Бойлерная как объект недвижимого имущества - гражданское законодательство и судебные прецеденты

(включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); - иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Следует отметить, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих

с кадастровым номером 32:28:0013302:573, здание имеет наименование «здание АБК», аналогично указанное в качестве назначения в техническом паспорте по состоянию на 25 июля 2005 года, и состоит из помещений с наименованием: «кабинет», « бойлерная», «санузел», «коридор», «лестница», «узел управления», «подсобное помещ.», «туалет», «умывальник», «бытовое», «раздевалка», «душевая», «сауна», «кабинет», «касса», «складское», «холл»,, «актовый зал», «тамбур», «лестничная клетка», «гараж», «красный уголок», «приемная». Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что наименование помещений «кабинет» не тождественно наименованию «офис» исходя из признаков, содержащихся в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, площадь всех помещений здания, имеющих наименование «кабинет», не имеет правового значения и не может являться условием включения зданий в перечень объектов недвижимого имущества . Вместе с тем на момент включения зданий с кадастровыми номерами 32:28:0013302:564 и 32:28:0013302:573 в оспариваемый перечень их фактическое использование не устанавливалось. При таких обстоятельствах Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда

6009,7 кв. метров, состоит из помещений с назначением: «лестничная клетка», «участок вулканизации», «тамбур», «коридор», «участок диагностики», «цех», «маслосклад», «мастерская», «участок агрегатов», «электроцех», «цех», «сан.узел», «тамбур», «кабинет», «гараж», «склад баллонов», «вентиляционная», «малярный цех», « бойлерная», «инструментальный цех», «подстанция Л-75», «шахта», «площадка», «комната приема пищи», «приемная» (13,6 кв. метров), «кладовка», «шкаф», «кабинет художника», «бытовое помещение», «душевая», «раздевалка», «архив», «гардероб». Таким образом, документами технического учета (инвентаризации) не подтверждается, что спорные здания имеют помещения общей площадью более 20 процентов от общей площади здания, назначение, разрешенное использование или наименование которых предусматривает размещение объектов, перечисленных в статье 378.2 НК РФ. Суд первой инстанции, проанализировав Акты обследования №№ 1, 2, 3, 4 от 24 декабря 2018 года, согласно которым доля площади недвижимого имущества , фактически используемая для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, объектов общественного питания, бытового обслуживания и размещения торговых объектов от общей площади объекта недвижимости имущества составляет: в спорном здании 1-50 процентов; в спорном

НК РФ объектов. Согласно технической документации спорное здание состоит из помещений с назначением: «кабинет», « бойлерная», «коридор», «кладовка», «сан.узел», «встр.шкаф», «туалет», «помещение», «комната», «лестничная клетка», а также основных и вспомогательных помещений предназначенных под помещения предприятий общественного питания в том числе: «обеденный зал», «моечная», «кухня» суммарной площадью 181,4 кв. метров, что составляет 18 процентов от общей площади спорного здания, следовательно, спорное здание не может быть признано предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания в соответствии с пунктом 4 статьи 378.2 НК РФ. Обследование спорного здания и помещений в нем на предмет его фактического использования до принятия Перечня не проводилось. В силу прямого предписания, содержащегося в части 9 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный ответчик обязан доказать законность включения объекта в перечень объектов недвижимого имущества , в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Правительством Пермского края относимых

года спорное здание является отдельно стоящим нежилым зданием, не имеет помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. Помимо помещений в здании с назначением «склад», « бойлерная», «кладовая», «туалет», «комната охраны», «умывальная», «коридор», «раздевалка» имеются помещения с назначением «кабинет», которые, как правильно констатировал суд, не подпадают под критерии, предусмотренные статьей 378.2 НК РФ, как относящиеся к офисам. Обследование спорного здания и помещений в нем на предмет его фактического использования до принятия оспариваемой нормы не проводилось. В силу прямого предписания, содержащегося в части 9 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный ответчик обязан доказать законность включения объекта в перечень объектов недвижимого имущества , в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Между тем Правительством Пермского края относимых и допустимых доказательств, с достоверностью подтверждающих соответствие спорного здания условиям, установленным НК РФ и необходимым для включения его в Перечень,

