Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Гарант» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ДВ-Гарант» в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер объекта №, площадь 15 046,1 кв.м., наименование – «Торговый комплекс», назначение – нежилое, находящегося по адресу<адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что является собственником этого объекта, и плательщиком налога на имущество юридических лиц, налоговая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2019 года утверждена приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 №103 в размере 256 084 622,83 рублей. Отчетом об оценке №180/Н/2020 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 195 835 257 рублей. Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 16.12.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо Правительство Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ДВ-Гарант» - ФИО1, поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослалась на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица Правительства Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных возражениях представитель заинтересованного лица Правительства Хабаровского края просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости. Считает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям, предъявляемым к таким документам, и не может быть принят в качестве доказательства. Применяя затратный подход к оценке, в нарушение пункта 24 ФСО № 7 оценщик определили рыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. Также ссылается на то, что Правительство Хабаровского края не является заинтересованным лицом в данном деле, поскольку исполнение бюджета осуществляется финансовым органом – министерством финансов Хабаровского края.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости указано, что с 28.06.2012 года на кадастровом учете находится объект недвижимости, кадастровый №, назначение - нежилое, наименование – Торговый комплекс, площадь 15 046,1 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 1, адрес (местоположение): <адрес>, Право собственности с 14.09.2009 года зарегистрировано за ООО «ДВ-Гарант».

Согласно части 1 статьи 372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 375, пунктом 1 части 1, части 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении некоторых видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, к которым относятся и административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года № 308 «О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае» введен налог на имущество организаций. Законом установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 квадратных метров и помещений в них, включенных в соответствии со статьей 378.2 части второй Налогового кодекса РФ в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (пунктом 3 статьи 1.1).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») утверждены по состоянию на 01.01.2019 года, результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером № - в размере 256 084 622,83 рублей. В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этого объекта внесены 11.02.2020 года, кадастровая стоимость применяется с 01.01.2020 года.

Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 19.12.2019 года № 264 определен на 2020 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в который включен объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке) указано, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (часть 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Являясь плательщиком налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, ООО «ДВ-Гарант» имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта капитального строительства, и вправе обратиться в суд с таким требованием.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости было подано ООО «ДВ-Гарант» в суд 16.12.2020 года. До обращения в суд с таким заявлением общество в иные инстанции не обращалось.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке указаны в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

По заказу ООО «ДВ-Гарант» оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровый №, наименование – торговый комплекс, назначение - нежилое, площадь 15 046,1 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер 1556), о чем 02.12.2020 года подготовлен отчет № 180/Н/2020.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:23:0050604:108 определялась по состоянию на 01.01.2019 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке от 02.12.2020 года № 180/Н/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов. Оценщик исходил из того, что этот метод дает хорошие результаты когда дата создания объекта оценки близка к дате создания типового проекта, когда отличия аналога и объекта оценки минимальны. Отказ от использования сравнительного и доходного подходов, и иных методов в рамках затратного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 79-89 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки ((пункты 18, 19, 20 ФСО №1, п.п. «в» п. 24 ФСО №7).

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

Изучив документы (технический паспорт, выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта кадастровый №) и произведя визуальный осмотр объекта, оценщик установил, что: объект оценки является нежилым зданием – трехэтажным торговым комплексом (в том числе подземных 1), площадь 15 046,1 кв.м., строительный объем 69 329 куб.м., находится в <адрес>; построен в 1975 году и сначала использовался как склад готовой продукции; в 2009 году здание переоборудовано в торговый комплекс. Основная часть торгового комплекса с лестницами и лифтами (Литер И, И3, И4, И5, И7) – это 3-х этажный торговый комплекс с межэтажными лестницами и лифтами, вынесенными за контур основного здания, имеет класс конструктивной системы – КС-4 (каркасные конструкции из железобетона), соответствует классу качества Эконом. Вспомогательные помещения торгового комплекса: Литер И1 и Литер И2 - имеют класс конструктивной системы КС-1, соответствуют классу качества Эконом; Литер И6 (холодильник) - класс конструктивной системы – КС-11 (страницы 31-33 отчета).

