуполномоченным лицом. Полагает, что данный отказ права ФИО1 не нарушает. В удовлетворении иска просит отказать.

Представитель заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ТУ Росимущества в Самарской области), в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв, из которого видно, что заинтересованное лицо с административным иском согласно, поскольку также считает отказ Управления Росреестра по Самарской области не соответствует закону и нарушает законные права и интересы ФИО1 и РФ. Поэтому считает требования подлежащими удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица мэрии г.о. Тольятти о дне слушания дела извещен, в судебное заседание не явился.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Согласно ч.1,2 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В соответствии с абз. 4, абз.10 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации права может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что 23.02.1999 между Администрацией Центрального района г. Тольятти (правопреемником которой является Мэрия г.о. Тольятти), (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № площадью 36.0 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> в квартале №. Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны запись регистрации.

На основании распоряжения Территориального управления Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ№-р ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 36 кв.м., с разрешенным использованием «для установки торгового павильона модульного типа».

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества и ФИО1 заключен договор аренды № указанного земельного участка, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В пункте 9.8 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (2015-2063) указано, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ; с учетом положений ст. 22 ЗК РФ указанный земельный участок фактически передан ФИО1 (арендатору) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Самарской области для осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка № (2015-2063) от ДД.ММ.ГГГГ.

Сообщением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 отказано в регистрации земельного участка, на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного ст.ст. 34, 38 ЗК РФ, а именно не представлено решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов. Кроме того, предоставленный договор аренды подписан и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества ФИО5, при этом нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия ФИО5 на подписание договора аренды в Управление Росреестра по Самарской области не представлена.

ФИО1, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим административным иском, указывая на то, что ст. 34 ЗК РФ, регулирующая порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей не связанных со строительством, не содержит обязательного условия предоставления земельных участков исключительно по результатам торгов. В пунктах 2 - 6 указанной статьи законодателем была закреплена процедура и порядок предоставления вновь формируемых земельных участков в отношении которых только предстоит проведение кадастровых работ, т. е. земельные участки не могут являться предметом гражданских правоотношений. В данном случае, земельный участок, являющийся предметом договора аренды № (2015-2063) от ДД.ММ.ГГГГ, был передан в аренду на основании заключенного между ФИО1 и Администрацией Центрального района г. Тольятти (в дальнейшем правопреемник - Мэрия г.о. Тольятти) договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Поэтому в рамках возникших еще в 2000 г. гражданских правоотношений административным истцом было реализовано преимущественное право на заключение нового договора аренды земельных участков предусмотренное п. 3 ст. 22 ЗК РФ, и поэтому ст.34 ЗК РФ не применима. В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. 3 ст. 22 ЗК РФ ФИО1 по истечении срока действия договоров аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды на спорный земельный участок. Кроме того, в рассматриваемом споре публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка прекратились (административный акт исполнен), а между ФИО1 и ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорными участками. ФИО5, являлась заместителем руководителя ТУ Росимуществом и действовала на основании п.3 приказа о предоставлении права подписи № от ДД.ММ.ГГГГ

Суд эти доводы отклоняет. В соответствии со ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исходя из положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Согласно ст.34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном нраве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Исходя из содержания данной нормы, договоры аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством, должны заключаться с учетом публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков, при условии заблаговременной публикации информации о таком предоставлении и при подаче более чем одной заявки –только по результатам проведения торгов.

При заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу п. 1 ст. 34 ЗК РФ должен обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущество в Самарской области при предоставлении спорного земельного участка ФИО1 заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, о том, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключен с нарушением порядка, установленного ст. 34 ЗК РФ.

Согласно ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии со ст.185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснений п.121 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу п. 1 ст. 182 ГК РФ полномочия представителя могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа, а также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Согласно п. 128 указанных разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 1851 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

В соответствии с п. 1 ст. 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

К актам, определяющим статус Территориального управления Росимущества в Самарской области относятся Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», Приказ Минэкономразвития России от 1 ноября 2008 г. N 374 "Об утверждении типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом", Положение о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом Росимущества от 29.09.2009. № 278 (далее - Положение).

Данными актами не предусмотрена возможность передачи полномочий руководителя Территориального управления своим заместителям на основании Приказа.

Согласно п. 7.8. Положения, руководитель Территориального управления действует от имени Территориального управления без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.

В соответствии с п. 7.3. Положения, руководитель Территориального управления может распределять обязанности между своими заместителями и определять их полномочия, но только по согласованию с Федеральным агентством по Управлению государственным имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Самарской области был издан приказ № «О внесении изменений в приказ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении права подписи» в соответствии с которым п.5 приказа от ДД.ММ.ГГГГ№ читать в следующей редакции; предоставить исполняющему обязанности заместителя руководителя ФИО5 право подписи следующих документов: 5.3) договоров аренды федерального имущества, … дополнительных соглашений к указанным договорам.

Между тем, учитывая императивный характер ст.185.1 ГК РФ приказ № «О внесении изменений в приказ от ДД.ММ.ГГГГ№ не предназначен для третьих лиц – Управления Росреестра по Самарской области, поскольку является внутренним документом, и, поэтому не может подтверждать перед ними полномочия представителя. Таким образом, предусмотренные Положением полномочия руководителя Территориального управления не могут быть делегированы заместителям на основании приказов, а должны передаваться на основании нотариально удостоверенных доверенностей.

Кроме того, как указал в своем отзыве представитель административного ответчика в Управлении Росреестра по Самарской области отсутствуют документы о согласовании с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом полномочий заместителей руководителя Территориального управления на подписание договоров аренды и купли-продажи земельных участков, а также дополнительных соглашений к ним, от имени территориального управления Росимущества в Самарской области.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований считать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды от 09.02.2015г. №(2015-2063) земельного участка расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадь 36 кв. м, с разрешенным использование «для установки торгового павильона модульного типа, сроком с 01.01.2015г. по ДД.ММ.ГГГГ.» незаконным по основаниям, изложенным в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ№, поскольку соответствует ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и права административного истца данным отказом не нарушены.

На основании изложенного и руководствуясь, ст.ст.175 – 180 КАС РФ, суд,

решил:

В удовлетворении административного иска Нерсисяна ФИО8 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа № от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации, устранении нарушений путем государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№(2015-2063), отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский облсуд через Центральный райсуд г. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Соболева Ж.В.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ года