Передача в субаренду неотделимых улучшений - гражданское законодательство и судебные прецеденты

25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А59-5513/2015, согласно которым ФИО3 (арендодатель) нарушен порядок досрочного расторжения договора аренды от 28.02.2015, в связи с чем ФИО1 (арендатор) был лишен возможности использовать арендованное имущество ввиду его передачи арендодателем другому лицу, пришли к выводу об обоснованности иска в части требований о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода арендатора от сдачи спорного имущества в субаренду) и реального ущерба, причиненного незаконным расторжением договора аренды, указав на отсутствие оснований для возмещения истцу понесенных им затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества ввиду того, что арендатор (истец) в нарушение условий договора от 28.02.2015 использовал спорное имущество не по целевому назначению в качестве склада, а самовольно без согласия ответчика переоборудовал помещение под автомойку. Кроме того, суд округа, ссылаясь на отсутствие обязанности компенсировать арендатору ущерб в виде стоимости моечного оборудования, пришел к

права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела. Изучив доводы жалобы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы предпринимателя на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договоров субаренды, сопоставив их значение в системной связи, руководствуясь статьями 307, 309, 421, 606, 615, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя в пользу Общества стоимости неотделимых улучшений . Суды исходили из следующего: по условиям заключенных сторонами договоров субаренды недвижимого имущества Общество (субарендатор) с письменного согласия арендатора вправе производить неотделимые улучшения арендованного объекта, стоимость которых с учетом амортизации возмещается субарендатору по окончании срока

площадью 72,2 кв.м, расположенного на первом этаже западной трибуны стадиона «Светотехника» по адресу: <...>, для осуществления офисных и административных функций. Арендодатель по акту приема– передачи от 15.10.2005 предал арендатору спорное помещение; арендная плата составила 15 000 руб. в месяц; договор зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2005. Пунктами 5.2 и 5.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе проводить ремонтные работы в помещении только с уведомлением арендодателя и при наличии его согласия; при своевременной и полной оплате дополнительных услуг, арендной платы и с письменного согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду. Согласно пункту 6.1 договора в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, неотделимых без вреда для помещения, арендатор не имеет права после прекращения срока аренды на возмещение стоимости этих улучшений . Общество и предприниматель заключили соглашение от 25.10.2005, по условиям которого арендодатель дал согласие на осуществление арендатором ряда работ по улучшению спорного помещения. В

приема- передачи до 05.11.2016. Письмом от 21.10.2016 ООО «Регион» сообщило о том, что срок договора не истек, оснований для досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора договором не предусмотрено, оснований для расторжения договора по соглашению сторон арендатор не усматривает. Уведомлением от 14.11.2016 ИП ФИО1 сообщила ООО «Регион» о закрытии магазина с 14.11.2016, о демонтаже и вывозе оборудования в арендуемом помещении в период с 14.11.2016 по 16.11.2016 в связи с подготовкой к открытию нового магазина в арендуемом помещении. Письмом № 2211/01 от 22.11.2016 ООО «Регион» указало на то, что срок аренды по договору истекает 11.04.2017, в связи с чем, закрытие магазина субарендатором не освобождает его от исполнения обязательства по договору субаренды № 16/2/2016. Уведомлением от 25.11.2016 субарендатор сообщил арендатору о расторжении договора субаренды с 01.12.2016 в порядке пункта 8.4 договора и статей 619, 450.1 ГК РФ и предложил принять арендуемое помещение по акту 30.11.2016; кроме того, просил возвратить стоимость неотделимых улучшений арендуемого

истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды № 57, согласно которому арендатор обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение - № 211, назначение нежилое, общая площадь 39,1 кв.м., этаж 5, адрес объекта: <...>, а субарендатор обязуется принять объект и оплачивать арендную плату (п.1.1., 1.2. договора). Имущество передано арендатору по акту приема- передачи от 29.06.2015. Договор вступает в силу с момента его подписания и заключен сроком на 11 месяцев. По истечении срока субаренды и при условии, что договор субаренды не был продлен, субарендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений , произведенных субарендатором в объекте, по акту приема-передачи (возврата) (пп. 2.1., 2.2. договора). Согласно разделу 3 договора арендная плата составляет 31 280 руб. Оплата арендной платы производится ежемесячно авансом, не позднее 5-го числа текущего месяца, за который осуществляется платеж. 07.01.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды № 136, согласно которому арендатор обязуется

помещении с учетом нормального износа на 31.08.2019 составила 10 878 743, 68 руб.». При этом договор субаренды был прекращен сторонами 31.08.2019, недвижимое имущество с произведенными субарендатором неотделимыми улучшениями было передано арендатору. Данный факт сторонами не оспаривается и следует из материалов дела. С учетом содержания указанного протокола разногласий к акту приема- передачи суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика по встречному иску о том, что п. 2.2.2 и раздел 4 договора субаренды полностью исключают условие о возмещении, указанное в п. 2 ст. 623 ГК РФ, поскольку из последующих действий сторон следует, что сторонами согласовывалась при возврате имущества из аренды стоимость неотделимых улучшений . При этом сторонами, вопреки доводам заявителя ООО «Порт Пермь», прямо не указано ни в договоре, ни в акте, ни в протоколе согласования разногласий к акту на то, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению. Также следует отметить, что само по себе исключение протоколом согласования пункта 6 из акта приема-передачи

имущества арендодателю. Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное. Пунктом 8.4 договора субаренды установлено, что споры и разногласия передаются в Арбитражный суд по местонахождению имущества. Ответчик в своих возражениях указал, что в соответствии с пунктом 4.5 заключенного договора по окончании срока действия Договора Арендатор обязан вернуть Объект с учетом всех неотделимых улучшений , произведенных Субарендатором в помещении с согласия Арендатора, а также с учетом нормального износа Объекта и неотделимых улучшений, и Энергопринимающие устройства с учетом нормального износа. Объектом аренды по указанному договору являлось нежилое помещение, общей площадью 273,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Самара, Советский

учетом износа, только в случае расторжения договора по инициативе арендатора на протяжении года с момента подписания акта приема- передачи помещений, при этом, стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендатора, возмещению не подлежит. В остальных случаях (после года аренды), стоимость произведенных улучшений помещения, неотделимых без вреда для имущества, не подлежит возмещению субарендатору. Общество «Февраль» получило согласие общества УК «ПАРУС» на производство работ по перепланировке согласно счетному расчету от 27.08.2013 в арендуемых нежилых помещениях (письмо от 29.08.2013 исх. № 29/08, т. 1 л.д. 33). Вместе с тем, истцом суду не представлено доказательств того, что договор субаренды нежилых помещений № 27/08-13 от 27.08.2013 был расторгнут по инициативе арендатора (общества УК «ПАРУС») на протяжении года с момента подписания акта приема-передачи помещений, что в силу п. 5.2 договора является согласованным сторонами условием для возмещения стоимости неотделимых улучшений , произведенных субарендатором. Направленное арендатором субарендатору требование от 20.05.2014 исх. № 48 о возврате помещения из пользования (т.

(ничтожным), как сделку не соответствующую требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). Кроме того считает, что денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды являются неосновательным обогащением арендатора. Во- вторых, у ответчика возникло неосновательное обогащение, в связи с тем, что договор субаренды № от 21 января 2020 г. является ничтожной сделкой в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу части нежилого помещения в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанному договору субаренды отсутствуют. Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений , произведенных Субарендатором (по недействительному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением арендатора и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. В-третьих, относительно неотделимых улучшений произведенных истцом сообщает: После того как истец перевез в арендуемое помещение оборудование, выяснилось, что электрооборудование в данном помещении находится в неисправном состоянии, в

год. В связи с возникшей правовой неопределенностью арендатор был вынужден приостановить ремонтные работы в помещении, обратиться в адрес арендодателя и представителя арендодателя с запросом о предоставлении копии договора субаренды № от 01.02.2021, указанного в качестве основания, подтверждающего право владения арендодателем указанной площадью, а также согласия на передачу помещения в субаренду арендодателю. Полагая, что договор подлежит обязательной государственной регистрации, отсутствие которой, считает, является основанием для признании заключенного им договора недействительной сделкой. Полагает, что срок договор субаренды превысил срок договора аренды, заключенный субарендодателем. Считая заключенный договор субаренды недействительным, просит применить последствия его недействительности, одним из которых считает взыскание с ответчика расходов, понесенных на производство неотделимых улучшений : доставка и монтаж натяжных потолков, покупка трековых светильников, а также комплектующих для их становки, изготовление торгового оборудования по индивидуальным размерам, стоимость отделочных ремонтных работ помещения: материалов для ремонтных работ, возврате арендных платежей. Также истец испытывал нервозность из-за отказа ответчика обсуждать вопросы аренды, столкнулся с бессонницей

перед арендодателем на 24 мая 2017 г. составила 190675 руб. В соответствии с соглашением о расторжении договора аренды арендатор ФИО1 обязался возвратить арендодателю ФИО2 по акту приема- передачи нежилое помещение не позднее 24 июня 2017 г., а также до указанной даты произвести ремонт в помещении, заменить приборы учета горячей и холодной воды, погасить возникшую задолженность. Пунктом 7 соглашения о расторжении договора аренды предусмотрено, что в случае, если арендатор сдает в субаренду часть помещения, то договор от 23 декабря 2016 г. может быть возобновлен с даты подписания договора субаренды. В силу пункта 6.1 договора аренды арендатор обязался возвратить арендодателю объект аренды путем подписания акта сдачи-приемки объекта в сроки, установленные пунктом 6.3 договора аренды в нормальном состоянии с учетом естественного износа и неотделимых улучшений . Стороны при возврате объекта аренды составляют акт сдачи-приемки объекта аренды. В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды приемка объекта аренды арендодателем после окончания действия договора не