Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и неверное применение норм материального права. Заявитель считает, что суд первой инстанции неверно применил нормы материального права, сделал ошибочные выводы в отношении прав заявителя на спорный земельный участок. Утверждает, что его право пользования земельным участком было продлено по заявлению общества о пролонгации, адресованному ДИЗО Администрации г. Евпатории, при отсутствии возражений второй стороны. Ссылается на автоматическую пролонгацию договора по нормам ст. 17 Закона Украины от 10.04.1992 «Об аренде государственного и коммунального имущества». Указывает, что общество является собственником объектов недвижимости , расположенных на спорном земельном участке, в том числе всей растительности, в связи с чем имеет право на его бесспорное предоставление в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель также утверждает, что выводы суда противоречат фактическим обстоятельства дела. По утверждению апеллянта, своим бездействием, выразившимся в возврате документов о предоставлении земельного участка в аренду, Министерство нарушило требования

согласованная редакция договора содержала положение об автоматической пролонгации договора, о чем не могли не знать залоговые кредиторы. Однако требований о прекращении договора аренды, в том числе на собрании кредиторов, в адрес должника и финансового управляющего не поступало. Кредиторы не отрицают, что ИП ФИО4 добросовестно исполнял свои обязанности по договору, вносил денежные средства в конкурсную массу должника. Суд первой инстанции также обратил внимание, что в предмет доказывания по настоящему делу входит только доказывание нерыночного характера заключенной сделки. Вместе с тем, отчет об оценке № 20/10-17 от 21.10.2020, выполненный ООО «Меркон» по заказу и за счет заявителя, без участия иных лиц не является объективным доказательством занижения стоимости. Там, Определением Арбитражного суда г. Москвы по данному делу от 28.12.2020 было утверждено положение о порядке и условиях продажи заложенного имущества должника. В частности, указанным определением (стр. 4) судом установлено, что оценщиком не был оценен каждый объект недвижимости по методикам, утвержденным федеральным стандартом оценки

положениям статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Проанализировав с учетом положений норм 421, 425 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды от 27.04.2018 № 72-0418/КДА, суд первой инстанции установил, что данный договор аренды не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который договор был заключен. Судом указано, что в договоре сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора влечет его прекращение. В этой связи довод ответчика о возобновлении договора на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным и подлежит отклонению. Ссылка заявителя жалобы на письмо предпринимателя ФИО2 от 11.03.2020 в обоснование довода о продлении действия договора аренды является несостоятельной, поскольку как установлено судами, условия пролонгации договора сторонами не были согласованы. Выводы судов соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств, исследованных судами в соответствии с требованиями, определенными статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ссылка ответчика на

десять лет и начинается с момента его государственной регистрации (15.07.2008). Гражданским законодательством предусмотрена возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый (согласованный сторонами) срок. Следовательно, договор от 16.06.2008 № 3 предусматривает механизм автоматической пролонгации арендных отношений на новый срок (10 лет), что не противоречит положениям гражданского законодательства об аренде. Поскольку договор от 16.06.2008 № 3 является срочным, механизм отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотренный статьей 610 Гражданского кодекса, не применим к спорным правоотношениям. При этом до истечения срока аренды по первоначальному договору (15.07.2018) арендодатели с возражениями против возобновления арендных отношений не обращались. Довод управления Росреестра о том, что по окончании договора аренды ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась, отклонен судами. Материалами дела подтверждается, что общество 06.06.2019 в установленном порядке обратилось

№ 244/2018-А по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков от 03.12.2012 по лоту № 3 и договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности от 28.12.2012; кроме того, касаются права арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды на прежних условиях, то есть без проведения торгов (конкурсов, аукционов), но не указывают на автоматическую пролонгацию договоров аренды на прежних условиях. Земельным законодательством не предусмотрено продление договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов), в случае, если земельный участок предоставлен арендатору по результатам проведения торгов. При этом доводы истца о пролонгации договора аренды от 15.11.2018 № 244/2018-А ввиду невозможности использования земельного участка со ссылками на статьи 450, 451 ГК РФ отклонены, поскольку спорный договор был заключен после вступления в силу

закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г. N 59, согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Соглашения сторон о новом сроке, его продолжительности, отсутствует, следовательно, при автоматической пролонгации договора аренды, он считается возобновленным на неопределенный срок, а потому в государственной регистрации не нуждается. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что договор аренды недвижимости , при отсутствии возражений о его пролонгации, считается возобновленным на тех же условиях, на новый срок и не нуждается в государственной регистрации. То есть, при автоматической пролонгации действующего договора, срок действия договора аренды признается неопределенным, а соответственно, не подлежит государственной регистрации. Судом первой инстанции было правильно учтено, что поскольку на момент рассмотрения спора в отношении земельного участка с

требованиям статей 131, 164 ГК РФ. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент проведения оспариваемого собрания (на ДД.ММ.ГГГГ.) пятилетний срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. истекал, а условие пункта 7.3 договора о его автоматической пролонгации сторонами не исполнено, поскольку не зарегистрировано в установленном законом порядке. В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В этой связи суд приходит к выводу о наличии у присутствовавших ДД.ММ.ГГГГ. на общем собрании участников долевой собственности полномочий на принятие решений по согласованной повестке дня. Кроме того суд отмечает, что с учетом перечисленных обстоятельств, наличие обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № не может служить самостоятельным основанием для признания недействительным решения общего собрания, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ., как непредусмотренное ч.1 ст.181.4 ГК РФ. Также суд приходит к выводу о несостоятельности доводов исковой стороны

земельный участок) смогли реализовать предоставленное им право и отказаться от автоматического продления договора аренды в соответствии с его пунктом 4.3. или выразить свои возражения о возобновлении договора аренды на новый срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности с принятием соответствующего решения, содержащего либо отказ продлевать договор либо возражения возобновлять его на новый срок, с определением лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при прекращении договора аренды, с наделением его полномочиями принимать от имени участников общей долевой собственности от арендатора земельный участок при его возврате (подписывать акт приема-передачи). При этом в соответствии с условиями договора аренды стороны приняли на себя обязательство заблаговременно, в течение действия договора, то есть до момента срока его окончания (31.10.2016) письменно известить друг друга о нежелании его пролонгации (пункт 4.3. договора аренды ), то есть в установленном законом порядке довести до сведения

ни одна из сторон до окончания срока действия Договора не заявит о его расторжении, действие Договора автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях. Согласно Дополнительному Соглашению № к Договору аренды №-А/КП от 01.04.2017г. (далее - Доп.соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ) стороны приняли решение продлить срок действия Договора до ДД.ММ.ГГГГг. Подписав Доп.соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны Договора аренды земельного участка №-А/КП от 01.04.2015г., подтвердили, что норма об автоматической пролонгации в данных правоотношениях не работает.Таким образом, срок действия Договора аренды был ограничен датой 01.04.2019г. С 02.04.2019г. спорный Договор аренды по сроку его действия перешел в режим неопределенности. Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Таким образом, по состоянию на 19.11.2021г., то есть на день проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из