Риски арендодателя при заключении договора аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

стоимость В целях применения требований настоящего стандарта, касающихся учета у арендодателя - сумма, на которую можно обменять актив или погасить обязательство в сделке между хорошо осведомленными независимыми сторонами, желающими совершить такую сделку. Финансовая аренда Аренда, в рамках которой осуществляется передача практически всех рисков и выгод, связанных с правом собственности на базовый актив. Фиксированные платежи Платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя за право пользования базовым активом в течение срока аренды, за исключением переменных арендных платежей. Валовая инвестиция в аренду Сумма: (a) арендных платежей к получению арендодателем по договору финансовой аренды; и (b) негарантированной ликвидационной стоимости, причитающейся арендодателю. Дата начала арендных отношений Более ранняя из даты заключения договора аренды и даты принятия сторонами на себя обязательств в отношении основных условий аренды. Первоначальные прямые затраты Дополнительные затраты, обусловленные заключением договора аренды, которые не были бы понесены, если бы договор аренды не был заключен, за исключением таких затрат, понесенных арендодателями, являющимися производителями или

добиться, опираясь на свой статус арендатора, ограниченного вещного права на соседний участок публичной собственности. Предприниматель действовал на свой риск. Таким образом, истцу заранее было известно о недостатках арендованного им земельного участка (нахождение земельного участка на территории парка, огороженного забором), поэтому предприниматель не вправе ссылаться на них, выставляя требования к арендодателю о взыскании убытков, обосновывая это тем, что Комитет не смог обеспечить доступ к земельному участку для проезда техники. Кроме того, суд усматривает в действиях истца содействие увеличению убытков и не принятию всех мер к уменьшению убытков. Как следует из материалов дела, не смотря на объективные признаки возможных негативных последствий, истец продолжал пользоваться земельным участком, более того испрашивал возможности заключения договора на новый срок. Истец, зная о невозможности осуществления мероприятий по строительству объекта, однако не ставил вопрос о досрочном расторжении договора аренды по причине невозможности его использования, каких-либо претензий относительно трудностей в использовании земельного участка не предъявлял. Действуя на свой

снизился", не соответствуют действительности, Истцом не предоставлены соответствующие доказательства. Истец, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск, при принятии решения о заключении договора и определении его условий должен учитывать возможные риски изменения экономических и иных условий. Изменение посещаемости торгового центра, а также несоответствие прогнозов продаж арендатора (Истца) факту являются прогнозируемым риском, обстоятельствами, которые происходят повсеместно, и не связаны с деятельностью арендодателя (Ответчика). Истцом не предоставлено подтверждение того, что "возобновление деятельности арендатора в помещении не влечет для него возобновления прежних условий, исходя их которых он исходил при заключении договора", и что указанные обстоятельства не могут быть им преодолены. Помимо прочего, арендодатель (Ответчик) ранее уже обращал внимание Истца о неприменении ст. 451 ГК РФ к правоотношениям сторон Договора аренды , подчеркивал необходимость исполнения заключенного Договора аренды, и просил Истца рассмотреть предложения, озвученные Ответчиком в ходе переговоров с Истцом, что подтверждается письмом исх. №541 от 01.10.2020. Более того, как установлено судом,

был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы, падение выручки и возможное строительство новых торговых центров. Таким образом, истец при осуществлении предпринимательской деятельности несет риск указанного изменения обстоятельств как сторона, заинтересованная в расторжении Договора. Истец ссылается на ст.614 ГК РФ, правомерно указывая, что размер арендной платы не является неизменной величиной и подлежит изменению по соглашению сторон. Вместе с тем, суд отмечает, что порядок изменения арендной платы стороны изложили в п.5.2.1 договора, согласно которому арендодатель имеет право по согласованию между сторонами один раз в год увеличить арендную плату, но не более чем на 2%, посредством подачи арендатору письменного уведомления о таком увеличении за 30 календарных дней. Таким образом, указанные истцом обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды , поскольку названные истцом обстоятельства не соответствуют условиям, установленным в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с пунктом 60

превышать их действительную стоимость (страховой стоимости). Такой стоимостью считается для имущества его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Прописав в договоре аренды обязанность арендатора застраховать арендуемый объект на весь срок его страхования от риска утраты (гибели) имущества в размере рыночной стоимости объекта на день заключения договора аренды, арендодатель не указал рыночную стоимость переданного в аренду ответчику имущества. Поскольку размер страховой суммы, которая определяется размером рыночной стоимости застрахованного имущества, является существенным условием договора имущественного страхования, а размер рыночной стоимости переданного в аренду имущества в договоре аренды не указан, условие договора аренды об обязании арендатора застраховать арендуемый объект является заведомо невыполнимым. Суд полагает, что при заключении договора аренды от 29.11.2012 № 64-12 сторонами не было согласовано существенное условие договора об обязании арендатора застраховать объект аренды, поскольку не была указана страховая стоимость этого объекта и не определен порядок установления этой стоимости. Таким образом, в силу статьи 432

платы: при расчете Кри разработчиком Методики был использован показатель текущей доходности, характерный для арендатора, а не для арендодателя (собственника) земельного участка. В результате при расчете величины арендной платы учитываются риски ведения деятельности, к которым арендодатель земельного участка не имеет никакого отношения, что приводит к необоснованному увеличению ее величины; предложенный разработчиком Методики способ расчета Кри предполагает учет риска низкой ликвидности земельного участка, обусловленной возможностью длительного нахождения объекта на рынке до момента заключения договора. Предложенный механизм учета данного риска предполагает увеличение величины арендной платы для наименее ликвидных (востребованных) земельных участков, что противоречит экономической логике; учет при расчете нормы текущей доходности риска низкой ликвидности имеет еще одно экономическое соответствие. В подавляющем большинстве случаев арендная плата определяется в отношении земельных участков, уже переданных в аренду , что предполагает отсутствие какого-либо периода экспозиции. Таким образом, увеличение ставки аренды путем учета риска низкой ликвидности за фактически сданный в аренду земельный участок представляется вторично необоснованным; расчет параметров,

однозначно не следует, что указанные риски, в том числе повреждение транспортного средства, застрахованы в отношении всего перечня автомобилей и, в частности, в отношении автомобиля «***», взятого в аренду ФИО1 Сведения о каком-либо заключенном в отношении передаваемого в пользование истцу автомобиля договоре КАСКО с указанием страховой компании, данных полиса, размерах страховой суммы, на которую застрахован автомобиль, условиях страхового возмещения, круге лиц, включенных в страховку, ни в договоре аренды, ни приложениях № 1 (акт приема-передачи) и №2 (тарифы) к договору, не указаны. Согласно пункту 2.2.12.1 договора аренды ФИО1 принял на себя обязательство возместить ущерб в размере, определяемом арендодателем, в том числе в случае, если повреждение или утрата транспортного средства признаны не страховым случаем или стоимость повреждений превышает сумму страхового возмещения. Верно указал суд в решении, что договором аренды транспортного средства не была предусмотрена обязанность ООО «ВК-Экспресс» по заключению договора добровольного имущественного страхования автомобиля, передаваемого в аренду . Критически оценив доводы истца