Особенности договора субаренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком (в пределах части, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования) на тех же условиях, что и ОАО "РЖД". При продаже объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и предоставленном ОАО "РЖД" в аренду как собственнику объектов железнодорожного транспорта, указанных в пункте 1 статьи 8 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" либо входящих в состав имущества железнодорожных станций, железнодорожных вокзалов, в договор купли-продажи включается обязанность сторон заключить одновременно с договором купли-продажи договор субаренды части земельного участка, арендуемого ОАО "РЖД", занятой продаваемым объектом и необходимой для его использования. Договор субаренды заключается по форме, утвержденной нормативными документами ОАО "РЖД". В случаях, когда законом или договором между ОАО "РЖД" и собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое недвижимое имущество, предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие осуществлять продажу такого имущества либо допускающие это только с согласия

нарушением пункта 5.1 договора аренды и в соответствии с пунктом 3.3 договора он подлежит досрочному расторжению. Суды, рассматривая спор по делу, пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора при передаче арендованного им земельного участка в субаренду иным лицам, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции при принятии судебного акта исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду , а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным для разрешения спора условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором. Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а

(иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости, свидетельствует о недостоверности сведений об адресе, что является отказом в государственной регистрации. Указанная правовая позиция подтверждается постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2021 по делу № А40-210770/2020, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.02.2017 №Ф06-17470/2017 по делу №А72-848/2016. Кроме того, суд отмечает, сторонами в договоре субаренды следует считать субарендодателя (арендатора по первоначальному договору аренды) и субарендатора. Особенностью договора субаренды является то, что договор субаренды является производным, то есть его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75). Таким образом, права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды, поскольку основной договор аренды по отношению к договору субаренды носит императивный характер. Согласно условиям договора субаренды субарендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату. Последний,

продолжительности срока аренды муниципального имущества, установленного частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества). Ответчик также указал, что в период с 07.05.2012 по 03.06.2012 спорные помещения не находились в аренде. Кроме того, Департамент ссылается на то, что в период с 07.04.2012 по 02.10.2013 Общество использовало названные выше помещения по договорам субаренды . Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд. Суд первой инстанции, установив, что обжалуемое решение не соответствует законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, удовлетворил заявленные требования. Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для

временном владении и временном пользовании ООО «Восточные ворота» в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), поскольку с 27 февраля 2007 года находится в фактическом владении и пользовании Банка ВТБ-24, которому оно передано на основании договоров субаренды . Кроме того, суд первой инстанции указал, что по условиям договора аренды от 1 января 1994 года № 777 арендуемые Обществом нежилые помещения должны использоваться под торгово-промышленный центр, однако спорное нежилое помещение было передано Банку ВТБ-24 для размещения офиса, что не соответствует целям аренды. Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Восточные ворота» обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы

Предприниматель не соответствует условию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отказ Администрации в приобретении спорного объекта недвижимости основан на нормах действующего законодательства. Доказательства того, что обжалуемое решение Администрации нарушает права и законные интересы заявителя, в материалах дела не имеется. Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно истолковал статью 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества; в результате заключения договора субаренды от 20.07.2006 имело место сингулярное правопреемство в рамках договора аренды от 10.10.2005, не принимаются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм права. В материалах дела не имеется доказательств того, что волеизъявление ИП ФИО2 и ИП ФИО3 при заключении договора субаренды от 20.07.2006 было направлено именно на осуществление перенайма спорных нежилых помещений. Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции. На

общей площадью 102,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>. 29 июля 2016 года в адрес заявителя Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым направлен ответ (№02-1/5486) согласно которому разъяснено, что нормы Федерального закона от 22 июля 2008 г. N159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого существа, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон 159-ФЗ) предусматривают преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, предусмотренных ст. 3 указанного Закона. Кроме того, указано, что поскольку спорное имущество находится в пользовании на основании договора субаренды , преимущественное право на приобретение арендуемого имущества у предпринимателя отсутствует. Не согласившись с указанным ответом, а также отсутствием действий Департамента, предусмотренных ч.3 ст.9 Федерального закона №159-ФЗ, заявитель обратилась в суд с заявлением о признании бездействия незаконным и понуждении к совершению определенных действий.

соответствует постановлению Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 года № 264 в части установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные ОАО «РЖД» для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, ограниченные в обороте в соответствии с п. 1 ст. 8 Закона РФ от 27.02.2003 года №29 «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», поскольку оно содержит в себе фиксированный размер переменной части арендной платы за 1 кв.м. в год. В связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению. С утверждениями ответчика о том, что при заключении договоров ОАО «РЖД» использует ставку только по передаче в аренду/субаренду земельных участков (их частей), по которым несет расходы на их содержание, суд не соглашается, поскольку устанавливая переменную часть арендной платы ОАО «РЖД» понуждает субарендаторов заключать договоры на условиях с обязательным включением в них работ по содержанию и улучшению земельных участков и их частей. Ссылки ответчика о том, что оспариваемое распоряжение

Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Между тем, договор аренды, заключенный собственниками и арендатором не содержит прямого условия о том, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать в субаренду земельный участок. Следовательно, при передаче имущества на торги судебный пристав-исполнитель с учетом положений ч. 10 ст. 89 ФЗ