от 07.05.2019 № KZ/47/09 в пользовании ответчика остался принадлежащий истцу технологический комплекс: «Общегородская котельная с бойлерной», расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, (запись о регистрации права в ЕГРП от 25.12.2003 № 86-01/14-7/2003-324), состоящий из соединенных между собой с целью использования по общему назначению различных вещей - сложная вещь. Объект и его составные части используются ответчиком, что подтверждается результатами обследования от 08.10.2018 и от 26.06.2019. По сведениям истца, начиная с 21.07.2018 АО «ЮКЭК - Белоярский» без заключения договора и внесения платы эксплуатирует объекты, входящие в состав принадлежащего ООО «Газпром трансгаз Югорск» на праве собственности технологического комплекса «Канализационно-очистные сооружения (7 000 м3/сутки)», расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> состоящий из соединенных между собой с целью использования по общему назначению различных вещей. В собственности ООО «Газпром трансгаз Югорск» имеется объект недвижимого имущества «Коллектор хозяйственно-бытовых сточных вод» расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Белоярский, который

помещения включены лестничные клетки, машинное отделение лифта, лифт, бойлерная, электрощитовая, помещения для хранения топлива. При этом через лифт и лестничные клетки осуществляется доступ на второй этаж здания; помещения бойлерной и электрощитовой относятся к помещениям системы инженерно-технического обслуживания и обеспечивают безопасность всего здания, поэтому не могут быть предметом гражданского оборота, поскольку это приведет к нарушению возможности эксплуатации и обслуживанию всего здания. С учетом этого кадастровая палата указала на то, что заявленный объект не является изолированным и обособленным. Полагая, что такое решение является незаконным, нарушает права и экономические интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, отказывая в удовлетворении которых суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим. Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, применимой к спорным правоотношениям, далее – Закон о кадастре) определено, что под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный

аренды от 25.04.2011 г. №09-1/2011-0839 под узел управления. Из копии технического паспорта гаражей (т.1 л.д. 104-116) усматривается, что бойлерная имеет общую стену с гаражом №14, помещение бойлерной состоит из электрощитовой – площадью 2,6 кв.м. и самого вспомогательного нежилого помещения – площадью 5 кв.м. Спорный объект нельзя отнести к объектам, требующим отдельной регистрации, на что ссылается апеллянт, поскольку он имеет один адрес, помещение, оборудованное электрощитовой, имеет общую стену с гаражом №14. Таким образом, суд апелляционной инстанции считает доказанным факт использования бойлерной для гаражей как узла ввода, то есть данный объект недвижимости имеет вспомогательное назначение. Доводы заявителя апелляционной жалобы, что непредставление ГСПК «Электрик» декларации также является основанием для отказа в регистрации права, судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего. В соответствии со ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии с пунктом 12 Методических рекомендаций «О порядке государственной

и спорные объекты. В настоящее время между сторонами возник спор о праве относительно нежилых помещений – бойлерных, то есть о наличии данного объекта недвижимости на праве собственности у ответчика. Юридический статус помещений бойлерных по спорным адресам не определен, поскольку ответчик не зарегистрировал право собственности на спорные объекты недвижимости и не поставил их на государственный кадастровый учет в нарушение закона. С момента введения МКД в эксплуатацию и по настоящее время в нежилых помещениях МКД, находится оборудование, которое числится на балансе МП трест «Теплофикация», передано администрацией в хозяйственное ведение МП трест «Теплофикация», последнее в соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых законодательством. Передача в хозяйственное ведение и нахождение недвижимого имущества (нежилых помещений бойлерной и находящегося в них имущества) на балансе муниципального предприятия, по мнению истца, означает возникновение у субъекта самостоятельного права владения этим имуществом, и возникновение обязательств в части содержания нежилых помещений

