Неотложная необходимость капитального ремонта - гражданское законодательство и судебные прецеденты

19.07.2018 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.11.2018 по делу № А51-26195/2015, у с т а н о в и л: Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – Управление) о взыскании 20 338 689 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с проведением истцом вызванного неотложной необходимостью капитального ремонта в арендуемом здании. К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Уссурийского городского округа. Арбитражный суд Приморского края решением от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.11.2018, взыскал с Управления 902 860 руб. 09 коп. в счет возмещения стоимости произведенного предпринимателем капитального ремонта. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель,

и договором аренды на объекте могут проводиться ремонтные работы, в том числе капитальный ремонт. Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право на возмещение расходов на проведение работ по капитальному ремонту при условии, что такие работы были согласованы с арендодателем, которому должны быть представлены документы, подтверждающие фактическое выполнение работ и размер понесенных арендатором расходов. Общество в 2016 и 2017 годах в рамках неотложной необходимости и в том числе в соответствии с предписанием Управления надзорной деятельности Главного Управления МЧС России выполнило в арендованных помещениях работы по капитальному ремонту в части устройства в подвале противодымной вентиляции (дымоудаления); реконструкции КТП-5 в здании; ремонту лестницы от уровня подвала до 3 этажа в осях 13-14/Г-Е; ремонту гранитных полов 1 этажа в осях 18-23/Т-У, 24-29/Т-У, 33-34/М-Н; полов в подвале здания; лифта № 4 в осях 11-12/Г-Д. Ссылаясь на то, что Управление Росимущества в нарушение условий договора аренды и требований статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации

вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил факт неотложной необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении, извещение арендодателя о возникновении такой необходимости и отсутствие каких-либо действий с его стороны, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска. Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела. Исходя из

имущества в непрерывной аренде названного общества с 2005 года, а также показаниям свидетеля ФИО1, допрошенного в заседании суда первой инстанции. Комитет не заявлял ходатайств об истребовании актов проверок и дефектных ведомостей и не представил доказательств, подтверждающих выполнение им ремонта арендуемого обществом «Тепловик» имущества в нормативные сроки, в периоды времени, предшествовавшие проведению обществом «тепловик» ремонта в 2008 году. В ходе судебного разбирательства позиция Комитета сводилась к иным обстоятельствам, не связанным с оспариванием наличия неотложной необходимости в капитальном ремонте арендуемого имущества в 2008 году. Согласие Комитета на проведение работ в 2008 году в отношении арендуемого обществом «Тепловик» имущества, выраженное в подписании его уполномоченным представителем актов и справок по форме КС-2 и КС-3, согласование им объемов, видов, стоимости работ, принятие результатов этих работ, ответчиком также не оспаривалось. По мнению заявителя, суды сделали неправильные выводы о том, что между сторонами сложились подрядные отношения, к которым подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.2005 №

договору купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку от 15.03.2017 № 9 в порядке ст. 410 ГК РФ; - нежилые помещения площадью 212,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>, были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи нежилого помещения от 06.12.2012 в технически неудовлетворительном состоянии, исключающем использование их по целевому назначению; - ответчик не исполнил обязанность по проведению капитального ремонта арендованных помещений; - ответчиком признавалась в момент передачи в аренды 06.12.2012 и признается в настоящее время неотложная необходимость капитального ремонта всех арендованных помещений, который был проведен истцом в период с 06.12.2012 по 01.01.2014; - ответчик не имеет претензий по объему и качеству капитального ремонта всех арендованных помещений, который был проведен истцом в период с 06.12.2012 по 01.01.2014. В соответствии с ч. 1 ст. 70 АПК РФ арбитражные суды первой и апелляционной инстанций на всех стадиях арбитражного процесса должны содействовать достижению сторонами соглашения в оценке обстоятельств в целом или в их отдельных частях, проявлять

капитальный ремонт, с учетом положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически означает, что арендодатель либо самостоятельно производит капитальный ремонт, либо возмещает арендатору затраты по его проведению. Поскольку договором аренды было предусмотрено проведение капитального ремонта арендодателем за счет собственных средств, вопрос о его проведении и оплате подлежал разрешению между сторонами в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Критериями для возможного возмещения затрат арендодателем являются: нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, неотложная необходимость капитального ремонта . Представленными материалами дела не подтверждается нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что затраты Общества по капитальному ремонту, понесенные Обществом по договору от 01.12.2004г. не могут быть признаны экономически оправданными, а потому отнесение их Обществом в состав расходов в соответствии со статьей 252 Налогового кодекса Российской Федерации является неправомерным. Вместе с тем, в случае признания нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта

невозможностью использования помещения по назначению. Однако необходимость проведения капитального ремонта помещения истицей не доказана. Согласно подписанному сторонами акту приемки-передачи нежилого здания от 15.03.05г. на момент передачи здание находится в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с условиями договора аренды № 874/101 и назначением здания. Арендатор (истец) претензий к арендодателю (ответчику) по состоянию здания не имеет. Указанный акт подписан истицей без всяких замечаний и возражений. Никаких документов, подтверждающих, что в июне 2005 года возникла неотложная необходимость капитального ремонта здания, истицей не представлено. Не соответствует представленным документа ссылка истицы на то, что капитальный ремонт был согласован с генеральным директором ОАО АК «ЛМЗ». По письму (заявлению) истицы от 27.06.05г. было разрешено только производство работ по подводу горячей воды и замене канализации). Доказательства согласования других работ истицей не представлено. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ истицей не представлены какие-либо доказательства, подтверждающие, что она в установленном порядке оплачивала за свой счет все работы по

сумму 1 644 135,39 руб. Выполненные работы в процессе капитального ремонта привели к фактическому улучшению арендованного имущества, в связи с чем на основании п. 2.4 Договора, ст. 616, 623 ГК РФ просит возместить стоимость неотделимых улучшений. Кроме того, с учетом уточнения иска указывает, что на момент заключения договора Помещение было непригодно для любых производственных целей, т.е. имело недостатки, исключающие использование объекта по назначению. Следовательно в соответствии со ст. 612, 616 ГК РФ существовала неотложная необходимость капитального ремонта помещения по согласованным сторонами позициям, отраженным в акте выполненных работ и Смете, стоимость которого должна быть оплачена Арендодателем. Возражая по доводам Истца Ответчик указывает, что согласно п. 2.3.3 договора аренды нежилого помещения, арендатор обязан содержать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения. Согласно п. 2.4.1., п. 5.2 договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Согласие на их проведение должно быть в письменной форме.

из негорючих материалов, в общедомовой электрощитовой демонтирован дощатый пол и уложен бетонный пол, установлена противопожарная дверь по требованиям ПУЭ, произведен ремонт общедомовых помещений, установлен пожарный гидрант и проведена пожарная сигнализация, установлена система вентиляции помещений. Актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласованы объем работ, необходимых к выполнению (отражены недостатки принятого в аренду имущества), и необходимость выполнения работ по капитальному ремонту арендуемых помещений. Претензией исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Винтаж» уведомило ФИО1 о том, что требуется неотложная необходимость капитального ремонта переданных по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (протекание стены, отсутствие отопления и горячей воды и т.д.). Данное письмо получено лично ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. После чего ФИО1, в лице его представителя, были утверждены ДД.ММ.ГГГГ сметы на капитальный ремонт арендованных ООО «Винтаж» нежилых помещений № и № по <адрес>: локальная смета № «Общестрой», общей стоимостью 3 392 358 рублей 20 коп., локальная смета № «Отопление», общей стоимостью 295 639 рублей 67 коп., локальная смета №

на праве собственности нежилое помещение LXVI, с 7 июня 2017 г. – нежилое помещение LXVII в доме 99 по Октябрьскому пр. в г.Твери. 25 апреля 2018 г. между ФИО2 (арендодатель) и ООО «НБА» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений LXVI, LXVII в доме 99 по Октябрьскому пр. в г.Твери, по условиям которого арендуемые помещения используются арендатором с целью осуществления уставной деятельности (стоматология); арендодатель обязан производить за свой счет как плановый, так и вызванный неотложной необходимостью капитальный ремонт помещения (протечка крыши, прорыв канализации, водопровода и др., если они произошли не по вине арендатора). С 1 августа 2019 г. управляющей организацией многоквартирного дома 99 по Октябрьскому пр. в г.Твери является ООО «УК «ТК» на основании приказа Главного управления «Государственная жилищная инспекция» Тверской области от 22 июля 2019 г. № 1417-л о внесении изменений в реестр лицензий Тверской области. 17 сентября 2019 г. помещения истца залиты водой. Согласно акту ООО «УК «ТК» от

Об этом свидетельствует тот факт, что истец пыталась расторгнуть договор аренды в судебном порядке, ей в этом было отказано. Ф. решила обратиться в суд с настоящим иском, в результате удовлетворения которого М. не сможет поддерживать надлежащий температурный режим в помещениях здания-склада, он перестанет соответствовать предъявляемым к данному виду деятельности требованиям, продукция придет в негодность. По этим причинам ответчик не сможет заниматься своей основной деятельностью, рискует понести убытки. При этом истец не представил доказательств неотложной необходимости капитального ремонта здания-склада путем облицовки профильными листами. При заключении договора аренды собственник не оговаривала необходимость проведения таких работ. Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также

убедится в ее исправности, вещь считается такой, что передана ему в надлежащем состоянии (ч.3 ст.767 ГК Украины). Ст.776 ГК Украины установлено, что текущий ремонт вещи, переданной в наем, проводится нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. Капитальный ремонт вещи, переданной в наем, проводится наймодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. Капитальный ремонт проводится в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок. Если наймодатель не провел капитальный ремонт вещи, что препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, наниматель имеет право: 1) отремонтировать вещь, засчитав стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, либо требовать компенсации стоимости ремонта; 2) требовать расторжение договора и возмещения убытков. В силу ч.1 ст.778 ГК Украины наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора, лишь по согласию наймодателя. Если наниматель без согласия наймодателя