Продажа неотделимых улучшений новому арендатору - гражданское законодательство и судебные прецеденты

адресу: <...>, площадью 217,5 квадратного метра, и признании утратившим силу постановления администрации города Владимира от 26.04.2013 № 1487» спорные нежилые помещения подлежали приватизации на аукционе. Пунктом 4.2 постановления установлено, что в случае прекращения договора аренды от 01.03.2012 № 5199 в связи с приватизацией объекта в течение двух месяцев со дня заключения договора купли- продажи следует возместить арендатору затраты на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества в сумме 4 006 967 рублей 06 копеек за вычетом денежных средств, зачтенных в счет арендной платы с 01.01.2014 по дату государственной регистрации права собственности победителя аукциона на объект приватизации, путем перечисления арендатору соответствующих денежных средств, полученных от победителя аукциона. Победителем аукциона по продаже арендуемых ответчиком нежилых помещений признана ФИО2, с которой заключен договор купли-продажи от 18.03.2014; переход права собственности зарегистрирован 23.04.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.04.2014 серии 33 АЛ № 894925). ФИО2 и Общество заключили соглашение от 30.04.2014 о расторжении спорного договора аренды;

Гражданского кодекса РФ - только если специальными законами отношения не урегулированы. Частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. При этом, разрешая спор о размере выкупной цены на стадии, когда договор купли- продажи еще не заключен, необходимо исходить из того, что при установлении выкупной цены рыночная стоимость государственного или муниципального недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого предпринимательства, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния на ту же дату, что и стоимость имущества. Суды пришли к правильному выводу, что в связи с приобретением истцом (в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ) спорных помещений на основании договоров купли-продажи, ранее заключенный с ООО

арендуемого имущества и проект договора купли- продажи имущества, с условием о рассрочке платежа по цене 6 130 тыс. рублей на 5 лет, который не содержал подписи, печати продавца, без даты и номера, который получен арендатором 23.12.2014. Договор общество не подписало ввиду несогласия с его условиями. В поступившем в управление 23.01.2015 заявлении от 22.01.2015 общество просило включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объекта недвижимости стоимость 4 857 856 рублей произведенных им неотделимых улучшений имущества и определить стоимость выкупаемого имущества в размере 1 272 144 рубля. Общество 29.01.2015 представило учреждению документы для рассмотрения вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений. Возражения рассмотрены 16.02.2015 на заседании комиссии по распоряжению имуществом, находящимся в собственности муниципального образования г. Пятигорска. Письмом от 20.02.2015 предложение общества о внесении изменений в договор арендодателем отклонено и предложено подписать договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества на ранее предложенных условиях. Повторное обращение арендатора с заявлением на зачет меньшей суммы

Российской Федерации»), а нормы Гражданского кодекса РФ - только если специальными законами отношения не урегулированы. Частью 6 статьи 5 названного закона установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. При этом, разрешая спор о размере выкупной цены на стадии, когда договор купли- продажи еще не заключен, необходимо исходить из того, что при установлении выкупной цены рыночная стоимость государственного или муниципального недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого предпринимательства, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния на ту же дату, что и стоимость имущества. В связи с приобретением истцом (в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности

из того, что администрация допустила нарушения положений Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, в то время как должна была обеспечить их выполнение. При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о необходимости возмещения убытков является обоснованным . Действия администрации города Черногорска по определению цены арендованного помещения для заключения договора купли- продажи без вычета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений признаны судом первой инстанции нарушающими право индивидуального предпринимателя на зачет стоимости неотделимых улучшений, установленное частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Вместе с тем, указанные выводы арбитражного суда не соответствуют смыслу вышеприведенной нормы права, определяющей порядок оплаты приобретаемого арендатором государственного (муниципального) имущества, а не порядок определения его рыночной стоимости. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Пунктом 1 статьи 422 названного Кодекса установлено, что договор

являются собственностью арендатора. Собственностью арендатора являются только отделимые улучшения арендованного имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Так же как и отделимые улучшения, неотделимые улучшения имущества могут передаваться на баланс арендодателя непосредственно после осуществления таких улучшений или после окончания срока договора аренды. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли- продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Соответственно, право собственности на помещение у приобретателя также возникает с момента указанной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Таким образом, право собственности на неотделимые улучшения (как часть недвижимого имущества) у приобретателя (арендатора ) имущества по договору купли-продажи так же возникает только с момента государственной регистрации собственности на все помещение в целом. Соответственно, до этого момента неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. В соответствии с пунктом 2 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной

ФИО1 требований о зачете стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи по существу в настоящее время направлено на преодоление условий заключенного и исполненного сторонами договора купли- продажи от 05.09.2012 в части согласованной ими без разногласий цены. Поскольку доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, истцом представлено ответчику и суду не было, оснований для зачета в счет оплаты приобретаемого имущества суммы 418881,60 руб. не имеется. Кроме того, следует отметить, что 21.07.2006 истец обращался в Департамент муниципальной собственности администрации г.Троицка с заявлением о перерасчете арендной платы и применения минимального коэффициента, в связи с представленной им сметой и актом выполненных работ (том 1 л.д.205). На основании указанного заявления, сторонами было согласовано представить арендатору муниципальную преференцию путем предоставления имущественных льгот в виде установления минимальной арендной платы за пользование нежилым помещением в течение всего срока его аренды, что подтверждается расчетами арендной платы (том 1 л.д.206-221,

указала, что 10 февраля 2010 года между ней и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Нязепетровского муниципального района Челябинской области был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому истцу предоставлено нежилое помещение № ****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: ул. ****, ****, г. Нязепетровск Челябинской области, для использования под магазин. 03 февраля 2012 года нежилое здание, расположенное по тому же адресу, было продано ФИО2 Одним из условий продажи являлось возмещение затрат неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, произведенных арендаторами . 03 февраля 2012 года договор аренды расторгла, после чего истец обращалась к ответчику о выплате затрат неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, поскольку при приобретении имущества ответчик обязался выплатить ей компенсацию в сумме **** руб., что являлось условием конкурса, опубликованного в газете «Нязепетровские вести» от 28 декабря 2012 года, однако до настоящего времени денежные средства не выплачены (л.д.3-5 т.1) Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями

Методики № 1114 и Положению № 100, в результате чего органу приватизации надлежало выбрать иную, обоснованную экспертом указанием на рыночный характер стоимости или назначить повторную оценку, как это допускалось Методикой № 1114. Не выполнение указанных мероприятий повлекло занижение стоимости объекта приватизации и, как следствие - нарушения порядка приватизации. Кроме того, определяя окончательную стоимость продажи объекта, орган приватизации, как указывалось выше, осуществил ее расчет исходя из данных о стоимости указанной экспертом, уменьшив ее на стоимость произведенных ФИО5 неотделимых улучшений Вместе с тем, ввиду отсутствия в Законе Украины № 2171-XII указания на зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором , в счет выкупной (окончательной) стоимости объекта приватизации, однако наличием бланкетной нормы отсылающей к положениям Методики № 1114, такое право могло быть реализовано только, если оно было предусмотрено договором аренды, условия которого в силу пункта 39 Методики № 1114 подлежали учету при производстве оценки. Однако такого права договором аренды от 08 октября 1999