чистых активов провести анализ необходимости корректировок исходных данных Уровня 2 в отношении стоимости актива или обязательства. Указанный анализ должен производиться на основе методики, отраженной в правилах определения стоимости чистых активов (правилах расчета рыночной стоимости активов) (далее - Правила) членов саморегулируемых организаций. Согласно пункту 83 МСФО (IFRS) 13 корректировка исходных данных Уровня 2 будет варьироваться в зависимости от факторов, специфичных для соответствующего актива или обязательства. В случае определения справедливой стоимости долевой ценной бумаги, торгуемой на неактивном рынке , организация вправе предусмотреть в Правилах исходные данные Уровня 2, на основе анализа которых будет определяться необходимость корректировки котировок ценной бумаги. Например, при использовании динамики индекса ценных бумаг, включающего рассматриваемую или аналогичные ценные бумаги, организация вправе установить границы значений для изменения индекса, определяющие необходимость и размер корректировки стоимости ценной бумаги. Применяя вышеизложенную логику, в случае определения справедливой стоимости долговой ценной бумаги, торгуемой на неактивном рынке, члены саморегулируемых организаций также вправе предусмотреть в Правилах исходные
методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций" (далее - Положение N 215-П) в части порядка включения результатов переоценки ценных бумаг в расчет собственных средств (капитала) и сообщает следующее. По мнению ДБР, при расчете собственных средств (капитала) исключение результата переоценки ценной бумаги, определенного исходя из последней предшествующей дате расчета капитала средневзвешенной цены ценной бумаги, раскрытой организатором торговли на рынке ценных бумаг, производится в случае отсутствия более месяца раскрытия указанной цены. В противном случае в условиях неактивногорынка дальнейшее использование результата переоценки ценной бумаги, полученного ранее на основе ее средневзвешенной цены, при расчете собственных средств (капитала) с большой долей вероятности приводит к искажению объективной величины капитала. Дополнительно обращаем внимание на то, что в целях отражения в капитале вероятного снижения стоимости ценной бумаги <1>, в отсутствие официально раскрытой средневзвешенной цены ценной бумаги более одного месяца, кредитная организация может ориентироваться на результат применения внутрибанковской методики, принятой ею для определения текущей (справедливой) стоимости ценной бумаги
готовы приступить к работе. Из их общей численности выделяются безработные официально признанные и получившие статус в соответствии с законодательством в органах государственной службы занятости. Экономически активное население (рабочая сила) - включает занятых и безработных. Экономически неактивное население - часть населения, которая не входит в состав рабочей силы и не ищет оплачиваемую работу. Уровень безработицы - удельный вес численности безработных в численности экономически активного населения. Уровень регистрируемой безработицы - удельный вес численности зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения. Уровень экономической активности - доля численности экономически активного населения в общей численности населения. Частично безработные - лица наемного труда, вынужденные работать (по инициативе администрации, работодателя) меньше установленной законом нормативной продолжительности рабочего времени. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ТРУДА Трудовая активность населения и потенциальное предложение рабочей силы Параметры предложения рабочей силы определяются в первую очередь социально-экономическими и демографическими факторами. Ежегодно в трудоспособный возраст будет вступать 2,2 млн. человек, а выбывать - 1,5 -
величина скидки на торг, составляющей 9,2%, определялась по результатам исследований, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО7 для активного рынка. Скидка на торг в размере 23% в данном случае не была применена, поскольку оснований для характеристики рынка как неактивного не имеется. Так, к активному рынку относится рынок, который характеризуется: высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные земельные участки; присутствием достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим количеством совершаемых сделок. Неактивный рынок характеризуется предложениями к продаже объектов специализированного назначения, которые фактически на свободном рынке не выставляются, а также крупных имущественных комплексов. В спорный период было выставлено большое число предложений, в том числе по продаже аналогичных земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в том же самом регионе, как и объект оценки. Эксперт в судебном заседании также пояснил, что в целях проведения сравнительного исследования допускается использование объектов-аналогов с маркетинговым периодом (сроком экспозиции) до одного года. В данном случае были приняты
На 207-ой странице заключения эксперта №1137/08П-2019 от 09.08.2019 г. указано следующее: «.... размер скидки с цены предложения для объектов недвижимости сельскохозяйственного назначения принимается в размере 22%». На 252-ой странице заключения эксперта №1137/08П-2019 от 09.08.2019 г. указано следующее: «По данным Справочника оценщика недвижимости ФИО12 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», 2018 г., стр. 301, в среднем по рынку объектов сельскохозяйственного назначения скидка с цены предложений составляет 22% ( неактивный рынок ). Указанная скидка применяется к ценам предложений объектов-аналогов». Однако, экспертом ООО «Инфо-Центр «Аудит» ФИО10, ей же указанная к применению корректировка на торг в размере (-22%) не применяется при расчете стоимости объекта исследования в сравнительном подходе. Эксперт по указанному делу ФИО10 в судебном заседании дала пояснения, суть которых, заключалась в том, что оценку первоначального состояния имущества она производила на основании акта приема-передачи от 01.03.2016 к договору аренды между ООО «Юбилейный» и ООО «Гибридный», в котором
Тамбовской области от 21.05.2019 по делу № А64-1932/2019), и в отношении которого внесена запись о недостоверности содержащихся сведений об учредителях (участниках) юридического лица, что свидетельствует о невозможности взыскания в пользу ООО «РЭД» спорной суммы денежных средств. Как правомерно указал суд первой инстанции, когда объект оценки является неликвидным, рынок объектов является неактивным, рыночная цена таких объектов является условной и составляет 1 рубль. Оценщику невозможно найти объект-аналог, с которым возможно произвести сравнение при сравнительном подходе оценки. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, характеризующиеся крайне ограниченным количеством продавцов, потенциальных покупателей и редкими сделками. Нормами Закона № 127-ФЗ определен порядок инвентаризации и реализации имущества должников, принадлежащего им на законных основаниях. Однако, как установлено ранее, денежные средства в размере 11 990 000 руб. на законных основаниях ООО «РЭД» не принадлежали, являлись денежными средствами, которые не были возвращены участникам торгов, не числились на балансе должника и не могли числиться ввиду незаконности их получения и удержания.
