Рыночная арендная плата за землю - гражданское законодательство и судебные прецеденты

рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Общество с ограниченной ответственностью "Цетан" (далее - общество, заявитель) на основании договора купли-продажи недвижимости от 15.06.2006 N 02/06 является собственником очистных сооружений, площадь 160,1 кв. метров, адрес: Чувашская Республика, г. Чебоксары, площадь И.Ф. Скворцова, д. 01 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.12.2006 серия 21 АА N 206786). На основании договора аренды, заключенного между обществом и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Чувашской Республике от 31.06.2009 N 193, общество владеет земельным участком из земель

ограничено законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. К отношениям сторон подлежит применению постановление Главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее -постановление №210). В пунктах 5,1-5.5 постановления приведены случаи расчета арендной платы для отдельных категорий земельных участков согласно постановлению Главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи ( по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов). Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1-5.5 постановления №210 категориям не относится, арендная плата за использование подлежит определению, исходя из величины рыночной стоимости участка, на основании отчета об оценке его

нормативная цена земли; суды, определяя размер платы за пользование земельным участком, и соответственно, размер излишне внесенной Обществом арендной платы, не исследовали вопрос о необходимости применения нормативной цены земли, которая не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 166, 167, 168, 1102, 1105 ГК РФ, статью 6 ВК РФ, статьи 65, 85 ЗК РФ, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Закон № 137-ФЗ, постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», Правила № 50, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли , находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденными постановлением Администрации от 20.05.2011 № 1126 (далее – постановление Администрации № 1126), разъяснения, приведенные в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации, в связи с чем, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Размер арендной платы определен судами в соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи», Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли , государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 №1061 (далее – Правила г.Сочи) и подлежащих применению в том числе и для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка,

заключения ООО «САИН-Инвест», в повторно представленном на утверждение отчете от № 6/Н-08 от 24.10.2008, не устранены замечания 2, 4, 6, 7 первичной экспертизы отчета от 28.08.2008, в которых эксперт указал на : - необходимость уточнения кадастрового номера земельного участка под объектом оценки, -отсутствие расчетов в обоснование вывода о том, что наилучшим использованием земельного участка под объектом оценки является возведение на нем здания производственного назначения, - необоснованность вывода о равенстве величин нормативной и рыночной арендной платы за землю под объектами оценки, - некорректное определение внешнего износа для несуществующего здания. В повторном заключении также указаны замечания, отсутствовавшие в первоначальном заключении: - в списке использованной литературы указаны устаревшие стандарты оценочной деятельности, - в списке использованной литературы нет ссылки на нормативный документ ВСН 53-86 (р), который использовался при определении физического износа, -не указана ссылка на источник данных социально-экономического положения области, - в отчете отсутствует раздел «Термины и определения», применявшиеся в отчете, - в

оплаты за землепользование либо поступят позднее, окажутся в неравном положении по сравнению с лицами, уведомленными своевременно, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц. Ни земельным законодательством, ни положениями главы 60 ГК РФ обязанность по индивидуальному уведомлению о введении либо изменении методики расчета платежей за землю пользователей земли, уклоняющихся от заключения договоров аренды, на собственника, не связанного договорными отношениями, не возложена. Следовательно, начисление неосновательного обогащения в виде рыночной арендной платы за землю должно производиться с момента, когда для подобного расчета появились правовые основания. В рассматриваемом случае таким моментом является установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости. О наступлении указанного события предприниматель был осведомлен надлежащим образом, поскольку сам являлся инициатором обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области в целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Кадастровая стоимость спорного земельного участка

09.20.2007 № 185. Согласно заключению Эксперта, в повторно представленном на утверждение Отчете не устранены замечания 2, 4, 6, 7 первичной экспертизы отчета от 28.08.2008 № 4873, в которых Росимущество указало на: - необходимость уточнения кадастрового номера земельного участка под объектом оценки, - отсутствие расчетов в обоснование вывода о том, что наилучшим использованием земельного участка под объектом оценки является возведение на нем здания производственного назначения, - необоснованность вывода о равенстве величин нормативной и рыночной арендной платы за землю под объектами оценки, - некорректное определение внешнего износа для несуществующего здания. В повторном заключении также указаны замечания, отсутствовавшие в первоначальном заключении: - включение в список использованной литературы устаревших стандартов оценочной деятельности, - отсутствие в списке использованной литературы ссылки на нормативный документ ВСН 53-86 (р), который использовался при определении физического износа, -отсутствие ссылки на источник данных о социально-экономическом положении области, - отсутствие в отчете раздела «Термины и определения», - отсутствие в расчетной и

платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». По утверждению истца, на основании оценочного отчета от 09.09.2015 № ОН-15123/10 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713912:9 составляет 35 428 906 руб. В соответствии с расчетом арендной платы за 2015 арендодателем начислена арендная плата в сумме 1 649 628,10 руб. По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 1 649 628,10 руб. В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 75 882,89 руб. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 59:32:3980008:710, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Гамовское с/п, в 0, 8 км.

арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, определенной ИП ФИО4 в отчетах об оценке. Как следует из представленных в материалы дела копий договоров аренды, истец уплачивает арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости земельных участков. Так, по договору аренды от 16 марта 2007 г. N 17 АО «Недра» является арендатором двух земельных участков: с кадастровым номером №... общей площадью 469 822 кв.м., с кадастровым номером №... общей площадью 108 667 кв.м. Земельные участки расположены по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район. Срок аренды – на 49 лет. Ежегодная арендная плата за оба участка – 300 814, 28 рублей (л.д.8 т.1). Согласно дополнительного соглашения от 06.06.2013 г. № 28 к договору аренды от 16 марта 2007 г. N 17, в связи с изменением кадастровой стоимости земель с 01.01.2013 г. размер арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами №... и №... был