Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 38RS0036-01-2022-000926-88 (2а-1674/2022) по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Росреестра по Иркутской области о признании решения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратился ФИО4 с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Иркутской области о признании решения незаконным, устранении нарушений прав.

В основание административного иска административный истец указал, что <Дата обезличена> он обратился с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена><Номер обезличен>, заключенного по результатам торгов по обращению взыскания на заложенное имущество.

Уведомлением государственного регистратора Слюдянского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Иркутской области (далее – государственный регистратор) ФИО5 от 15.12.2021 №<Номер обезличен> государственная регистрация прав на недвижимое имущество была приостановлена на основании части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

Административный истец полагает данный отказ незаконным, необоснованным, не соответствующим требованиям статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 14, 18, 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон «Об ипотеке»), поскольку требование о предоставлении нотариально заверенного договора купли-продажи не требуется в связи с приобретением имущества по результатам торгов в ходе исполнительного производства, где производилась реализация заложенного имущества, в связи с чем тот факт, что одним из сособственников реализуемого имущества является несовершеннолетний гражданин не имеет значения.

Административный истец представил для государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» договор купли-продажи от 10.03.2021 №34, заключенный с Управлением Росимущества в Иркутской области, копию заочного решения суда от 09.08.2016, протокол о результатах торгов по продаже заложенного имущества №52-АИ от 02.03.2021.

При реализации имущества на торгах договор подписывают лицо, выигравшее публичные торги, и организатор торгов, при этом собственники (должники-залогодатели) объекта недвижимости в сделке не участвуют.

В связи с чем административный истец ФИО4 просит суд признать незаконным решение - уведомление Управления Росреестра по Иркутской области от 15.12.2022 №<Номер обезличен> о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, возложить на Управление Росреестра по Иркутской области обязанность устранить нарушение прав путем осуществления регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена><Номер обезличен>, реализованного по результатам торгов при обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением суда от 09.03.2022 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены государственный регистратор ФИО5, собственник квартиры ФИО7, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2

Определением суда от 29.03.2022 принят отказ административного истца ФИО4 от административных исковых требований к Управлению Росреестра по Иркутской области в части устранения нарушения прав, производство по делу в данной части прекращено.

Административный истец ФИО4 не явился в судебное заседание, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии со статьей 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), просит о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании административные исковые требования поддержала, повторив доводы, изложенные в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, административные исковые требования не признала, просит суд в их удовлетворении отказать, повторив доводы, изложенные в отзыве на административный иск.

Представитель заинтересованного лица ТУ Росимущества в Иркутской области, заинтересованные лица государственный регистратор ФИО5, ФИО действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО 2 не явились в судебное заседание, о дате, времени и месте которого извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 96 КАС РФ, государственный регистратор ФИО5 просит о проведении судебного разбирательства в ее отсутствие, иные лица о причинах неявки суду не сообщили.

Суд полагает возможным провести судебное разбирательство в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, их представителей в соответствии с частью 6 статьи 226 КАС РФ, поскольку их явка в суд не является и не признана судом обязательной.

Суд, выслушав представителей сторон, рассмотрев административные исковые требования, проверив в соответствии с частями 8, 9 статьи 226 КАС РФ доводы и возражения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что административные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Административный истец обратился в суд с настоящим административным иском 10.02.2022, что подтверждается штампом АО «Почта России» на конверте (л.д.38), после получения оспариваемого решения от 15.12.2021, то есть в пределах срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Исходя из положений статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» участниками отношений, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 2, 8 части 2 статьи 14 данного Закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

На основании части 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В судебном заседании установлено, что заочным решением Ангарского городского суда Иркутской области от 09.08.2016 (вступившим в законную силу 27.09.2016) удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк к ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО6, о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 15-19).

В ходе исполнительного производства произведена реализация имущества должника ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО6, путем проведения торгов, победителем которых признан ФИО4, в связи с чем 02.03.2021 между ТУ Росимущества в Иркутской области и ФИО4 подписан протокол <Номер обезличен>-АИ, которым определено передать данную квартиру административному истцу (л.д. 20-22).

10.03.2021 между ТУ Росимущества в Иркутской области и ФИО4 заключен договор купли-продажи данного недвижимого имущества (л.д. 13-14).

02.12.2021 ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации прав квартиру, представив договор купли-продажи от <Дата обезличена>, акт приема-передачи документов от <Дата обезличена>, копию определения суда от <Дата обезличена>, доверенность ТУ Росимущества в Иркутской области от <Дата обезличена>, постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности от <Дата обезличена>, акт приема-передачи имущества от <Дата обезличена>, копию заочного решения суда от <Дата обезличена>, протокол по результатам проведения торгов по продаже заложенного имущества от <Дата обезличена><Номер обезличен>-АИ, ход аукциона от <Дата обезличена>, протокол заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже заложенного имущества, от <Дата обезличена><Номер обезличен>-П, справку от <Дата обезличена><Номер обезличен>-СН/2710, исполнительный лист от <Дата обезличена>, акт приема-передачи арестованного имущества от <Дата обезличена>, выписку из ЕГРН от <Дата обезличена>, акт о наложении ареста от <Дата обезличена>, постановление о передаче арестованного имущества на реализацию, заявку на проведение торгов от <Дата обезличена><Номер обезличен>, чек об оплате государственной пошлины (л.д. 66, 72-87).