Так как объект оценки в своем составе имеет несколько составных элементов, поэтому аналоги подбирались оценщиком для каждой составной части отдельно. Аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям (класс конструктивной системы, общая этажность, сопоставимость объема объекта).

В качестве аналога для основной части торгового комплекса с лестницами и лифтами (Литер И, И3, И4, И5, И7) оценщик выбрал типовой объект - «Магазины универсальные от 1 до 3 этажей», класс качества – Эконом, класс конструктивной системы – КС-4. Сведения об объекте-аналоге получены из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.8 «Торговля», объект ОЗ.08.000.0058.

В качестве аналога для вспомогательного помещения (Литер И1 загрузочная камера и щитовые) – одноэтажной пристройки, имеющей с основным зданием (Литером И) общую стену, выбран типовой объект ОЗ.08.000.0036 «Магазины для торговли мебелью», класс качества – Эконом, класс конструктивной системы – КС-1. Сведения об аналоге получены из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.8 «Торговля».

В качестве аналога для вспомогательного посещения (Литер И2) – многосветного разделительного пространства входной группы, с ограждением из светопрозрачных конструкций, имеющего общую стену с основным зданием (Литер И), в котором расположены эскалаторы и лестницы, выбран типовой объект ОЗ.08.000.0041 «Магазины универсальные с подвалом», класс качества – Эконом, класс конструктивной системы – КС-1. Сведения об аналоге получены из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.8 «Торговля».

В качестве аналога для вспомогательного помещения (Литер И6) – помещение холодильника, пристроенное к основному зданию (Литер И1), выбран типовой объект С3.03.000.0048 «Ангары с утепленными стенами утепленные», класс конструктивной системы – КС-11. Сведения об аналоге получены из Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.8 «Торговля».

Расчет стоимости объекта оценки производился отдельно по каждой составной части. Исходя из того, что объекты-аналоги имеют некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства, оценщик внес ряд поправок:

- для основной части торгового комплекса с лестницами и лифтами (Литер И, И3, И4, И5, И7): на разницу в строительном объеме - коэффициент 0,87, на разницу в высоте этажа – минус 363,94 руб/куб.м., регионально-климатическую - коэффициент 1,085, регионально-экономическую - коэффициент 1,033, на текущие цены (изменение цен в строительстве с 01.01.2017 года на 01.01.2019 года, уровень цен в Московской области к уровню цен в Хабаровском крае на тот же период времени) - коэффициент 1,127;

- для вспомогательного помещения (Литер И1) 1-этажной пристройки, имеющая с основным зданием (Литером И) общую стену: на разницу в высоте этажа – минус -547,43 руб/куб.м., на отсутствие стены – минус 247,7 руб/куб.м., регионально-климатическую – коэффициент 1,114, регионально-экономическую - коэффициент 1,033, на текущие цены (изменение цен в строительстве с 01.01.2017 года на 01.01.2019 года, уровень цен в Московской области к уровню цен в Хабаровском крае на тот же период времени) – коэффициент 1,127;

- для вспомогательного помещения (Литер И2) многосветного разделительного пространства входной группы, в котором расположены эскалаторы им лестницы, которое имеет ограждение светопрозрачными конструкциями и общую стену с основным зданием (Литер И): на разницу в высоте этажа - минус 287,14 руб/куб.м., на отсутствие стены - минус 663,04 руб/куб.м., регионально-климатическую - коэффициент 1,114, регионально-экономическую – коэффициент 1,033, на текущие цены – коэффициент 1,127;

- для вспомогательного помещения (Литер И6) холодильника (пристроено к основному зданию Литер И1): на разницу в высоте этажа - плюс 1 963,93 руб/куб.м., на отсутствие стены – минус 2 914,79 руб/куб.м., регионально-климатическую – коэффициент 1,132, регионально-экономическую – коэффициент 1,033, на текущие цены (изменение цен в строительстве с 01.01.2017 года на 01.01.2019 года, уровень цен в Московской области к уровню цен в Хабаровском крае на тот же период времени) – коэффициент 1,090.

