недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. VI. Анализ наиболее эффективного использования 12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. 13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. 14. Наиболее эффективное использование объекта
с реализацией Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа" (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 290-ФЗ), а также в рамках проведения информационной кампании, инициированной письмом от 22.12.2016 N ОА-4-17/24751@, обращает внимание на необходимость мотивации налогоплательщиков и разъяснения им преимуществ перехода на новый порядок применения контрольно-кассовой техники, в частности: 1) возможность регистрации контрольно-кассовой техники онлайн без визита в налоговый орган, что существенно экономит время и деньги налогоплательщика; 2) использование инструментов бизнес-аналитики онлайн, что позволит эффективно управлять своим бизнесом; 3) возможность направлять электронные чеки покупателю без затрат на чековую ленту; 4) отказ от обязательного ведения форм первичной учетной документации (формы "КМ"); 5) практический отказ от проверок добросовестных налогоплательщиков; 6) ведение бизнеса в здоровых конкурентных условиях за счет пресечения возможности недобросовестных налогоплательщиков незаконно минимизировать свои налоговые обязательства и нечестно получать конкурентное преимущество; 7) сокращение издержек за
ООО ПКФ «ПерекрестокЪ» имело расходы, которые напрямую не отражались в бухгалтерском учете предприятия. Размер этих расходов в частности был запланирован бизнес-планом предприятия на 2014- 2020 годы. Например, на странице 12 в разделе «Выплаты по операционной деятельности» содержалась статья «***». Кроме того, ответчик указал, что ФИО11 и ревизором общества ФИО12 была согласована схема осуществления выплат затрат, не подлежащих прямому отражению в бухгалтерском учете предприятия (т. 4, л.д. 157). В данную схему подпадают: часть зарплаты персонала, мотивация покупателей , зачет выплат, осуществленных за период 01.01.2014 по 30.09.2014. Для осуществления данных выплат согласовываются перевод долга с предприятия ООО «Милан» на ФИО2 с последующей поэтапной выплатой ФИО2 задолженности для осуществления платежей. Согласно данному документу ФИО11 и ревизором общества ФИО12 было принято решение, что сотрудникам, наиболее лояльных к предприятию и с зарплатой от 30 000 руб. будут переведены на выплату премии наличными. Расчет проводился по общим показателям работы. Как пояснил ответчик, необходимая сумма включалась в
автомобиля, на основании анализа рынка, к которому относится объект оценки, пришел к выводу о том, что первичный рынок оцениваемого транспортного средства отсутствуют ввиду того, что данная модели транспортного средства на дату оценки в данной модификации (комплектации) не выпускается. Эксперт, обосновывая рыночную цену автомобиля, на основании анализа рынка, к которому относится объект оценки, на стр. 19 указывает, что рынок данных транспортных средств является неактивным, объем продаж грузовиков данной марки, года и комплектации, а так же мотивация покупателей и продавцов - низкие, емкость рынка грузовиком данной модели и комплектации - не прослеживается, а ликвидность оценивается - ниже средней. Эксперт, обосновывая рыночную цену автомобиля, на основании анализа рынка, к которому относится объект оценки, пришел к выводу о том, что вторичный рынок купли-продажи модели оцениваемого транспортного средства слабо развит, а колебания ценообразования на данную модель не оказывают серьезного влияния. Эксперт указывает на среднерыночный диапазон цен предложений транспортного средства аналогичного года, не требующих ремонта или
Предприятие ООО ПКФ «ПерекрестокЪ» имело расходы, которые напрямую не отражались в бухгалтерском учете предприятия. Размер этих расходов в частности был запланирован бизнес-планом предприятия на 2014-2020 годы. Например, на странице 12 в разделе «Выплаты по операционной деятельности» содержалась статья «***». Кроме того, ответчик указал, что ФИО11 и ревизором общества ФИО12 была согласована схема осуществления выплат затрат, не подлежащих прямому отражению в бухгалтерском учете предприятия (т. 4, л.д. 157). В данную схему подпадают: часть зарплаты персонала, мотивация покупателей , зачет выплат, осуществленных за период 01.01.2014 по 30.09.2014. Для осуществления данных выплат согласовываются перевод долга с предприятия ООО «Милан» на ФИО1 с последующей поэтапной выплатой ФИО1 задолженности для осуществления платежей. Согласно данному документу ФИО11 и ревизором общества ФИО12 было принято решение, что сотрудникам, наиболее лояльных к предприятию и с зарплатой от 30 000 руб. будут переведены на выплату премии наличными. Расчет проводился по общим показателям работы. Как пояснил ответчик, необходимая сумма включалась в
