Передача прав и обязанностей по договору комплексного освоения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

48-ФЗ; в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 14. Лицо, которому земельный участок единого института развития передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка единого института развития или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком единого института развития другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка единого института развития, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков. (часть 14 введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 48-ФЗ; в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 15. При

их комплексного освоения неразрывно связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат в виде застройки территории. Однако в рассматриваемом споре целью договора передачи прав и обязанностей ФИО3 по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явилась аренда четырех земельных участков для размещения объектов розничной торговли, и, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, размещение таких объектов нельзя относить к комплексному освоению территории. Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении не всех образованных земельных участков, противоречит цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства, препятствует выполнению мероприятий, предусмотренных договором, и как следствие, свидетельствует о незаконном распоряжениями земельным участком, предоставленным в аренду для комплексного освоения. Как подтверждено судами по материалам дела, предметом договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков

Фонд содействия развитию жилищного строительства, Администрация Сосновского муниципального района, общество с ограниченной ответственностью «УралЭксперт», ФИО6, некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент», временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк» ФИО7, акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ФИО4 (далее – ФИО4). Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2017 (судья Четвертакова Е.С.) в удовлетворении исковых требований общества «ЮУ КЖСИ» об изменении пункта 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 № ДЗ-275 отказано. Требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 487 044 144 руб. 16 коп. оставлено без рассмотрения. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В кассационной жалобе общество «ЮУ КЖСИ», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела

на общество возложена обязанность обеспечить строительство в соответствии с видами разрешенного использования образованных земельных участков, обеспечить безвозмездную передачу в собственность муниципального образования г. Краснодар объектов инженерной и иной инфраструктуры, в соответствии с видами разрешенного использования. Согласно пунктам 3.2.4 договоров купли-продажи при обороте участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению установленного пунктами 3.2.2.2 договоров срока строительства в соответствии с разрешенным использованием участка. В результате перераспределения указанных 106 земельных участков образован земельный участок площадью 946 801 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:15895, категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства объектов транспортной инфраструктуры (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:15895), а в последующем – спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:41697. Управление считает, что прекращение существования исходного земельного участка не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса. Таким образом, по мнению истца, у общества и новых правообладателей образованных

договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику. Суды двух инстанций установили и участники спора не оспорили, что в результате заключения договоров уступки Предприятие осуществило одновременную передачу всех прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков новым арендаторам, в том числе и обязанностей по комплексному освоению застраиваемой территории. В силу пунктов 4.3.7, 4.3.9 договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 арендатор земельного участка обязался осуществить мероприятия по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на образованных земельных участках объектов социальной инфраструктуры, и передать построенные объекты в муниципальную собственность. Условия передачи объектов социальной инфраструктуры определяются при заключении соглашения о передаче. В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда

строительства, к новому приобретателю земельного участка. Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Таким образом, передача права аренды на отдельные земельные участки, ранее входящие в состав земельного участка для комплексного освоения, к различным лицам и без сохранения за ними обязанности комплексного освоения в целях жилищного строительства, невозможен. Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении не всех образованных земельных участков, противоречит цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства, препятствует выполнению мероприятий, предусмотренных договором, и как следствие, свидетельствует о незаконном распоряжениями земельным участком, предоставленным в аренду для комплексного освоения. Кроме того, ч.7 ст. 46.4 Гр К РФ закрепляет обязательство сторон договора о комплексном освоении установить график

комплексного освоения территорий определены специальными нормами законодательства, установленные ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 39.6, 39.11 Земельного кодекса РФ, в которых нет запрета на переуступку прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным для комплексного освоения территорий. Действительно, пункты 9.1, 9.2 ст.22 Земельного кодекса РФ, как указал суд первой инстанции, допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Однако, в указанных нормах содержится условие по переуступке прав договоров аренды, заключивших договор комплексного освоения территорий в целях строительства стандартного жилья (жилья экономического класса, в редакции, действовавшей на момент заключения договоров), и указанные нормы не распространяются на договоры аренды земельных участков для обычного комплексного освоения территорий, осуществляемого в соответствии со ст. 46.4 Градостроительного кодекса РФ. И данная статья не содержит запрета на переуступку прав и обязанностей по договорам аренды, заключенных по результатам заключения договоров обычного комплексного освоения