Для расчета поправок и корректировок оценщик использовал Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года для условий строительства в Московской области», письма Минстроя России № 1408-ЛС/09 от 22.01.2019 года «Прогнозные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок, на 1 квартал 2019 года (Хабаровский край)» и № 7581-ДВ/09 от 05.03.2019 года «Прогнозные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок, на 1 квартал 2019 года (Московская область)».

Определяя величину прибыли предпринимателя для составных частей здания Литер И, И3, И4, И5, И7, Литер И1 и Литер И2 оценщик, учитывал, что среднее значение прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство объектов (офисно-торговые объекты свободного назначения) для г.Хабаровска составляет 17,9% при диапазоне от 12,7% до 23%. Значение прибыли предпринимателя для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком принято в размере нижней границы диапазона 12,7%, так как объект оценки спроектирован и первоначально использовался как производственно-складской объект, после переустройства фактически используется как магазин-склад, а доступ к объекту ограничен.

Для составной части объекта оценки – холодильника (Литер И6), величина прибыли предпринимателя была определена, исходя из средних значений прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство объектов (пищевого производства (холодильник)) для г.Хабаровска 17,0% при диапазоне этих значений от 13% до 21%. Значение прибыли предпринимателя для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком принято в размере нижней границы диапазона 13%, поскольку эта вспомогательная часть объекта оценки необходима исключительно для обеспечения текущей деятельности и самостоятельной инвестиционной ценности не представляет.

Прибыль предпринимателя рассчитывалась на основании сведений, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», выполненного Приволжским центром методического формирования и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2018 год.

Расчет стоимости строительства объекта-аналога произведен с помощью сборника КО-ИНВЕСТ «Офисно-торговая недвижимость и сходные типыф объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода.», Сборник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. В уровне цен на 01.01.2016 года», исходя из справочного показателя стоимости 1 куб.м., с учетом внесенных поправок, с учетом показателей индексов удорожания СМР за период с 01.01.2016 года по 01.01.2019 года, значения прибыли предпринимателя. Стоимость затрат на строительство объекта оценки на 01.01.2019 года, по расчету оценщика, составила 4 607 639 рублей (страницы 91-123, таблицы 15- 21 отчета).

Оценщик определил величину физического износа на основании данных о технических и физических характеристиках объекта оценки, представленных в документах об объекте. Определяя физический износ, оценщик применил метод интерполяции, так как располагал информацией о физическом износе строения на дату составления технического паспорта (03.12.2010 года) и на дату визуального осмотра (15.10.2020 года). Физический износ составил: для основной части торгового комплекса с лестницами и лифтами (Литер И, И3, И4, И5, И7) - 27,15 %; для вспомогательной части (Литер И1) одноэтажной пристройки, имеющей с основным зданием (Литер И) общую стену - 51,86 %; для вспомогательной части (Литер И2) многосветном разделительном пространстве входной группы (находятся эскалаторы и лестницы), имеющем ограждение светопрозрачными конструкциями и общую стену с основным зданием (Литер И) - 16,90%; для вспомогательного помещения (Литер И6) холодильника (пристроено к помещению Литер И1) -10,83%.

В отношении объекта оценки не выявлено функционального устаревания.

Экономическое устаревание, вызванное месторасположением объекта оценки, рассчитано с использованием сведений из решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 года № 413 « Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам» и постановления администрации г.Хабаровска от 24.11.2016 года № 4279 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2017, 2018 и 2019 годы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», и составило 57,13%.

