на которые не разграничена, предоставляемых в аренду, без торгов, разработанная Ставропольским государственным центром исследования проблем собственности - филиалом ГАОУ ВО «Невинномысский государственный гуманитарно-технический институт» (далее также - Методика). Согласно указанной Методики ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости, исчисляется по формуле в которую входят: безрисковаяставка капитализации; коэффициент, отражающий объективное состояние рыночной среды; корректирующий коэффициент с учетом экспертных оценок; коэффициент коммерческой привлекательности земельного участка; коэффициент удорожания с поправкой на уровень инфляции; коэффициент хронотопической адаптации к изменению условий аренды. Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, представленная Методика не отражает экономическую обоснованность определения арендной платы земельных участков. Отсутствуют данные об оценке доходности земельных участков, расположенных в Шпаковском районе Ставропольского края; о получаемой арендаторами прибыли от осуществления коммерческой деятельности на таких участках; о доле арендных платежей совместно с затратами арендаторов, связанными с использованием земельных участков; о влиянии увеличенного размера арендной платы на рентабельность деятельности по эксплуатации и о фактической
в размере 5,30 %. Соотнесение этого года при определении инфляционной премии не ясен, так как определение рыночной стоимости осуществляется на 30.12.2016 со сроком возврата 36 месяцев согласно таблице № 7, то есть до 30.12.2019. При этом в таблице № 6 безрисковая ставка (доходность ОФС) с учетом инфляции отражена в 12,69 %. Расчета этой величины в отчете не содержится. При проверке данной величины исходя из приведенной формулы: Rн=Rр + + Rp *I, где Rн безрисковая ставка доходности с учетом инфляции, Rр – реальная ставка (без учета инфляции) – в качестве реальной ставки принимается Безрисковая ставка по состоянию на дату оценки; I – уровень инфляции в % или долях единицы, расчетным путем получается ставка, равная 9,17 % = 8,3 % (безрисковая ставка, указанная оценщиком по данным ЦБ РФ) + 5,3 % (указанный оценщиком показатель уровня инфляции на 2017 год), + 8,3 % * 5,3 %. В то время как в таблице
в размере 5,30 %. Соотнесение этого года при определении инфляционной премии не ясен, так как определение рыночной стоимости осуществляется на 30.12.2016 со сроком возврата 36 месяцев согласно таблице № 7, то есть до 30.12.2019. При этом в таблице № 6 безрисковая ставка (доходность ОФС) с учетом инфляции отражена в 12,69 %. Расчета этой величины в отчете не содержится. При проверке данной величины исходя из приведенной формулы: Rн=Rр + + Rp *I, где Rн безрисковая ставка доходности с учетом инфляции, Rр – реальная ставка (без учета инфляции) – в качестве реальной ставки принимается Безрисковая ставка по состоянию на дату оценки; I – уровень инфляции в % или долях единицы, расчетным путем получается ставка, равная 9,17 % = 8,3 % (безрисковая ставка, указанная оценщиком по данным ЦБ РФ) + 5,3 % (указанный оценщиком показатель уровня инфляции на 2017 год), + 8,3 % *5,3 %. В то время как в таблице 6
помещений с учетом обременения договором аренды и без учета такового; проведение экспертизы поручено комиссии в составе экспертов ФИО2 и ФИО3 Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении №1000/А26—12203/2009/186 от 20.02.12, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 07.10.09 без учета договора аренды определена в размере 12 305 500 руб. (л.д.67 дополнительного тома). Обществом представлены замечания на экспертное заключение (т.4 л.д.91-102, т.5 л.д.15-18, 53-73), по существу сведенные к следующему: при применении доходного подхода экспертами неверно выбрана безрисковая ставка доходности ; инвестиционные риски при анализе ставки дисконтирования в доходном подходе не обоснованы; в сравнительном подходе некорректно подобраны объекты-аналоги, значительно различающиеся по своим характеристикам от выкупаемого Объекта; примененные к аналогам корректировки не имеют обоснования, так же как и ставка капитализации в доходном подходе; в заключении отсутствует информация о правах на землю под объектами-аналогами, что не позволяет проверить корректность расчетов; в заключении нет сведений об отсутствии НДС как в ценах, так и в арендных ставках
2017 год в размере 5,30%. Соотнесение этого года при определении инфляционной премии не ясен, так как определение рыночной стоимости осуществляется на 30.12.2016 со сроком возврата 36 месяцев согласно таблице № 7, то есть до 30.12.2019. При этом в таблице № 6 безрисковая ставка (доходность ОФС) с учетом инфляции отражена в 12,69%. Расчета этой величины в отчете не содержится. При проверке данной величины исходя из приведенной формулы: Rн=Rр + + Rp *I, где Rн безрисковая ставка доходности с учетом инфляции, Rр – реальная ставка (без учета инфляции) – в качестве реальной ставки принимается Безрисковая ставка по состоянию на дату оценки; I – уровень инфляции в % или долях единицы, расчетным путем получается ставка, равная 9,17% = 8,3% (безрисковая ставка, указанная оценщиком по данным ЦБ РФ) + 5,3% (указанный оценщиком показатель уровня инфляции на 2017г.), + 8,3%*5,3%. В то время как в таблице 6 отчета эта величина отражена в 12,69%. Кроме
ставки земельных участков отсутствует. Примененная в формуле расчета величины коэффициента Кви в Отчете № ставка земельного налога 1,5 %, установленная Решением Курского городского собрания от 25.11.2005 № 172-3-РС в отношений прочих земельных участков, не отражает доходность земельного участка или доходность отрасли, к которой относится деятельность на арендованном земельном участке, и, соответственно, не может считаться экономическим обоснованием коэффициента Кви для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц. По мнению эксперта, ошибочно в указанной формуле применена безрисковая ставка доходности , которая используется инвесторами для оценки минимально возможного уровня доходности своих инвестиций, хотя в данном случае арендованная земля не является ничьей инвестицией. Также эксперт указывает на ошибочное применение в формуле расчета величины коэффициента Кви - коэффициента местоположения по видам деятельности, так как расчет этого коэффициента произведен исходя из значений УПКСЗ, который и так участвует в расчете арендной платы земельного участка, то есть учитывается дважды. При этом в Отчете № (таблица 23) не прописан
расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода; -неверно введена корректировка на этажность здания для аналога № в рамках сравнительного подхода; -неверно рассчитана стоимость земельного участка для подобранных аналогов в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки; -некорректный подбор аналогов при расчете рыночной стоимости прав на земельный участок; -при расчете рыночной стоимости земельного участка используются максимальные рыночные значения; -при расчете рыночной стоимости земельного участка неверно указана площадь аналога №; -неверно определена безрисковая ставка доходности . Эксперт пришла к выводу, что в целом Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, однако, исходя из того, что в рамках подходов допущены ошибки, рыночная стоимость является недостоверной. Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. АО «Тандер» не согласилось с выводами оценочной экспертизы, представили замечания на заключение эксперта. Согласно частям 1 и 2 статьи 83 КАС РФ дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение
