Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оценка арестованного имущества должника произведена оценщиком с пороками. Отчет ООО «Айра Торрес» содержит результат оценки при применении сравнительного подхода методом сравнения продаж. Согласно пунктам 10, 12 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, то есть объектами, сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Из отчета оценки имущества должника следует, что при определении итоговой стоимости объекта оценки (земельного участка площадью 72,28 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения производственных зданий») оценщиком использованы объекты-аналоги № 1, 2, 3, которые по имеют площадь 15 кв.м., 12 кв.м., 11 кв.м. и вид разрешенного использования «ИЖС ». Площади принятых оценщиком аналогов и оцениваемого земельного участка несопоставимы, так же как и установленный вид разрешенного использования, что в рассматриваемом случае не
целей залога, в то время как предметом указанного договора от 31.05.2011 является переуступка права аренды спорного земельного участка. Отчет №4000, подготовленный 12.09.2014 ООО «Индустрия-Сервис», которым определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75 по состоянию на 31.05.2011 в размере 9750000 рублей, также не принимается судом в качестве надлежащего доказательства стоимости передаваемого права аренды спорного земельного участка, поскольку при определении стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 25:27:080103:75, экспертом проведено сравнение неравнозначных с объектом оценки объектов, так в качестве объектов-аналогов экспертом указаны не только земельные участки, находящиеся на праве долгосрочной аренды, но и в преобладающем большинстве земельные участки, находящиеся в собственности, кроме того, при проведении сравнения экспертом не учтено, что земельные участки, приведенные в качестве объектов-аналогов относятся к иной категории земель как то: земли сельскохозяйственного назначения, промзастройки, ИЖС , региональных складов, в то время как согласно данным кадастрового паспорта от 2.11.2010 земельного участка с кадастровым номером
весеннее время во время паводка возможно подтопление жилого дома, со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Нижний Новгород, 2016. Том 3, под редакцией ФИО5, оценщик применил корректировку в размере 0,77, поскольку у сравниваемых объектов –аналогов таких негативных условий нет. Между тем, проверяя отчет об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки, экспертом сделаны выводы о невозможности применения данной корректировки, тем более для всего земельного участка, поскольку в отчете об оценке не представлены доказательства возможного подтопления жилого дома. Кроме того, использованный оценщиком размер корректировки на инженерно-геологические условия относится в участкам под индустриальную застройку и не может применяться к объектам ИЖС . Не согласится с данными выводами эксперта, у суда оснований не имеется. Как следует из Справочника оценщика недвижимости -2016. Том 3. Земельные участки. Под редакцией ФИО5, согласно материалам которого оценщиком принято решение о применении корректировки на инженерно-геологические условия, в разделе 2 приведены основные ценообразующие факторы, влияющие
ФСО 3 отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение применительно к содержанию информации об объектах-аналогах; 2) в нарушение п.11 ФСО 3 в отчете отсутствуют ссылки на источники информации, используемые в отчете, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения информации и дате ее подготовки; 3) в нарушение п.11б ФСО 7 в отчете не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, вместе с тем земельный участок относится к участкам коммерческого назначения; 4) в нарушение п.11в ФСО 7 при приведении данных об анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, и учитывая, что объект находится в г.Зернограде, оценщик не приводит анализа применительно к рынку участков коммерческого назначения в г.Зернограде и городах Ростовской области, сопоставимых по численности и экономическому развитию с г.Зерноградом; между тем в отчете приведена информация по рынку ИЖС , по
расположенные в других муниципальных районах Липецкой области, полагая, что они сопоставимы по удаленности от г. Липецка с объектом оценки. Так же досудебный оценщик в судебном заседании пояснил, что анализ рынка им приведен в отчете на стр. 42, в качестве объектов-аналогов он использовал 3 земельных участка, которые в последующем и использовал в качестве объектов-аналогов. Анализируя отчет оценщика ООО «Консалтинговая группа Территория» ФИО6 суд приходит к следующим выводам. Для исключения ошибок, а также вопросов, связанных с информативной насыщенностью сведений об аналогах, допускается использование аналогов после результатов обработки первичной выборки. Следует отметить, что рынок земельных участок под ИЖС в Лебедянском районе Липецкой области активен (экспертом найдено 20 предложений о продаже, стр. 53-55 экспепртизы). При этом, представленный в материалы дела отчет оценщика ООО «Консалтинговая группа Территория» ФИО6 не содержит информации о доступных объектах с коммерческим потенциалом, сопоставимым с объектом исследования. На странице 42 указанного отчета представлена таблица «Анализ основных факторов, влияющих на спрос,
№ № отклонено заявление ООО «Амулет» от 20.09.2017 года № № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлено, что 1. В соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет не должен вводить в заблуждение. В соответствии с разделом 6.3 отчета оценщик указывает на расположение земельного участка в градостроительной зоне ИТ (зона инженерной и транспортной инфраструктуры), что не соответствует действительности. В соответствии с рис. 6.2.5.2 и рис. 6.3.2 ясно видно, что земельный участок – объект оценки расположен в зоне Сх1. Соответственно, выводы о том, что расположение объекта оценки благоприятно для комплексного освоения в целях жилищного строительства не соответствует действительности (стр. 27 отчета). 2. Вывод оценщика на стр. 44-45 о том, что объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков под ИЖС Ставропольского района Самарской области ничем в отчете не обоснован. Нарушен п.13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение,
