Долевая ответственность арендатора - гражданское законодательство и судебные прецеденты

лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 32:14:0000000:31 принадлежит физическим лицам на праве общей долевой собственности. Общее собрание участников общей долевой собственности в 2005 году приняло решение о заключении договора аренды указанного земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма Амтел» (далее – Агрофирма). Собственники земельных долей (арендодатели) и Агрофирма (арендатор ) 12.05.2005 подписали договор аренды названного земельного участка площадью 2223,72 га (22 237 200 кв.м) сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Пунктом 6.1 договора установлено, что изменение сторонами условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения требований, определенных пунктами 3 и 4 договора (регламентирующих права и обязанности арендатора и арендодателя), а также положений земельного

и соглашением сторон оснований, а воспроизведение в договоре предусмотренных законом оснований необходимости не имеется при наличии указанной арендаторами ссылки на положения закона, поэтому п.7.2 следует принять в редакции истцов. В протоколе разногласий истцы предложили исключить из договора пункты 7.3, 7.4, 7.5. Арендодатель не согласился с требованием истцов об исключении из договора пунктов 7.3., 7.4., 7.5, ссылаясь при этом на то, что в редакции министерства настоящим договором предусмотрена солидарная ответственность сторон. Поскольку судом установлена долевая ответственность арендаторов , условия спорных пунктов в редакции арендодателя не согласуются с положениями ст.1 ГК РФ при наличии возражений со стороны арендаторов на установление иных, не предусмотренных как законом, так и соглашением сторон условий, поэтому пункты 7.3, 7.4, 7.5 следует исключить из договора. Разногласия по п.7.6 договора заключаются в разном определении срока предупреждения об отказе от договора при условии возобновления договора на неопределенный срок. Так арендодатель предложил данный срок считать равным одному месяцу, а истцы-

передал принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 43,3 кв.м. в здании- цех навигационного ремонта (Лит. А1, 1 этаж позиции №№ 36,37,38) во временное безвозмездное пользование Автозаводской организации Всероссийского общества слепых по договору безвозмездного пользования нежилым помещением от 01.08.2013), а доказательств обратного ответчиком не предоставлено, то обязательства всех соарендаторов по договору аренды должны носить долевой характер. Следовательно, в данном случае суд находит обоснованными доводы истцов о включении в договор условия о долевой ответственности арендаторов . Поскольку для спорного земельного участка арендная плата рассчитывается исходя из подпункта «г» пункта 3 Основных принципов определения арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, то согласно пункта 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность

поскольку указанная редакция согласуется с положениями п. 2 ст. 1 ГК РФ в соответствии с которой граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Суд первой инстанции правомерно исключил из договора п. 7.3., п. 7.4., п. 7.5. договора, предусматривающие солидарную ответственность арендаторов. Поскольку судом установлена долевая ответственность арендаторов , условия данных пунктов в редакции арендодателя не согласуются с положениями ст. 1 ГК РФ при наличии возражений арендаторов на установление иных, не предусмотренных как законом, так и соглашением сторон условий и подлежат исключению из договора. В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить

бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическим лицам, и они используют их не в предпринимательских целях, в связи с чем обязательства всех соарендаторов по договору аренды должны носить долевой характер, а доводы истцов о включении в договор условия о долевой ответственности арендаторов являются обоснованными. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно принял пункт 3.1. договора аренды и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением № 1 к договору аренды, в редакции, предложенной истцами. Истцы в протоколе разногласий просили исключить пункт 3.5. договора, предложенный ответчиком, согласно которому «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты по арендной плате при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств Арендаторов по

планах земельных участков, прилагаемых к настоящему договору и являющимися его неотъемлемыми частями. Как следует из договора купли-продажи (п.1.2.) на момент отчуждения земельных участков, они уже были обременены ипотекой в пользу третьих лиц - участников долевого строительства квартир, в строящихся на земельных участках многоквартирных жилых домах. Данный факт подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2016 №№24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3452. Платежным поручением от 09.12.2013 №122 общество с ограниченной ответственностью «Адамант» произвело оплату обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» суммы в размере 6 100 000 рублей в счет оплаты приобретенных земельных участков. На следующий день после заключения сделки по продаже земельных участков, между ООО «Адамант» (арендодатель) и ООО «ГСК «АРБАН» (арендатор ) подписан договор аренды земельного участка от 10.12.2013, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду земельные участки с кадастровыми номерами24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182 на срок до 09.12.2023.

из Департамента земельных отношений администрации г.Перми поступил ответ № от ДД.ММ.ГГГГ об отклонении представленного протокола разногласий к договору № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, с приложением протокола согласования разногласий, в котором все спорные пункты Департаментом не приняты. С редакцией протокола согласования разногласий не согласны, считают спорные пункты существенными условиями договора и настаивают на их принятии в редакции арендатора. Договором аренды земельного участка №М, расположенного по адресу: <Адрес> не предусмотрена субсидиарная ( долевая) ответственность арендаторов , кроме того, положения о третейском разбирательстве не предусмотрены действующим законодательством в качестве обязательного условия урегулирования спора и не утверждены в типовой форме договора аренды земельного участка Постановлением администрации г.Перми № от ДД.ММ.ГГГГ. В адрес Департамента направлено письмо о несогласии с редакцией протокола согласования разногласий с требованием о его принятии в редакции арендатора. До настоящего времени ответ из Департамента не получен. В соответствии со ст.39 ГПК РФ, истцы уточнили заявленные требования, в настоящее

ограниченной ответственностью «Восток-Агро» своего письменного согласия на выдел из этого земельного участка другого земельного участка, не давал, ответчики к нему за получением такого согласия в установленном порядке не обращались. Как следует из материалов дела, на проведенном в установленном законом порядке общем собрании собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором разрешался вопрос о заключении договора аренды земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «Юбилейное», ответчики не заявляли о несогласии с передачей в аренду указанному Обществу земельного участка. Следовательно, они не приобрели право на выдел земельных участков в счет принадлежащих им долей без согласия арендатора по основанию, предусмотренному пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте земель и при осуществлении выдела земельного участка в счет принадлежащих им долей, обязан был получить согласие арендатора. Учитывая, что ответчики выделили земельный участок с кадастровым номером № из земельного участка с кадастровым номером № без обязательного в