15.12.2021 государственным регистратором ФИО5 принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости на срок до <Дата обезличена>, о чем ФИО4 направлено уведомление №<Номер обезличен> (л.д.10-12).

Основанием для приостановления государственной регистрации прав явилось отсутствие нотариально удостоверенного договора купли-продажи жилого помещения, поскольку одним из сособственников, которым принадлежит продаваемое жилое помещение, является несовершеннолетний.

Суд полагает вывод государственного регистратора о наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав обоснованным, оспариваемое решение является законным, принятым уполномоченным лицом в пределах предоставленных полномочий.

Из выписки из ЕГРН следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес обезличен> принадлежит на праве общей долевой собственности (в размере 1/2 доли каждому) ФИО4, несовершеннолетнему ФИО6 (л.д. 32-36).

В соответствии со статьей 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Частью 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с частями 1, 8 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Из анализа положений данного федерального закона следует, что он не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в статье 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», при реализации имущества в рамках дела об обращении взыскания на заложенное имущество положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Кроме того, правовое значение нотариального удостоверения сделки при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество определено статьей 59 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно части 1 которой права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу части 2 статьи 59 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.

Согласно пункту 1 части 1, части 2 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Согласия органа опеки и попечительства на реализацию недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, при проведении процедуры торгов не получено, как и не представлено оно при заявлении о регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение.

Законодателем установлены особые требования для регистрации сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, в целях защиты их прав и интересов, поскольку они самостоятельно не имеют возможности защищать свои права (получение согласия органов опеки и попечительства, нотариальное удостоверение сделки). При этом у Управления Росреестра по Иркутской области отсутствует право на самостоятельный запрос данных сведений, в связи с чем правовая экспертиза не может быть проведена.

Кроме того, не соблюдение нотариальной формы сделки, которая в данном случае является обязательной и отсутствие прямого указания на не обязательность ее соблюдения при проведении торгов влечет недействительность заключенного договора.

В связи с чем суд приходит к выводу, что государственный регистратор ФИО5 в соответствии со статьей 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» пришла к правильному выводу о наличии законных оснований для приостановления государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку ФИО4 не представлен нотариально заверенный договор купли-продажи.

В соответствии с частью 1, пунктом 2 части 4, частью 5 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Пунктами 5, 7, 13, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

При этом согласно части 2 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с пунктами 215, 2016 Административного регламента Росреестра по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

3) необходимость направления межведомственного запроса;

4) действительность поданных заявителем документов;

5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

Таким образом, анализ вышеуказанных требований закона показывает, что решение о приостановлении регистрации права вынесено в рамках предоставленных государственному регистратору полномочий на основании статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем нарушение закона в данной части не установлено, довод административного истца не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку приостановление государственной регистрации является правом государственного регистратора при наличии оснований и в пределах срока, установленных законом.

Кроме того, приостановление государственной регистрации прав является промежуточным шагом между подачей заявления о государственной регистрации прав и отказом в ее проведении.

В судебном заседании установлено, что государственная регистрация прав была приостановлена на срок до <Дата обезличена>.

Уведомлением от <Дата обезличена> об отказе в государственной регистрации прав № <Номер обезличен> ФИО4 отказано в государственной регистрации права собственности.

Суд, проверив доводы административного истца о нарушении оспариваемым решением его прав, свобод и законных интересов, полагает их необоснованными, не нашедшими своего подтверждения, поскольку решение о приостановлении регистрации прав не является итоговым при рассмотрении заявления о регистрации прав на объект недвижимости, оспариваемым решением государственная регистрация прав приостановлена на три месяца (с <Дата обезличена> до <Дата обезличена>) в соответствии с требованиями закона, при этом, на момент рассмотрения дела срок для приостановления регистрации прав истек, решением Управления Росреестра по Иркутской области - уведомлением от <Дата обезличена> об отказе в государственной регистрации прав № <Номер обезличен> ФИО4 отказано в регистрации права собственности на данный объект недвижимости, которое он вправе оспорить в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ.

При этом в ходе судебного разбирательства установлено, что Управлением Росреестра по Иркутской области законно и обоснованно приостановлена государственная регистрация прав на объект недвижимости в связи с непредставлением нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Таким образом, руководствуясь требованиями статей 17, 18, 35, 40, 55 Конституции Российской Федерации, статей 218, 219, 226 КАС РФ, статей 163 ГК РФ, статей 4, 14, 21, 26, 29, 54, 59 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», статьи 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке», оценивая представленные доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, поскольку уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости принято Управлением Росреестра по Иркутской области в соответствии с требованиями закона, в связи с чем административные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227, 298 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ФИО4 к Управлению Росреестра по Иркутской области о признании решения незаконным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Р.Р. Латыпов

Решение суда в окончательной форме составлено 06 апреля 2022 года.