принадлежит недвижимое имущество: Административное здание, литер А, назначение: нежилое, кадастровый <...>; Административное здание, литер А, назначение: нежилое, кадастровый <...>; Административное здание, литер А, назначение: нежилое, кадастровый <...>; Административное здание, литер А, назначение: нежилое, кадастровый <...>; Административное здание, литер Ббб1, назначение: нежилое, кадастровый <...>. Согласно техническому паспорту (экспликация к поэтажному плану здания (строения), объект недвижимости с кадастровым номером <...> состоит из кабинетов, раздевалок, туалетов, коридоров, умывальных, кладовых, душевых, бытового помещения, гаража, постирочной, бойлерной. Согласно акту обследования спорного объекта недвижимого имущества , от <...>, проведенного специалистом подведомственного департаменту ГКУ КК «Кубаньземконтроль», наделенного полномочиями по проведению выездного обследования объектов недвижимого имущества в целях определения вида их фактического использования в соответствии со статьей 3782 Налогового кодекса Российской Федерации, объект недвижимого имущества с кадастровым номером <...> расположен по адресу: Краснодарский край, <...>, в 800 м. на северо-запад от здания котельной, расположенной по <...>, на земельном участке, предназначенном для функционирования и обслуживания СТФ, доступ к объекту

Российской Федерации, равна 0 (л.д.195-210 т.4) Согласно акту обследования здания с кадастровым номером №... от дата, площадь – ... кв.м., общая площадь помещений в здании с кадастровым номером №..., предназначенных для размещения торговых залов, административно-бытовых помещений составляет 100% от общей площади здания, земельный участок с кадастровым номером №... (видимо ошибочно), на котором расположено здание имеет вид разрешенного использования: занимаемый административными помещениями, бойлерной. К акту приложены фотографии внешнего фасада здания (л.д.21-30 т.3). Порядок определения вида фактического пользования законодательно урегулирован на уровне субъекта Российской Федерации. Порядок определения перечня объектов недвижимого имущества , в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений утвержден Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 23 мая 2018 года № 233 «О мерах по организации процесса определения перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость). Согласно п.2.1, 2.2 Порядка определения вида фактического использования зданий

Ванинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого имущества: здание – бойлерная, был принят на учет под кадастровым номером № как бесхозяйный, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Из кадастрового паспорта сооружения следует, что нежилое здание бойлерная, расположенная на территории <адрес> муниципального района <адрес>, принята на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества . Собственник, а также доля в праве, не установлены. Год ввода объекта в эксплуатацию – 1970. Кадастровая стоимость – 740 432 руб., кадастровый №. Согласно справке Ванинского отделения КГУП «Хабкрайинвентаризация» от № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности на объект недвижимого имущества: бойлерная, расположенный на территории <адрес> муниципального района <адрес>, не проводилась, обременения, ограничения прав (аресты) не зарегистрированы. Из сообщения ТУ Росимущества в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от

по <адрес>а; тепловую сеть от бойлерной до ясли-сада «Теремок»; тепловую сеть от бойлерной до гаража, расположенного по <адрес>; тепловую сеть от бойлерной до подросткового клуба «Эврика», расположенного по <адрес>; тепловую сеть от <адрес> – школа-интернат – полиция; тепловую сеть от бойлерной по <адрес> – административное здание – расширительный бак; тепловую сеть от котельной по <адрес> – здание больницы – поликлиника – музей – расширительный бак; объект недвижимости - тепловую сеть, находящуюся на территории Джигдинского сельского поселения Аяно-Майского муниципального района <адрес>; объект недвижимости - тепловую сеть, находящуюся на территории Аимского сельского поселения Аяно-Майского муниципального района <адрес>. Истец также просит обязать ответчика обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество , с заявлением о постановке на учет вышеперечисленного недвижимого имущества как бесхозяйного. Свои исковые требования мотивирует тем, что в соответствии с приложением к Решению Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГГГ.№ «О реестре муниципального имущества Аяно-Майского муниципального района» на территории Аяно-Майского муниципального района