Арендная плата на период строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Суда Российской Федерации не имеется. Как установили суды первой и апелляционной инстанций, Ялтинский горсовет и Общество заключили договор от 16.08.2004 аренды земельного участка общей площадью 19 652 га, имеющего целевое назначение «земли иной коммерческой деятельности», расположенного по адресу: Автономная <...>, для строительства гостиничного комплекса, на 49 лет. В договоре стороны установили нормативную денежную оценку земельного участка на период строительства и на период после ввода объекта в эксплуатацию, а также установили размер годовой арендной платы на период строительства объекта и на период после ввода объекта в эксплуатацию. Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, указывая, что в выписках из технической документации по нормативной денежной оценке спорного земельного участка от 20.02.2014 (далее - выписки) ошибочно указан коэффициент функционального использования земельного участка 2,5 как за земли коммерческого использования, поскольку земельный участок в эксплуатацию не введен и согласно условиям договора при расчете нормативной денежной оценки земельного участка коэффициент функционального использования на период

арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила N 582), пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), исходили из того, что арендная плата, являющаяся в рассматриваемом случае регулируемой, необоснованно рассчитывалась арендодателем за период с 2016 года по 2019 год без учета ввода комплекса общежитий в эксплуатацию 27.10.2016. С момента получения разрешения на ввод комплекса общежитий в эксплуатацию земельный участок фактически используется обществом не для строительства , а для эксплуатации возведенных на нем объектов, в связи с чем размер арендной платы должен определяться с использованием ставки равной 0,3% в соответствии с пп. 1.2 п. 1 приложения к постановлению Городской управы города Калуги от 16.01.2019 N 13-п; на стороне Управы имеется неосновательное обогащение в заявленной истцом сумме. Суды также указали,

признав факт наличия на стороне ответчика задолженности по уплате арендной платы за спорный период, проверив расчет Департамента и признав его верным, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 65, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, взыскали с Кооператива сумму долга, а также неустойку. Также признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суд расторг договор аренды на основании положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ. В кассационной жалобе Кооператив просит отменить судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее – Москомархитектура) от 03.05.2017 № 1683 утвержден градостроительный план земельного участка и 24.05.2017 Кооперативу выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства № 173-2-17/С. Комитет государственного строительного надзора города Москвы 09.08.2017

19.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2019 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2019, требования удовлетворены. С общества ЕвроАвтоДом" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.11.2017 по 28.02.2018 в размере 62 233,98 руб., пени за период с 11.11.2017 по 28.02.2018 в размере 1957,01 руб. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты, приняв новый акт, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд применил в расчете арендной платы недействующий коэффициент -2 в отношении земельного участка, который в аренду не предоставлялся. Для применения указанного коэффициента должны быть применены следующие условия: земельный участок предоставлен для строительства ; с даты заключения договора аренды прошло более 3 лет; объекты недвижимости не введены в эксплуатацию. В период взыскания арендной платы за пользование земельным участком между сторонами отсутствовали арендные отношения.

Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее - Постановление № 582). Данным постановлением установлены принципы определения регулируемой уполномоченными органами арендной платы, обязательные для всех находящихся в публичной собственности земель, в том числе принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. Учитывая, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, законодатель в абзаце 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) установил повышенную ставку арендной платы. Поскольку в рассматриваемом деле земельный участок предоставлен не для жилищного строительства , а федеральное законодательство не содержит для таких случаев повышенных платежей, суд округа признал выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении при расчете платы повышающего коэффициента 5 при превышении сроков строительства, утвержденного нормативным правовым актом

74), а также отчете об оценке от 10.03.2014 № Н-2014-01/62-1 (т. 1, л. д. 84 – 145; т. 2, л. д. 1 – 115). В указанном отчете определена стоимость работ по биологической рекультивации земельных участков (15 324 тыс. рублей); размер убытков, направленных на восстановление плодородного слоя почвы после сбора урожая на земельных участках (298 500 рублей); размер упущенной выгоды, причиненной кооперативу в процессе строительства и реконструкции автомобильной дороги (452 500 рублей) и арендная плата на период строительства и реконструкции автомобильной дороги (33 980 рублей). Установив при разрешении спора, что переданные кооперативом в субаренду земельные участки обществом в установленном порядке (статья 622 Гражданского кодекса, пункты 1.4 договоров) не возвращены, судебные инстанции удовлетворили требования истца в части взыскания с ответчика 602 055 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате. Отказывая кооперативу в удовлетворении требования о взыскании с общества 758 873 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, суды исходили

установлено судами, в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2012 № 371 Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.06.2012 № 01/ЗКС-05626 аренды земельного участка на инвестиционных условиях площадью 6342 кв.м с кадастровым номером 78:6:2061:40, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пер. Декабристов, уч. 1 (юго-восточнее д. 7, лит. М по пер. Декабристов), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству электроподстанции закрытого типа (электрическая подстанция 330/110кВ). Арендная плата на период строительства определена в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (пункты 4.2, 4.3 договора). В соответствии с абзацем 3 пункта 4.5 договора с момента приемки законченного строительством результата инвестирования либо его части в эксплуатацию государственной комиссией арендодатель вправе изменить размер арендной платы за участок в одностороннем порядке с учетом функционального назначения результата

ремонту грузовой техники иностранного производства). Срок договора аренды согласно пункту 2.1 установлен с 12 мая 2008 года по 11 мая 2057 года (49 лет). 30 декабря 2012 года рентный «АК Барс-Горизонт» заключен договор передачи прав и обязанностей (арендатора) № ПИФ/686/30102012 по договору аренды земельного участка № 994 от 12 мая 2008 года. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении № 1, в соответствии с которым годовая арендная плата на период строительства объекта коммерческой деятельности составляет 855 210 руб. и вносится в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора, с 12 мая 2011 года годовая арендная плата составляет 2 394 588 руб. Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально равными долями, до 15 числа последнего месяца текущего квартала в Управление федерального казначейства по Московской области (Министерство имущественных отношений Московской области). В соответствии с п. 4.3.3 договора арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату

ставка) = 161 580,64 грн. Соответственно, величина месячной арендной платы за пользование земельным участком на период строительства составляет: 161 580,64 грн. / 12 мес. = 13 465,05 грн. Истец-апеллянт не опроверг правильности указанного расчета ни с методологически, ни арифметически. С учетом требований постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года», месячная арендная плата на период строительства за земельный участок, находящийся в пользовании ООО «Кока», составляет: 13 465,05 грн. Х курс рубля РФ к гривне Украины на 01.01.2015 (3,55525) = 47 871,62 руб. Суд первой инстанции указал, что согласно расчету истца, по состоянию на декабрь 2014 года у ответчика имелась переплата по арендной плате в размере 167 970,91 руб. За период с января 2015 года по май 2017 года (включительно) ответчиком осуществлялись арендные платежи, в том числе, в декабре

месяца документы, подтверждающие произведенную оплату. Размер арендной платы подлежит изменению пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со статьей 73 Лесного кодекса РФ. Изменение размера арендной платы осуществляется без заключения дополнительного соглашения в соответствии с нормативными актами, устанавливающими расчетные величины (ставки платы за единицу объема лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, коэффициенты и т.д.) для изменения размера арендной платы. Арендная плата на период строительства по договору за 2019 год составила 5 744 683 руб. 74 коп. Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Вместе с тем, ответчик обязательства по внесению арендной платы за 2 квартал 2019 в полном объеме не исполнил, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 432 236 руб. 22

в данной части не оспаривалось. В судебном заседании установлено, что 29.07.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО4 заключен договор аренды № 05- Ю-13928 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9511 кв. м., находящийся по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, для использования в целях завершения строительства объекта готовностью 71% и дальнейшей его эксплуатации. Срок аренды участка установлен на 49 лет. Арендатору установлена арендная плата на период строительства в течение первых 5 (пяти) лет включительно с момента предоставления земельного участка - 91 262 руб. 50 коп. в месяц; на период строительства свыше 5 (пяти) лет с момента предоставления земельного участка - 260 750 руб. 0 коп. в месяц. Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края произведен перерасчет арендной платы с 2.08.2017г. на основании регистрации права собственности на административно-бытовое здание № от 02.08.2017, а также на основании решения Думы города Владивостока

обязанности арендатора по договору аренды от <дата> № <номер> переданы с <дата> Запорожцу С.М. с долей аренды 1/2, ФИО2 с долей аренды 1/2. На основании соглашения от <дата> о передаче прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного <дата> за <номер> в Управлении Росреестра по Приморскому краю, права и обязанности арендатора по договору аренды от <дата> <номер> переданы с <дата> ООО «Строительная компания «Каньон» с долей аренды 1/1. Согласно п. 2.1 договора, установлена арендная плата на период строительства в течении первых 2 лет включительно с момента предоставления земельного участка 83736,75 рублей в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора, на период строительства свыше 2 лет с момента предоставления земельного участка 188407,96 рублей в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. В соответствии с п. 2.3 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не

участников, исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, судом установлено следующее. На основании договора аренды от 26 июня 2009 года между Николаевским сельским советом и ФИО2, последней передан в срочное платное пользование для размещения и строительства парикмахерской земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по <адрес> в <адрес> на срок 1 января 2058 года. Дополнительным соглашением от 16 марта 2011 года стороны условились о том, что годовая арендная плата на период строительства , до 1 января 2016 года, устанавливается на уровне 3% от нормативной денежной оценки земельного участка. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 №6-ФКЗ «О принятии в

пределами участка), для использования в целях строительства неблагоустроенного гаража на два автомобиля с подсобными помещениями, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка. Право аренды Ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации №№. В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды земельного участка установлен 3 года с момента подписания настоящего договора. Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата: на период строительства в течение первых 2 лет включительно с момента предоставления земельного участка - 9 365,94 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью Договора. На период строительства свыше 2 лет с момента предоставления земельного участка - 21 073,36 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью Договора. Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата

аренды. Следует также отметить, что комиссией в составе 8 человек и с участием ФИО4, в мае 2008 года, то есть до заключения договора аренды, был проведен отбор и обследование земельного участка под размещение парикмахерской по улице Октябрьской революции в пгт. Николаевка Симферопольского района, согласно которому на истребуемом земельном участке строений, сооружений и многолетних растений не имеется (листы дела 91-92). Дополнительным соглашением от 16 марта 2011 года стороны условились о том, что годовая арендная плата на период строительства , до 01 января 2016 года, устанавливается на уровне 3% от нормативной денежной оценки земельного участка (лист дела 13).Однако, как установлено судом, с 2014 года ответчик ФИО4 не в полном объеме выполняет обязательства по внесению арендной платы за полученный в аренду земельный участок, в связи с чем и образовалась задолженность в размере 125 306 рублей 53 коп. Пунктом 12.4 договора от 26 июня 2009 года предусмотрено, что договор аренды земли расторгается по