Расторжение договора залога недвижимости залогодателем - гражданское законодательство и судебные прецеденты

о том, что соглашение о расторжении договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.02.2009 № 691/3 подлежит обязательной государственной регистрации. При этом суд исходил из того, что стороны не ставят расторжение данного договора в зависимость от исполнения обязательств договора кредитной линии от 29.12.2008 № К-691 или иных обязательств. Установив факт уклонения ответчика от государственной регистрации указанного соглашения о расторжении договора, суд на основании п. 3 ст. 165, разъяснений, изложенных в п. 63 постановления от 29.04.2010 № 10/22, вынес решение о регистрации сделки. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что соглашение о расторжении договора об ипотеке в силу п. 1 ст. 452, ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента его подписания с соблюдением простой письменной формы. При этом суд апелляционной инстанции указал, что при отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя в случае прекращения

оспариваемого договора, в силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи является недействительным с момента его заключения и его последующее расторжение не является основанием для отказа в признании его недействительным. Как установлено судами, Между Банком и обществом с ограниченной ответственностью «Милениум» (заемщик) заключены кредитные договоры от 15.10.2007 № Р20773, от 24.10.2007 № 20845. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанным кредитным договорам в соответствии с п. 3.2 указанных кредитных договоров между Банком (залогодержатель) и обществом с «АЛИСА» (залогодатель) заключены договоры об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2007 № Р 20773/01, от 24.10.2007 № 20845/01. Договоры ипотеки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа. В соответствии с п. 1.1 указанных договоров ипотеки для обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по указанным выше кредитным договорам залогодержатель принимает, а залогодатель – общество «АЛИСА» передает в залог следующее недвижимое имущество: 2-этажный незавершенный строительством магазин с группой жилых и подсобных помещений, литеры АА1А2,

участия заключается дополнительное соглашение об уменьшении залоговой массы, и залог остается на сумму в размере 30 000 000 руб. При достижении стадии строительства в 60% готовности жилого дома (готовности коробки жилого дома без коммуникаций) настоящий договор расторгается, и залогодержатель обязан совместно с залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с предмета залога. В адрес ответчика 16.03.2021 направлено письмо, в котором застройщик сообщает о 60% готовности жилого дома и направляет соглашение о расторжении договора залога недвижимости от 16.08.2018, которое было получено ответчиком 18.03.2021, однако соглашение о расторжении договора залога ответчиком подписано не было. Досудебная претензия с требованием о подписании соглашения о расторжении договора ипотеки и обращении в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога, направленная 24.04.2021 в адрес ответчика, оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением. Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастра и права» по вопросу расчета степени

соглашения о сотрудничестве и его последующее расторжение письмом от 14.02.2014 о его расторжении), не свидетельствует о наличии недобросовестности со стороны ответчика, а также его сговоре с банком с целью причинить ущерб как Банку, так и его кредиторам. Как установлено судами, по условиям договора ипотеки (пункт 6.2), действие договора прекращается с выполнением всех обязательств заемщика по кредитному договору, поэтому изменение условий кредитного договора требовало внесения изменений и в договор об ипотеке, соответственно правоотношения между Банком и залогодателем, вытекающие из такого изменения (сделки), касающиеся непосредственно сроков исполнения обязательств заемщиком и сроков действия договора ипотеки, подпадали под регулирование абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367?ФЗ. В материалы дела представлена выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.05.2015 в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора «Об ипотеке (залоге недвижимости )» от 04.03.2013 № К018-ЗЛ 13, из которой следует, что эти объекты

исследованы обстоятельства, касающиеся наличия неисполненных обязательств заемщика перед Банком, вытекающих из договора кредита, срок исполнения которых наступил на момент расторжения договора ипотеки. В соответствии с положениями статьи 2 АПК РФ о задачах судопроизводства в арбитражных судах, результатом рассмотрения требования о восстановлении ипотеки должен являться такой судебный акт, который создаст правовую определенность в возникших материальных правоотношениях, повлечет за собой разрешение спора о праве в полном объеме и предотвратит возникновение новых споров в будущем. С учетом этого, исходя из правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда РФ от 04.04.2016 № 306-ЭС15-8369 по делу № А55-26194/2013 судам следовало рассмотреть вопрос о том, на какой объект восстанавливаются права залогодержателя (свободный от прав третьих лиц, либо обремененный), и о старшинстве залогов (посредством определения порядка реализации двумя кредитными организациями прав на одну и ту же недвижимость ). В соответствии со статьей 71, частью 4 статьи 170 АПК РФ, суд устанавливает обстоятельства, имеющие значение для правильного