в сети Интернет, печатных изданий региона и представленных эксперту материалов. Отсутствие в экспертном заключении подробного описания объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах не может свидетельствовать о нарушении требований пункта 22 ФСО № 7. Доводы административного истца о нарушении подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7, выразившемся в непринятии во внимание состояния спроса на продажу и аренду торгово-офисных площадей при оценке объекта исследования; экспертом не анализировались динамики рынка, спроса и предложения, объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта, отклоняются, как ошибочные, изучение указанных обстоятельств характерно для доходного подхода, который в данном случае экспертом не применялся. Довод о нарушении экспертом пунктов 2.4, 2.10 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, пункта 25 ФСО № 7 (нарушение принципа обоснованности), выразившемся в том, что экспертом не приведены в приложении к заключению в качестве обоснований документы, на которых строятся
В исследовательской части заключения экспертом указано, что проведенный оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует указанным требованиям положений федеральных стандартов оценки и оказывает косвенное влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, а именно: не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы; приведена информация не по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов; на страницах 37-40 отчета оценщик приводит 9 предложений к продаже земельных участков в ***, только два из которых представлены к продаже в 2017 году, остальные объекты датированы 2016 годом, что нельзя назвать достаточным количеством для определения диапазона цен предложений на дату оценки. Указанные
об оценочной деятельности. Так, в нарушение п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611, оценщиком анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, выполнен неполно, отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений данных факторов, в отчете отсутствуют выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, а именно: объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, колебания цен на рынке оцениваемого объекта. Кроме того, в нарушение пункта 22 названного ФСО № 7, оценщиком в отчете неверно указан адрес объекта-аналога № 1 (вместо адреса ***В, указан адрес ***Б), указано на отсутствие организованной парковки у этого объекта-аналога, в то время как согласно данным сервиса «Яндекс-карты» перед данным объектом имеются разрешающие парковку дорожные знаки и парковочные места. Также объект-аналог № 3(нежилое помещение по адресу Тамбов, ***.3) неверно отнесен к культурному и
об оценочной деятельности. Так, в нарушение п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611, оценщиком анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, выполнен неполно, отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений данных факторов, в отчете отсутствуют выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, а именно: объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, колебания цен на рынке оцениваемого объекта. Оценщик для обоснования размера корректировок использовал данные сайта statriеlt.ru, при этом сведений о наличии образования и компетенции у автора расчета корректировок на указанном сайте не имеется. Оцениваемое здание отнесено оценщиком к числу универсальных объектов недвижимости, равно как и объекты-аналоги, в связи с чем оценщик отказался от введения корректировки на функциональное назначение, при этом не принял во внимание, что объект оценки является крупным автоцентром, торговым центром. Названные
№ …, представленном в Комиссию заявителем ООО «Центр управления активами». С данным отчетом об оценке рыночной стоимости административный истец не согласен, поскольку он не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. По мнению административного истца, оценщиком в нарушение п. 11 ФСО № 7 исследование рынка земельных участков было проведено формально, не указан объем исследованных предложений, динамика и емкость рынка, спрос, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен оцениваемого объекта и пр. Административный истец считает, что оценщиком сделан неверный вывод о максимальной идентичности отобранных объектов-аналогов объекту исследования, поскольку оценщиком не установлены кадастровые номера, точные адреса аналогов №№ 1, 2, 3, в связи с чем, не представляется возможным сделать вывод о корректности примененных оценщиком корректировок. Кроме того, при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком указано, что объекты-аналоги № 2 и № 3 имеют коммерческое назначение, тогда как
