Передача в залог объекта незавершенного строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Уральского округа от 27.07.2021 по делу № А76-29843/2018 Арбитражного суда Челябинской области о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Евразия» (далее – должник), установил: в рамках дела о банкротстве должника общество «Уралтехстрой» (далее – общество) обратилось в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника (далее – реестр) неденежного требования о передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 296 от 31.07.2006, подлежащего оценке в размере 24 120 940 рублей, а также требования о выплате неустойки в размере 4 531 118 рублей 60 копеек, как обеспеченных залогом имущества: объекта незавершенного строительства – административного здания с кадастровым номером 74:36:0407007:2655, расположенного по адресу (строительному): <...> и права аренды земельного участка площадью 1531 кв. м с кадастровым номером 74:36:0407007:105, на котором он расположен. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2020 требования общества в размере 14 997 310 рублей основного долга и 2 817 244 рубля 69 копеек

В последующем срок действия договора аренды земельного участка по дополнительному соглашению от 30.10.2013 продлен до 21.08.2015. Договором №210/8221-17 от 20.07.2015, заключенным между администрацией г. Чебоксары и ООО "ВИП-ММ", срок аренды данного земельного участка продлен до 20.08.2018. Указанные договоры аренды земельного участка зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. На данном земельном участке ООО "ВИП-ММ" возведен объект незавершенного строительства, в последующем зарегистрированный за ООО "ВИП-ММ" на праве собственности. Передача в залог объекта незавершенного строительства и, как следствие, права аренды земельного участка была необходима ООО "ВИП-ММ" для привлечения инвестора в лице ФИО2 для продолжения строительства объекта незавершенного строительства, что доказывается имеющимися в материалах дела соответствующими доказательствами. Соответственно, право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом договора залога и передавалось в залог в силу закона как сопутствующий объект при залоге объекта незавершенного строительства. Поскольку ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, расположенного на

и надлежащих доказательств, свидетельствующих о несоответствии начальной продажной цены имущества, согласованной сторонами, рыночной цене указанного имущества. Доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора ипотеки в связи с непередачей в залог права аренды земельного участка подлежат отклонению в связи с правовой несостоятельностью. Для признания незаключенным договора ипотеки необходимо установление факта несогласованности существенных условий договора. Из содержания договора об ипотеке и буквального толкования его условий следует, что все существенные условия договора определены и соответствуют закону. Передача в залог объектов незавершенного строительства , расположенных на арендованном земельном участке, без одновременной передачи в залог прав аренды земельного участка, не противоречит положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не свидетельствует о незаключенности указанного договора, поскольку ипотека земельного участка (права аренды земельного участка) возникает в данном случае в силу закона. В соответствии с п.5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимости соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде (право аренды),

внеоборотные активы, в том числе капитальное строительство и реконструкцию объекта капитального строительства: автокосметического центра, расположенного по адресу: <...>, кредит с максимальным лимитом 13 450 000 рублей сроком по 26 июля 2015 года. В обеспечение надлежащего исполнения предпринимателем ФИО4 обязательств по указанному договору Банк (залогодержатель, кредитор) и Общество (залогодатель, поручитель) в лице директора ФИО3 подписали договор ипотеки от 11.08.2011 № 100 (зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Коми 19.08.2011 за номером 11-1101/037/2011841) на передачу в залог объекта незавершенного строительства , расположенного по адресу: <...>, площадью застройки 315 квадратных метров, инвентарный номер 00.12.00271, условный номер 11-1101/154/2011-260 (далее – объект недвижимости), а также право аренды земельного участка сроком до 11.11.2012, на котором находится закладываемый объект недвижимости общей площадью 2374 квадратных метра, кадастровый номер 11:05:01070216267, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства автокосметического центра, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (далее – право аренды земельного участка), договор поручительства от

арбитражного суда первой инстанции, отказав ЗАО корпорация «Стальконструкция» в удовлетворении заявленных требований. По мнению налогового органа, в данном случае наличествуют достаточные основания полагать, что непринятие обеспечительных мер может затруднить или сделать невозможным в дальнейшем исполнение принятого по результатам проведенной налоговой проверки решения о привлечении к налоговой ответственности или взыскание недоимки, пеней и штрафов. Инспекцией ФНС России по Центральному району г. Челябинска указано, что принятие обеспечительной меры в виде запрета на отчуждение ( передачу в залог) объекта незавершенного строительства вынесено в полном соответствии с критерием последовательности, установленным пунктом 10 статьи 101 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В представленном отзыве на апелляционную жалобу налогоплательщик просит оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на то, что основания, предусмотренные п. 10 ст. 101 НК РФ в целях принятия Инспекцией ФНС России по Центральному району г. Челябинска оспариваемого решения, отсутствовали. Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей

однако, он лишен по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При таких обстоятельствах считает, что в этом случае применение обеспечительных мер в отношении объектов строительства является для Фонда одним из способов защиты собственности, поскольку наложение обеспечительных мер в виде установления запрета совершать регистрационные действия лишит должника возможности производить такие действия, как передача в залог объектов незавершенного строительства , осуществление так называемых «двойных продаж», которые в конечном итоге приведут к осложнениям в завершении строительства объектов, имеющих социальное назначение. Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020 указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 03.09.2020. Возражая против доводов. изложенных в апелляционной жалобе, конкурсный управляющий ООО «Ямалстройтранс» ФИО3 представил письменный отзыв, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.