на момент проведения экспертизы предложений из других близлежащих городов Челябинской области о продаже земельных участков под коммерческую застройку, сопоставимых с разрешенным использованием земельного участка, не имелось; в связи с отсутствием аналогов на 17.07.2015 эксперт взял аналоги на дату проведения экспертизы и скорректировал стоимость на дату – 17.07.2015 методом «парных продаж»; коэффициент капитализации выбран по данным 2016 года, поскольку экономическая ситуация на рынке коммерческой недвижимости РФ и Челябинской области с 2014 года сопоставима - « неактивный рынок », экономический кризис; данные интервала коэффициента капитализации были определены на основании обработки данных экспертного опроса, проведенного в конце 2015 года; коэффициент капитализации был принят как среднее значение из интервала, относящийся к «неактивному рынку», данный коэффициент определить по данным статистической обработки на дату 17.07.2015 не представляется возможным. С учетом полученных ответов суд первой инстанции правомерно отказал в вызове эксперта в судебное заседание. Учитывая изложенное, оснований полагать, что сведения о рыночной стоимости по экспертному заключению №05/2017
участков под торгово-офисную застройку. При применении корректировок оценщик ошибочно применяет Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2, Нижний Новгород, 2020, под редакцией ФИО1 Оценщик некорректно применил корректировку на местоположения (-24%), величину которой определил на основе «Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки» под редакцией Лейфера, 2020». Оценщик ошибочно применил корректировку на коммуникации, учитывая, что все аналоги расположены в городской черте. Как видно из отчета, оценщик применил корректировку на торг для всех объектов-аналогов в размере 23,7% ( неактивный рынок ). Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом.
18-ти предложениях о продаже земельных участков промышленного назначения в Волжском районе за 2017 и 2018 годы ГБУ СО «ЦКО», которые на дату оценки не могут считаться актуальными. При определении сегмента рынка по уровню активности экспертом учитывался процесс взаимодействия продавцов и покупателей, и уровень покупательской способности, исходя из общей экономической ситуации региона. При этом, в соответствии с рыночными данными под «неактивным» понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Ситуация на рынке на дату оценки описана на стр. 8,9,12 заключения эксперта. При этом, под «активным» понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок – например – квартиры. Очевидно, что отнесение ГБУ СО «ЦКО» рынка земельных
в г.Туле. При этом имеется иная ценовая информация, использование которой может привести к иному результату. Корректировка на местоположение оценщиком рассчитана по удельному показателю кадастровой стоимости, что не имеет методологического обоснования. В обоснование величин корректировки на торг оценщик применил корректировку 6%, которая является минимальной границей активного рынка, тогда как рынок оцениваемой недвижимости неактивен (в отчете указано, что активность рынка на среднем уровне, примененная корректировка не обоснована). Экспертом обосновано применение корректировки на статус цены -18% ( неактивный рынок ). Обоснование корректировки на неактивный рынок приведено в заключении и дополнениях к нему, данных экспертом в судебном заседании. В материалы дела административными ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих об активности рынка крупных коммерческих земельных участков в среднем городе Тульской области с развитым рынком недвижимости. Отмеченные недочеты отчета свидетельствуют о его несоответствии п.3, 5, 8 «з», «и» ФСО№3, п.11 «б», «в», «г», «д», 22 ФСО №7, п.7,10, 13 ФСО №1. По этим основаниям отчет, представленный стороной
оценки (л.д.21-40 том 2). На основании проведенного исследования Отчета об оценке ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», подготовленного оценщиком ФИО6, [номер] от 11 августа 2021 года, экспертом выявлено следующее: - часть информации (стр.153-166 отчета), предоставленная заказчиком, не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке: несоответствие п.12 ФСО № 3; - в Отчете оценщика неверно применяется корректировка на торг. Оценщик принимает корректировку на торг для цен земельных участков под офисно-торговую застройку на неактивный рынок (10,1 %), тогда как им приведено в отчете об оценке 24 аналога. Также следует отметить, что в приведенной таблице на неактивный рынок на стр.93, среднее значение на торг установлено в 17,2 %: несоответствие п.22 ФСО № 7; - на стр.28-29 Оценщик указывает, что объект исследования необходимо оценить на 02.08.2021. Согласно данным портала СтартРиэлт, в качестве расчетного значения Оценщик рассматривает максимальный диапазон 11 месяцев (02.09.2020), однако на стр.53 Оценщик принимает для исследования объект аналог от
собственности в частности, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта, не указан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов; ни один из выбранных для расчета рыночной стоимости объектов - аналогов не относится к разрешенному использованию к земельным участкам под придорожный сервис; оценщиком не обоснован вывод о неактивности рынка, к которому отнесен объект оценки, и применение скидки на торг « неактивный рынок » на уровне 15,7 % для всех объектов - аналогов; в нарушение пункта 5 ФСО № 3 в разделе 10.4 на странице 31 отчета не указаны источники информации, на основании которых оценщиком сделан вывод о сроке экспозиции земельных участков 12 месяцев и вывод о неактивности рынка по состоянию на дату оценки, - оценщиком А.Е.А. даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде (л.д.99,113,114) не противоречащие выводу, содержащемуся в самом отчете №