органом (на основании судебных актов, впоследствии отмененных вышестоящим судом), не прекращает залогового правоотношения, возникшего в отношении спорной недвижимости. После отмены решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ Банк предпринял меры по восстановлению регистрационной записи об ипотеке, обратившись с соответствующими заявлениями в территориальное Управление Росреестра по КБР и в Арбитражный суд КБР. В декабре 2013 года ООО «Победит», ставшее собственником спорной недвижимости после расторжения договора с залогодателем ФИО15 P.M., и в силу ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ставшее на место залогодателя с переходом всех обязанностей последнего по действующему договору об ипотеке, произвело отчуждение здания и земельного участка, находящихся по мнению истца в залоге у ОАО «Россельхозбанк», ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. При этом, продавец и собственник указанной недвижимости ООО «Победит» не обращался в ОАО «Россельхозбанк» за согласием на отчуждение недвижимого имущества, несмотря на то, что продавцу доподлинно было известно об отмене

истцом ФИО1 телеграмм, отказались от их получения, вследствие чего установленный ст. 452 ГК РФ досудебный порядок расторжения договора считается выполненным. С учетом разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 65 Постановления Пленумов № 10/22, в связи с расторжением договора купли-продажи от 26.02.2015 г. и признанием прекращенными обязательств, вытекающих как из этого договора, так и из договора купли-продажи от 27.04.2015 г., у истцов возникает право требования возврата спорных объектов недвижимости продавцу ФИО1 на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. Залог является обеспечительным обязательством и согласно ст. 352 ГК РФ прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Учитывая то обстоятельство, что договор купли-продажи недвижимости от 26.02.2015 г., на основании которого возникло обременение спорного имущества ипотекой в силу закона, подлежит расторжению в судебном порядке в связи с существенным нарушением его условий, то и акцессорное залоговое обязательство также подлежит прекращению в силу

2018 года; расторгнуть договор залога (ипотеки) № 1258504730 от 21 июня 2017 года, заключенный между ПАО «Совкомбанк» и ФИО2, с момента уведомления банка о расторжении договора, с 17 января 2018 года; определить для сторон последствия расторжения кредитного договора <***> от 21 июня 2017 года. ПАО «Совкомбанк» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, указав в обоснование, что 21 июня 2017 годамежду банкоми ФИО2 заключен кредитный договор <***>. По условиям кредитного договора банкпредоставилответчикукредит в сумме 747020 рублей 21копейки под 18,9% годовых, сроком на 60месяцев. Согласно п.11, цель кредита: кредит предоставляется на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки) возникающего в силу договора на основании ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости ). Данные условия в силу включения их в договор получили характер существенных. Факт предоставления суммы кредита подтверждается выпиской по счету, вследствие ст.ст. 432, 435 и п.3 ст.438 ГК РФ договор является заключенным и обязательным для

соглашению, что указанная доля принадлежит ФИО7 06.12.2016 между ФИО13 и ФИО4 был заключен договор займа на сумму 75 000 000 рублей, в обеспечение исполнение договора займа между ФИО13 и ФИО5 и ФИО7 как залогодатели был заключен договор залога, по условиям которого залогодатели передают в залог ФИО13 квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Съезжинская д. 36, кв. 16. Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 23.07.2018 по делу № А56-72224/2016 признано недействительным соглашение от 31.07.2014 о расторжении договора ипотеки (залога недвижимости ) от 02.10.2012 № 1/206/12, заключенного между АО Банк «Советский» и ФИО4 Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что соглашение о расторжении договора о залоге (ипотеки недвижимости) признано недействительным, истец обратится в суд с иском о признании права залога и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2019 за АО Банк «Советский» признано право залога на квартиру, расположенную по адресу: <...>; обращено взыскание на 35/36 доли в квартире,