Домофон общее имущество собственников - гражданское законодательство и судебные прецеденты

качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации для решения вопроса об установлении домофона даже в одном подъезде необходимо уведомить всех собственников многоквартирного дома и получить их согласие путем проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации. Управляющая организация обязана заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией. Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как "Обслуживание домофона", является необоснованным и незаконным. Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства И.А.БУЛГАКОВА ------------------------------------------------------------------

долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД), в котором проживает собственник. Расход электроэнергии в местах общего пользования МКД включает не только освещение и другое энергопотребление межквартирных лестничных площадок, лестниц, чердаков, подвалов, электропитание домофона, усилителей телеантенн коллективного пользования и другого имущества, придворовое освещение, все объекты, находящиеся на участке земли, принадлежащем собственникам данного дома, и присоединенные к внутридомовой электрической сети (хоккейные площадки, гаражи, сараи, если они относятся к общему имуществу), но и технологические потери во внутридомовых электрических сетях. Таким образом, возникает необходимость оплачивать электроэнергию, потраченную на освещение мест общего пользования и работу оборудования для жизнеобеспечения систем МКД. С 1 сентября 2012 г. в силу требований Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), жильцы МКД оплачивают коммунальные услуги в соответствии с фактическим потреблением. При этом плата за потребление

поддержки и субсидий. Содержание домофонов, радиоточек и антенн в форме N 22-ЖКХ (жилище) не учитывается, в случае, если они не включены в состав общего имущества многоквартирного дома. Данные о начисленных населению платежах (графа 3) и фактически оплаченных платежах (графа 4) показываются в размере средств, которые потребитель должен непосредственно внести в оплату услуг, то есть, либо, без учета размера средств, выделяемых из бюджета на предоставление отдельным категориям граждан мер социальной поддержки и субсидий, при условии предоставления скидок и перечислении денежных средств непосредственно жилищным организациям, либо, с учетом указанных денежных компенсаций в случае перечисления денежных средств гражданам на персональные банковские счета, через организации связи, банковские структуры и т.п. 31. В графе 5 (из графы 4) выделяется оплата задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги за предыдущие периоды. 32. В графе 6 по строкам 63 - 69 отражается стоимость предоставленных населению жилищных услуг, утвержденная органами местного самоуправления и/или собственниками помещений многоквартирного дома, исходя

установлены не во всех подъездах или домофоны обслуживаются различными обслуживающими организациями. Вместе с тем заключение прямых договоров с собственниками помещений многоквартирного дома на обслуживание общего имущества многоквартирного дома незаконно. В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно. Управляющая организация, как

квартиры, относится к общему имуществу МКД, в связи с чем управляющая организация обязана выполнять работы по его надлежащему содержанию и ремонту. Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД, в свою очередь, данное оборудование в силу жилищного законодательства неотделимым относительно спорного МКД не является. Судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ- ОГ, и учтен факт постройки спорного МКД в 1964 году. Суд апелляционной инстанции установил, что домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД и не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения. В договоре управления от 01.07.2010 № 322-ДУ-10, заключенном между собственниками помещений МКД и обществом, и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют. У управляющей компании отсутствует обязанность по содержанию такого оборудования. Включение домофонного оборудования в

в связи с чем управляющая организация обязана выполнять работы по его надлежащему содержанию и ремонту. Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД, в свою очередь, данное оборудование в силу жилищного законодательства неотделимым относительно спорного МКД не является. Судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, и учтен факт постройки спорного МКД в 1975 году. Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что поскольку домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД и не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения, у управляющей компании отсутствует обязанность по его содержанию. В договоре управления от 01.07.2010 № 3950ДУ-10, заключенном между собственниками помещений МКД и обществом, и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют. Включение домофонного оборудования в состав общего имущества

проведения в отношении общества внеплановой проверки установлено нарушение требований жилищного законодательства, выразившееся в начислении платы за обслуживание домофона в составе платы за жилое помещение без решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. По результатам проверки составлен акт, выдано предписание, которым на общество возложена обязанность выполнить перерасчет размера платы за жилые помещения за период с 01.01.2015 по 01.04.2018 в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений от 16.05.2016; привести размер платы за жилое помещение в соответствие с действующим законодательством; прекратить начисление платы за домофон с 01.04.2018. Не согласившись с указанным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суд первой инстанции пришел к выводу, что установленные в части подъездов многоквартирного дома домофоны не включены состав общедомового имущества, в связи с чем размер платы за их обслуживание не подлежит утверждению общим собранием собственников МКД, поэтому признал предписание инспекции от 16.03.2018 № ТО-22-12 недействительным. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 310-ЭС23-11744 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 26.07.2023 Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2022 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2023 по делу № А09-3541/2020 Арбитражного суда Брянской области УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью « Домофон Лифт Сервис» (далее – Общество) обратилось в Клинцовский районный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании 155 281 рубля 89 копеек задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома № 45 по проспекту Ленина г. Клинцы (далее – МКД) за период с 01.11.2015 по 30.10.2018. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 17.03.2020 № 33-803/2020 гражданское дело по иску Общества направлено по подсудности в Арбитражный суд Брянской области. Определением Арбитражного суда Брянской области от 29.04.2020 исковое заявление принято

по содержанию и ремонту общего имущества МКД, за уборку лестничных клеток, работу по содержанию придомовой территории в холодный/летний период года (дворник), вывоз ТБО, работу по обслуживанию лифтового хозяйства, обслуживание домофона, консьержа, обслуживанию оборудования системы видеонаблюдения и автоматики для ограничения доступа автотранспорта, обслуживание газового оборудования, обслуживание ливневой канализации. Не согласившись с предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса, статьями 45, 154, 157, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110, Правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

сведений об оборудовании входа в подъезд №4 автоматически запирающимся устройством не имеется. Также согласно приложению №3 к договору управления многоквартирным домом в состав общего имущества многоквартирного дома пр. Победы №8 автоматически запирающее устройство двери подъезда №4 не входит. Соответственно спорное домофонное оборудование не было предусмотрено проектом многоквартирного дома. Иное материалами дела не доказано и из материалов проверки не следует. Кроме того, в материалы дела не представлено и доказательств того, что домофон внесен в состав общего имущества многоквартирного дома собственниками многоквартирного дома на основании протокола общего собрания. При этом со своей стороны орган лицензионного контроля в ходе проведения контрольных мероприятий обстоятельств того, в какой период времени, чьими силами и за чей счет спорное домофонное оборудование было установлено на входе в подъезд №1 многоквартирного дома №9/5 по пр. 50 лет Октября, не выяснял, и каким образом до февраля 2020 года осуществлялось содержание и ремонт спорного домофона, включая расходы на его содержание,

исполнения договора управляющая компания приняла на себя обязательства по обслуживанию домофонного оборудования, что влечет двойное взимание с жильцов оплаты на обслуживание домофонного оборудования. Полагая односторонний отказ от исполнения договоров, выраженный в уведомлении от 22.03.2021, незаконным, истец обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела не опровергнуто право собственности общества « Домофон-ЕК» на спорное домофонное оборудование; материалами дела не подтвержден факт передачи данного оборудования в общее домовое имущество посредством принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, согласно перечню адресов, изложенных в уведомлении о расторжении договоров; в материалы дела не представлены документы, подтверждающие выбытие домофонного оборудования из собственности общества «Домофон-ЕК» посредством его выкупа после установки или заключения соглашения по безвозмездной передаче его в собственность жильцов соответствующих многоквартирных домов. С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что обществом «УК «Константа Плюс» в отсутствие надлежащим

собственников помещений не является, в качестве такового на общем собрании собственников не вносилось. На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что материалами дела не опровергнуто право собственности ООО " Домофон-Ек" на спорное домофонное оборудование; не подтвержден факт передачи данного оборудования в общее домовое имущество посредством принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, согласно перечню адресов, изложенных в уведомлении о расторжении договоров; в материалы дела не представлены документы, подтверждающие выбытие домофонного оборудования из собственности ООО "Домофон-Ек" посредством его выкупа после установки или заключения соглашения по безвозмездной передаче его в собственность жильцов соответствующих многоквартирных домов; обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Константа плюс" в отсутствие надлежащим образом оформленных полномочий осуществлен отказ от исполнения договоров,

для оплаты услуг по обслуживанию АТУ. Автоматический тепловой узел является общим имуществом собственников, его обслуживание производится на основании заключенного ООО «ЖКО «Нефтяник» договора, которое согласно представленным документам оплачивает данные услуги. Считает, что в сумму платежей за содержание общего имущества данный платеж не входит, структурой расходов не предусмотрен, должен оплачиваться отдельно. Так же в структуру оплаты содержания жилья не входят расходы по обслуживанию домофонов, которые были установлены по решению общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ года. Домофон общим имуществом собственников не является. Для обслуживания домофонов ООО «ЖКО «Нефтяник» был заключен договор, которым установлена абонентская плата 35 рублей с каждой квартиры. Услуга по обслуживанию домофонов оказывается, однако ответчики данную услугу не оплачивают. Так же ответчики не вносят оплату потребленной электроэнергии, горящей и холодной воды и за водоотведение на общедомовые нужды. Данный расчет произведен на основании показаний приборов учета в соответствии с утвержденной формулой. Так же до настоящего времени ответчиками не оплачен утвержденный решением общего

направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Именно по названным вопросам, как указано в ч.4 ст.146 ЖК РФ, решения принимались не менее, чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества, соответственно, по остальным вопросам, включая вопрос об установке домофона и включении его в состав общего имущества дома, решения принимались большинством голосов от общего числа голосов присутствовавших на общем собрании членов товарищества или их представителей. Согласно ч.5 ст.46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, …, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом

в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование. Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В силу ст. ст. 44, 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, и принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений