Претензия о расторжении договора купли продажи недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

от 19.11.2014, с предложением в 10-дневный срок с момента получения претензии подписать соглашение о расторжении предварительного договора. В установленные в претензии сроки, соглашение о расторжении предварительного соглашения покупателями не подписано. Уклонение ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. Частично удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего. Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение

л.д. 44-45). Переход права собственности к покупателю, ООО «Агат», зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д.50-53, 114-117). Следовательно, обязательство продавца по передаче недвижимости исполнено надлежащим образом и у покупателя с момента государственной регистрации возникло право собственности (статья 551 ГК РФ). Однако истец требует расторгнуть договор на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора другой стороной из-за неполучения от ответчика части выкупной цены. 13.12.2007 им направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 06.06.2006, поскольку вследствие просрочки должника по оплате исполнение утратило интерес для кредитора (т.1, л.д. 46-49). Не получив ответа, ООО фирма «Агатос» обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и об обязании ответчика возвратить имущество, полученное по договору. Между участниками дела возникли разногласия по вопросу доказанности исполнения покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в полном размере. ООО фирма «Агатос» настаивает на том, что покупатель уплатил по договору только 160

последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В рассматриваемом случае истцом указано, что он был введен в заблуждение, поскольку в течение нескольких лет ожидал перехода права собственности на объекты недвижимости, однако 05.12.2019 г. ООО «Энергозащита» в лице президента - Былым В.Н. направило в адрес ООО «Защита-С» претензию о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости №Н02/2017 от 18.12.2017 г. и их возврате, после чего обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением. С этого момента истцу стало известно, что ответчик его обманывал и никогда не был намерен исполнять принятые на себя обязательства по передаче имущества. Истцом заявлено требование о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости от 18.12.2017 г. № Н02/2017 между ООО "ЭНЕРГОЗАЩИТА" и ООО "ЗАЩИТА-С", который является способом оплаты за продажу ФИО1 23% доли в уставном капитале ООО "ЭНЕРГОЗАЩИТА". Истец утверждает, что сделка купли-продажи недвижимости является мнимой, то есть ничтожной. Нормами ст. 166 ГК РФ установлено, сделка недействительна по основаниям,

разу не была предъявлена претензия по поводу их просрочки, Истец поясняет, что воспользовался правом предъявления процентов по ст. 395 ГК РФ, а не правом расторжения договора, поскольку это является более экономически выгодным для данных правоотношений. Также Ответчик, утверждая в отзыве о том, что объект ему не был передан, регулярно (хоть и с нарушением условий договора о порядке оплаты) перечислял денежные средства по договору: 24.08.2007г. - 50 000,00 руб., 24.09.2007г. - 50 000,00 руб., 25.10.2007г. - 50 000,00 руб., 23.11.2007г. - 50 000,00 руб. (Приложение 6 к пояснению), с указанием предмета оплаты: «оплата по договору №4-21 от 13.06.07г.», что свидетельствует об исполнении договора, являющимся встречным. Также сторонами было установлено, что передача объекта оформляется передаточным актом, подписываемым уполномоченными представителями сторон. Однако договор №4-21 от 13.06.07г. является предварительным, а не договором купли-продажи. Поэтому нормы, установленные параграфом 7 ГК РФ, а именно ст.556 ГК РФ регламентирующими порядок продажи недвижимости - применяться не могут,

права собственности истца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16.03.2017. Как указано истцом, ответчик денежные средства в счет уплаты цены за помещение по договору не передал. 17.06.2019 конкурсным управляющим почтой была направлена досудебная претензия ответчику о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 07.02.2017. Указанная претензия не была получена ответчиком, почтовое отправление возвращено конкурсному управляющему по истечении срока хранения. Посчитав обязанность по досудебному урегулированию спора исполненной, не получив ответа на направленную претензию, истец обратился с настоящим иском в суд. Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. Между сторонами сложились правоотношения в сфере купли-продажи недвижимого имущества, регулируемые параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Положения статей 549-551, 555-557 ГК РФ предусматривают, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2

в течение 30-ти дней с момента получения претензии. В претензии указывалось, что в случае отказа в удовлетворении требований истец обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и возвращении нежилых помещений. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № 30124089013032 почтовый конверт с претензией не был получен ответчиком и возвращен истцу организацией почтовой связи 30.10.2015 в связи с нечитаемым адресом получателя (т. 2, л. д. 12). На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора. Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости , по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям

мнению истцов, поскольку ответчик недобросовестно и безответственно относится к исполнению своих долговых обязательств, невыплата истцам ответчиками стоимости квартиры (жилого помещения), определенная сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между ними договора, то данное обстоятельство повлекло для истцов в такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора - получения денежных средств. Также истцы ссылались на то, что ответчику было направлено требование ( претензия) о расторжении договора купли продажи недвижимости от дата (однако ответ на требование (претензию) получен не был. В судебное заседание истцы не явились, их интересы по доверенности представляла ФИО3 настаивавшая на исковых требованиях. Суду пояснила, что с момента подписания договора купли-продажи с рассрочкой платежа от дата ответчик относится недобросовестно к исполнению своих долговых обязательств по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от дата Войдя в доверие истцов, просила повременить с выплатами долга по договору обещала на протяжении трех лет

в ее адрес проект основного договора купли-продажи от 24.12.2019. Истец не знал и не мог знать о заключении предварительного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости между ответчиком и иным лицом. Таким образом, истец был введен в заблуждение действиями ответчика, предоставившего при заключении договора купли-продажи заведомо ложную информацию об отсутствии обременений земельного участка, что в соответствии с положениями ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для расторжении заключенного договора купли-продажи земельного участка. Претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимости вручена ответчику ФИО2 лично под роспись 28.12.2019, требование истца о расторжении договора кули-продажи оставлено ответчиком без исполнения. На основании изложенного ФИО1 просит суд расторгнуть заключенный 30.01.2019 между ним и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 3993 кв.м., с кадастровым номером №**, расположенного по адресу <адрес>, и нежилого здания школы площадью 944, 1 кв.м, с кадастровым номером №**, расположенного по адресу <адрес>. В предварительное судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате,

права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО2. Поскольку договор купли-продажи является возмездным договором, по которому продавец имеет право получить оплату стоимости товара в размере и на условиях предусмотренных договором, то неисполнение покупателем корреспондирующей обязанности по оплате товара лишает продавца в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена в адрес ответчика претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимости . Таким образом, исходя из характера допущенного ответчиком нарушения, размера неисполненного обязательства, периода просрочки, суд с учетом положений п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу о наличий оснований для расторжения Договора купли-продажи квартиры ФИО2 и ФИО3. Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96