Используя полученные значения, оценщик определил величину совокупного износа объекта оценки: для основной части торгового комплекса с лестницами и лифтами (Литер И, И3, И4, И5, И7) - 68,77 %; для вспомогательной части (Литер И1) одноэтажной пристройки, имеющей с основным зданием (Литер И) общую стену - 79,36%; для вспомогательного помещения Литер И2 (многосветное разделительное пространство входной группы, в котором расположены эскалаторы и лестницы, которое имеет ограждение светопрозрачными конструкциями и общую стену с основным зданием ЛитерИ) - 64,37 %; для вспомогательного помещения (Литер И6) холодильника (пристроенное к помещению Дит И1) - 61,77 %.

Используя полученные значения и результаты расчета, оценщик определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки в размере 195 835 257 рублей.

Довод заинтересованного лица Правительства Хабаровского края о наличии нарушений пункта 24 ФСО №7, допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке, выразившихся в определении рыночной стоимости объекта оценки без учета стоимости земельного участка, на котором здание находится, суд не принимает во внимание, считая его несостоятельным.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, определяет (пункт 4), что для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в котором указано (пункт 4), что для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. При затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г» пункта 24).

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, являющийся обязательным к применению при определении кадастровой стоимости, предусматривает (пункты 3, 5), что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Задачей оценки нежилого Торгового комплекса с кадастровым номером №, проводимой оценщиком, являлась оценка не в общем случае, когда определяется рыночная стоимость имущественного комплекса (в состав которого входит объект капитального строительства и находящийся под ним земельный участок), а оценка рыночной стоимости объекта недвижимости для оспаривания утвержденной кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость была утверждена только в отношении объекта самостоятельного кадастрового учета (исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН на дату проведения оценки) - объекта капитального строительства, без учета стоимости находящегося под ним земельного участка.

Согласно содержащимся в ЕГРН сведениям нежилой Торговый комплекс с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект. Оценщик, исходя из цели и задачи кадастровой оценки, обоснованно определил рыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на котором размещен объект оценки.

В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства – торгового комплекса, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта капитального строительства, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.

Согласно статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «ДВ-Гарант» обратилось в суд 16.12.2020 года. Ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращалось. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11.02.2020 года, и она применяется с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Мнение Правительства края, что оно не является заинтересованным лицом в рассматриваемом деле, не принимается во внимание судом.

Как установлено частью 1 статьи 56 Бюджетного кодекса РФ доходы от налога на имущество организаций подлежат зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации - по нормативу 100 процентов.

В соответствии с положениями части 1 статьи 125 Гражданского кодекса РФ, от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В части 1 статьи 1, пунктах 2, 3, 5 части 2 статьи 16 Закона Хабаровского края от 27.11.2001 года № 349 «О Правительстве Хабаровского края», статьи 36.1, пунктах 2, 3 статьи 37.1 Устава Хабаровского края, принятого постановлением Хабаровской краевой Думы от 30.11.1995 года № 150, указано, что Правительство края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края. Правительство края разрабатывает для представления Губернатором края в Думу проект краевого бюджета и отчет об его исполнении, а также обеспечивает исполнение краевого бюджета и готовит отчет об исполнении краевого бюджета, ежегодные отчеты о результатах деятельности Правительства края, сводный годовой доклад о ходе реализации и об оценке эффективности государственных программ Хабаровского края, ежегодные отчеты о ходе исполнения плана мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития Хабаровского края для представления их Губернатором края в Думу. Правительство края в соответствии с действующим законодательством реализует на территории края полномочия края в области финансов, бюджетной и налоговой политики.

Поскольку Правительство Хабаровского края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края, обеспечивающим проведение единой финансовой политики края, и осуществляет функции по организации исполнения бюджета Хабаровского края, одной из основных задач которой является разработка основных направлений и осуществление бюджетно-финансовой и налоговой политики края, то именно этот государственный орган в рассматриваемом случае является заинтересованным лицом, права и обязанности которого могут быть затронуты принятым по делу решением.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Гарант» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, назначение – нежилое, наименование – торговый комплекс, площадь 15 046,10 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 195 835 257 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 16 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская