Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Казакова ФИО10 о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель Казаков ФИО11 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № УРС-52/2022/[номер] от 16 января 2023 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес] (литеры Б, Б1), в размере его рыночной стоимости, равной 130 266 000 рублей, по состоянию на 09.11.2022.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ИП Казаковым И.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010434:18, площадью 69 180 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] (литеры Б, Б1).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», и составляет 44 677 827,60 рублей.

Согласно отчету об оценке [номер] от 14 декабря 2022 года, выполненный ООО «АльфаПро», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 130 266 000 рублей, по состоянию на 09 ноября 2022 года.

23 декабря 2022 года министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер] установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере, определенном в отчете об оценке [номер] от 14 декабря 2022 года, выполненном ООО «АльфаПро».

Вместе с тем, рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная оспариваемым решением, является завышенной и не соответствует действительной рыночной стоимости.

Согласно Приложению № 3 к Договору аренды земельного участка, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на права и обязанности Казакова И.В. по внесению арендных платежей по Договору аренды земельного участка от 27.12.2004 [номер].

Административный истец полагает, что Отчет об оценке [номер] от 14.12.2022 содержит существенные нарушения, не отвечает предъявляемым к нему требованиям, не отражает действительной рыночной стоимости земельного участка и является недостоверным. Нарушения, допущенные при составлении Отчета об оценке приведены в административном исковом заявлении.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены судом своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения настоящего административного дела в суд не направили.

Учитывая требования статьи 150, ч.8 ст.96 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20, утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], по состоянию на 01 января 2020 года, составляет 44 677 827 рубля 60 копеек (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года № 837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ИП Казаковым И.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: [номер], площадью 69 180 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] (литеры Б, Б1).

Полагая данное решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконным и нарушающим интересы административного истца, последний 04 апреля 2023 года, в установленный ст.219 КАС РФ срок, обратился в суд с настоящим административными исковыми заявлениями.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден Устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер], административный истец исходил из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20, является обоснованной и соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая при этом на необоснованность установления ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» кадастровой стоимости объектов недвижимости решением от 16.01.2023.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено ч.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 23 декабря 2022 года министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области были представлены все необходимые документы, включая отчет об оценке [номер] от 14 декабря 2022 года, выполненный ООО «АльфаПро», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 130 266 000 рублей, по состоянию на 09 ноября 2022 года.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер] кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере, определенном в отчете об оценке [номер] от 14 декабря 2022 года, выполненном ООО «АльфаПро».

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер] соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Однако административным истцом представлены замечания к Отчету об оценке [номер] от 14 декабря 2022 года, выполненному ООО «АльфаПро».

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ГБУ НО «Кадастровая оценка» № УРС-52/2022/[номер] от 16.01.2023 принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

Соответствует ли отчет об оценке ООО «АльфаПро» [номер] от 14.12.2022 (в материалах дела) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (объект – земельный участок с кадастровым номером [номер])?

Согласно заключению эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» [номер] от 21.08.2023 ФИО6, отчет об оценке [номер] от 14 декабря 2022 года, подготовленный ООО «АльфаПро», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Экспертом ФИО6 указано, что при составлении отчета об оценке [номер] от 14.12.2022 оценщик ООО «АльфаПро» ФИО5 руководствовался требованиями следующих стандартов оценки: Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1); Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2); Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3); Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7); Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «Русское общество оценщиков»; Международные стандарты оценки МСО (ISV) 2017 Международного совета по стандартам оценки (МССО); Европейские стандарты оценки ЕСО (ESV) 2017 Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО), между тем Приказом Министерства экономического развития РФ от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», вступившим в силу 07 ноября 2022 года, Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1); Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2); Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) признаны утратившими силу. Вместо них указанным приказом введены в действие: федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»; федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»; федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)»; федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)»; федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»; федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)». Поскольку Отчет об оценке [номер] составлен 14 декабря 2022 года, в своей работе оценщик руководствовался недействующими нормативными актами, в связи с чем отчет об оценке не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим оценочную деятельность в РФ, действующим на момент проведения оценки и составления отчета об оценке.

Также эксперт ФИО6 в заключении указывает, что учитывая цель оценки - определить рыночную стоимость объекта оценки с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной – оценка должна проводится индивидуально для каждого участка, с учетом его особенностей и специфики, которые не могут быть учтены при применении массовых методов оценки для определения кадастровой стоимости, при этом, как указано Экспертом в заключении, Оценщиком не проведен осмотр объекта оценки.

Вместе с тем, учитывая предполагаемое использование результатов оценки, большое количество и разрозненное расположение объектов, не является причиной непроведения осмотра.

Эксперт отмечает, что информация о границах оцениваемого земельного участка на сервисе «Публичная кадастровая карта» отсутствует.

Таким образом, учитывая отсутствие информации о границах земельного участка на портале «Публичная кадастровая карта», определение локального местоположения оцениваемого участка на ресурсе Яндекс.Карты, на основании адреса также не представляется возможным. Поисковые системы не отражают локального местоположения объектов в адресом [адрес], (литеры Б,Б1).

Фотоматериалы, отражающие фактическое использование участка, а также карты с ресурса Яндекс.Карты, отражающие локальное местоположение объекта оценки, в Отчете об оценке отсутствуют.

Таким образом, информация о фактическом использовании объекта оценки и локальном местоположении (а в дальнейшем и информацию о ценообразующем факторе - расположение относительно автомагистралей) Оценщиком не подтверждена.

Оценщиком ошибочно определен набор фактически имеющихся на оцениваемом земельном участке коммуникаций. В отчете об оценке указано, что земельный участок обеспечен электроснабжением, водоснабжением, канализацией теплоснабжением.

При этом на стр. 24 указано, что наличие коммуникаций определено Оценщиком на основании данных карт (Яндекс, публичная кадастровая карта) и другой дополнительной информации, собранной оценщиком.

По данным эксперта ресурсы Яндекс.Карты и Публичная кадастровая карта не содержат информации о подключенных на земельных участках коммуникациях. Ссылки на иные источники, а также копии документов, подтверждающие значения указанного ценнобразующего фактора, Оценщиком не приведены.

При этом, согласно информации, содержащейся в иске Казакова И.В, к оцениваемому земельному участку, принадлежащему истцу на правах аренды фактически подведены: электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение. При этом земельный участок обеспечен центральной электроэнергией 220 В. Согласно источнику корректировки коэффициент для данного значения ценообразующего фактора составляет 1,07, а оценщик в расчетах использует значение 1,13, что соответствует значению для напряжения источника электроэнергии 380 - 400 В (трехфазное напряжение).

Таким образом, выводы Оценщика о ценообразующем факторе «Наличие коммуникации» ошибочны. Информация по характеристикам объекта оценки является недостоверной и неподтвержденной.

Дальнейшие действия оценщика при корректировке цены аналогов по фактору «Наличие коммуникаций» ведут к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком не идентифицирован объект-аналог №2. В отчете об оценке отсутствует кадастровый номер земельного участка, что не позволяет уточнить ряд ценообразующих факторов.

Так, на территории объекта-аналога № 2 (земельный участок [номер], площадь 13 925 кв.м) расположен объект капитального строительства [номер] - склад 1991 года постройки.

Наличие на территории земельного участка объекта капитального строительства искажает стоимость земельного участка.

Оценщик не применяет корректировку на наличие объекта капитального строительства.

Использование указанного объекта без корректировки на наличие объекта капитального строительства ведет к искажению результатов оценки объекта оценки

Объект-аналог №3 представляет собой земельный участок в пределах технопарка «Московский», что искажает стоимость земельного участка за счет предоставления технопарком дополнительных услуг (наличие согласованных коммуникаций, охрана, уборка снега, наличие административных объектов в аренду в ближайшем доступе).

Технопарки и технополисы - это специализированные имущественно-земельные комплексы на территории города, которые имеют соответствующий официальный статус и предоставляют выгодные условия ведения научно-производственной и инновационной деятельности для своих резидентов.

Стоимость земли в технопарке объективно дороже, поскольку изначально территория парка подготовлена собственником или девелопером объекта с точки зрения инженерной инфраструктуры: проложены водопровод, канализация, подведен газ, подключены электрические сети. Имеются технические условия и разрешения. Подготовлена дорожная инфраструктура. Территория парка нередко огорожена, имеется контроль доступа на территорию.

Данный объект не может быть использован в качестве аналога, поскольку обладает специфическим набором ценообразующих факторов (стр.9-12 Экспертного заключения).

Заключение эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» [номер] от 21.08.2023 ФИО6 составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом повторной судебной оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле, доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе, отчет об оценке ООО «АльфаПро» [номер] от 14 декабря 2022 года, заключение эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» [номер] от 21.08.2023 ФИО6, суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы заключению эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» [номер] от 21.08.2023 ФИО6, полагая, что данное заключение отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования, заявленные административным истцом в административном исковом заявлении, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким образом, решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года №УРС-52/2022/[номер] об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], суд признает незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Казакова ФИО13 о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» № УРС-52/2022/[номер] от 16.01.2023 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0010434:18, в размере его рыночной стоимости равной 130 266 000 рублей, по состоянию на 09.11.2022.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья областного суда Е.М.Калынова