пределах предоставленных ему полномочий с соблюдением формы и порядка введения в действие. Закон о государственной кадастровой оценке в пункте 1 части 1 статьи 3 определяет государственную кадастровую оценку как совокупность установленных частью 3 статьи 6 данного закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом. Согласно статье 4 названного закона такая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью Закон о государственной кадастровой оценке понимает стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3). Методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том
в части нормативный правовой акт принят полномочным федеральным органом исполнительной власти с соблюдением формы и порядка введения в действие. Федеральный закон № 237-ФЗ под государственной кадастровой оценкой представляет собой совокупность установленных частью 3 статьи 6 данного федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3), проводимой на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости (статья 4). Кадастровая стоимость понимается как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3). Из изложенного следует, что определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Указаниями служит обеспечением принципа единства методологии государственной
адресу: <...>, определенной ООО «Акцепт» в отчете № 152-2013/н, проведение экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО3 Согласно заключению эксперта некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО3 от 03.06.2014 № Э-03-06-14-РХ по поставленным судом вопросам эксперт пришел к следующим выводам: - при идентификации объекта недвижимости в отчете принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости не нарушены; - при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете нарушены принципы существенности, обоснованности, однозначности, принцип проверяемости не нарушен; - при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете выявлены нарушения принципов существенности, обоснованности и однозначности. Исследованием установлено, что стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком в отчете, может быть использована для установления рыночной стоимости в рамках оспаривания кадастровой стоимости. Суд первой инстанции счел доказанной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:169 в размере 4 769 381 рубля и заявленные требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, расценившего
оценщиком, несопоставимы с объектами оценки, так как проданы посредством публичного предложения, при этом корректные аналоги оставлены без внимания; проведенные экспертом корректировки выполнены с ошибками, в частности, при проведении корректировки на условия финансирования, на дату предложения, на местоположение; при проведении оценки рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом не были проведены корректировки, необходимые для установления действительной рыночной стоимости, а именно не учтено наличие выхода объектов аналогов на красную линию, не проведена корректировка на назначение; в заключении нарушен принцип проверяемости ; имеются нарушения при определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом необоснованно применена понижающая корректировка на состояние отделки помещений, при определении операционных расходов эксперт необоснованно берет налог на имущество; методика согласования результатов приведена некорректно, проверить правильность расчетов не представляется возможным; при проведении корректировки на наличие рассрочки допущена ошибка в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ. С учетом мнения сторон, арбитражным судом по делу была назначена дополнительная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Независимая экспертиза и оценка»,
что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам ( принцип проверяемости ). Проводя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, оценщик в качестве одного из факторов, существенно влияющих на цену земельного участка, называет обеспеченность участка инженерными коммуникациями, а именно наличие либо отсутствие таковых и возможность подведения и заведения их на участок (стр. 31 Отчета). При этом, вводя понижающую корректировку по указанному ценообразующему фактору для объектов-аналогов, оценщик ссылается на то, что оцениваемый земельный участок в рамках отчета рассматривается как условно-свободный, без
данные об объекте-аналоге № 3, расположенного по адресу: <адрес изъят>, район Центральный, площадь (данные изъяты)., стоимость (данные изъяты) под строительство промбазы (л.д.27). В приложении же к отчету (л.д.44) в отношении данного объекта-аналога указана стоимость (данные изъяты). Указанное свидетельствует о нарушении оценщиком требований к отчету об оценке, регламентированных в разделе втором ФСО № 3: нарушен принцип однозначности, поскольку содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускает неоднозначное толкование, и нарушен принцип проверяемости , поскольку представленные в отчете материалы не позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам. В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа,
рыночную стоимость на площадь земельного участка <данные изъяты> получится <данные изъяты> рублей за ... кв.м. Данный факт является нарушением принципов однозначности и проверяемости, установленных п. 4 ФСО №3: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам ( принцип проверяемости ). В соответствии с пп.в п. 8 ФСО №3 отчет об оценке должен содержать следующие сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности. На стр.
усредненную по всей Московской области корректировку на торг, не учитывая специфику локального рынка недвижимости города, расположенного на окраине области, экспертом не произведен доскональный анализ рынка недвижимости г. Дубны. В расчетах, произведенных в рамках сравнительного подхода эксперт по мнению представителя стороны не учел фактор доступа к объекту. Все объекты аналоги имеют свободный (отдельный) вход, необходимый для комфортной коммерческой деятельности, тогда как объекты исследования имеют ограничения в виде домофона. На стр. 36 экспертного заключения полагает нарушен принцип проверяемости , поскольку экспертом не приведено расчетов по формуле и значений стандартного отклонения и математического ожидания. На стр. 54 экспертного заключения эксперт не привел расчеты коэффициента вариации, а также величины стандартного отклонения, математического ожидания, делая вывод о том, что выборка удовлетворяет условиям однородности, что нарушает принцип проверяемости. Эксперт использует ставку капитализации для активного рынка, что существенным образом влияет на искажение итоговой стоимости объектов оценки. Разрешая возникши спор суд исходит из следующего. Понятие рыночной стоимости объекта
стоимости. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в решении № в качестве замечания на отчет об оценке указала: не подтверждены сведения о том, что «Транспортная доступность средняя» (п.22 ФСО №7), в приложении имеется титульный лист справочника под ред. ФИО4 за 2012г., а корректировки по поправкам на площадь на 2013 и 2014г. (п.4 ФСО №3), не приведены промежуточные результаты расчетов различными подходами (п.28 ФСО №7), нарушен принцип проверяемости по выводам о рынке недвижимости (п.4 ФСО№3, п. 13 ФСО №3), информация в таблице 12.3.7 не интерпретируема (п.4 ФСО №3, п.19 ФСО№1, п.13 ФСО №13), противоречивые выводы о необходимости корректировок, вызывает сомнение использование аналога №1 «под культурно-оздоровительные цели», имеются сомнения относится ли он к коммерческому назначению. Для целей устранения выше приведенных замечаний судом допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО2., пояснивший, что данный отчет выполнялся оценщиком их организации, все выводы, сделанные в нем, соответствуют требованиям
