Смена собственника в договоре аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

произведенных арендатором составила 435 949 277 руб. На основании распоряжения Департамента от 22.03.2007 № 783-р, выписки из протокола заседания Комиссии по проведению торгов по продаже объектов приватизации, находящихся в собственности города Москвы, от 19.06.2007 № 20 между СГУП по продаже имущества города Москвы (продавцом) и Компанией (покупателем) 22.06.2007 заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13 987,9 кв. м по адресу: <...> (далее - договор купли-продажи). Общество, ссылаясь на то, что после смены собственника здания положения договора аренды , предусматривающие обязанность арендодателя произвести зачет произведенных неотделимых улучшений в счет последующих арендных платежей, прекратили свое действие, в связи с чем денежные средства в размере затрат на капитальный ремонт здания, не зачтенных в счет уплаты арендных платежей, являются неосновательным обогащением Департамента, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договоров аренды

в регистрации права собственности, приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам аренды, получать арендные платежи. Неправомерность действий Росреестра по уклонению и отказу в осуществлении регистрации перехода права собственности установлена в судебном порядке. После заключения договора купли-продажи истец уведомил арендатора о смене собственника. Ответным письмом арендатор просил истца предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, и указал, что исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Истец направил уведомление продавцу о перечислении ему денежных средств по договорам аренды . Прежний собственник с указанным требованием не согласился, поскольку после подписания договоров купли-продажи между сторонами было заключено соглашение, согласно которому в период до государственной регистрации перехода права собственности расходы и доходы, полученные от содержания, использования и распоряжения имуществом получает именно продавец. В результате признанных в судебном порядке незаконных действий

ответчика – Общества на ФИО1, полагая, что без такой замены невозможно исполнить судебный акт и изъять спорный объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Отказывая в удовлетворении заявления Администрации в осуществлении в порядке статьи 48 АПК РФ процессуального правопреемства ответчика, суды трех инстанций исходили из следующего: в связи с продажей ответчиком объекта незавершенного строительства произошло правопреемство в материальном правоотношении ( смена собственника объекта), но такое правопреемство не повлекло замены стороны в том материальном правоотношении, по поводу которого осуществлено судебное разбирательство по настоящему делу, вытекающем из договора аренды публичного земельного участка (действие которого прекращено до продажи объекта) и применения специальных последствий его прекращения, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ. Администрация, полагая, что суды трех инстанций при рассмотрении заявления о замене ответчика неправильно применили положения статьи 48 АПК РФ, не учли правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении от 16.11.2018 № 43-П, и необоснованно отказали в осуществлении процессуального правопреемства,

обеспечительного платежа. Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее. Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды . В соответствии с частью 1 статьи 384 Гражданского кодекса если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего

с 27.09.2016 по 31.12.2018 взыскано 2 041 центнер 16 кг фуражного зерна, то есть в размере, причитающемся в соответствии с условиями договора аренды от 14.04.2007, или по 5 центнеров за каждую из 361 доли земельного участка в год. Указанное апелляционное определение оставлено в силе постановлением 1 кассационного суда общей юрисдикции. Таким образом, учитывая, что в спорной ситуации подлежал применению пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса, согласно которому смена собственника сданного в аренду имущества не является основанием для изменения согласованных при заключении договора аренды условий, истцу причитается в счет арендной 902, 5 центнера зерна в год платы исходя из принадлежащих ему 180, 5 доли, как было изначально согласовано сторонами при подписании договора аренды земельного участка от 14.04.2007. Судебная коллегия полагает, что выводы судов по настоящему делу нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и

136, 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, О П Р Е Д Е Л И Л: Судебное заседание отложить на 17.02.2009 на 11 час. 00 мин. (адрес: <...> зал № 45, тел./факс <***>, 268-30-97). Привлечь в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований ООО «Прометей» (<...>) Истцу: - представить доказательства, за какой период взыскивается долг, кто фактически пользуется земельным участком. -представить расчет суммы иска с указанием периода взыскания. -представить доказательства смены собственника в договоре аренды . -направить третьему лицу копию искового заявления и приложенные к нему документы третьему лицу, доказательства чего представить в суд. Приемные дни канцелярии: понедельник - четверг с 9-00 до 13-00 час., пятница с 9-00 до 12-00 час. Тел. <***>. Факс <***> Судья А.И. Грибова

Российской Федерации в интересах Российской Федерации к ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ООО «Магнум» об обращении в доход государства принадлежащего ООО «Магнум» недвижимого имущества – торгового центра (адрес: <...>, кадастровый номер 27:23:0000000:26456) и взыскании с ответчиков в солидарном порядке денежных средств в общем размере 555 999 366 руб. Судебный акт вступил в законную силу 22.07.2022; государственная регистрация права государственной собственности произведена 23.09.2022. Письмом исх. № 130 от 26.07.2022 ООО «Магнум» известило арендатора о смене собственника в договоре аренды № 6 от 21.12.2016. 01.11.2022 между МТУ Росимущества по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, осуществляющим полномочия собственника федерального имущества, и ООО «Спортмастер» заключено дополнительное соглашение № 10 к договору аренды, по условиям которого права и обязанности арендодателя по указанному договору перешли МТУ Росимущества по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, за исключением обязанности по возврату обеспечительного платежа. Письмом исх. № 1336/22/дн от 11.08.2022, направленным должнику, ООО «Спортмастер» потребовало осуществить возврат суммы

случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Как установлено судами, муниципальное имущество, находящееся в аренде у образовательного учреждения, было продано комитетом ООО «Остин» по договору купли-продажи от 04.07.2011 № 195. В связи со сменой собственника в договор аренды были внесены соответствующие изменения, после чего школа добросовестно исполняла обязанности арендатора спорного имущества, внося в полном объеме арендную плату в пользу общества, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами и актами сверки взаиморасчетов. Впоследствии вступившим в законную силу решением суда договор купли-продажи от 04.07.2011 № 195 признан ничтожным, применены последствия недействительности сделки, после чего образовательное учреждение вновь стало оплачивать арендные платежи его собственнику – комитету. Так как ничтожная сделка не влечет

и ответчиком заключен договор №114 аренды нежилого помещения общей площадью 198,8 кв.м, расположенного по адресу: <...> (к договору прилагается поэтажный план и экспликация к поэтажному плану). Срок аренды по договору – до 01.07.2008. Передача указанного помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи. Арендуемое ответчиком помещение было передано в собственность открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» (истец по настоящему делу), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 54 АГ №147541. В связи со сменой собственника в договор аренды дополнительным соглашением от 01.10.2007 внесены соответствующие изменения. В январе 2008 года арендатор без предупреждения арендодателя и сдачи ему по акту приема-передачи арендуемого помещения, освободил указанное помещение. Согласно пунктам 5.1., 5.2 договора аренды арендатор обязан ежемесячно до пятого числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату истцу в размере 25000 рублей в месяц. В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, т.к. имеется задолженность в сумме 35000 рублей.

договор №12 от 10.12.2012 купли-продажи спорного имущества. Полагая, что аукцион проведен с нарушением норм действующего законодательства, 05.12.2012 ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области о признании недействительным результатов аукциона от 21.11.2012. Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 по делу №А09-10925/2012 исковые требования ИП ФИО1 были оставлены без удовлетворения. На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчики узнали о смене собственника в договоре аренды еще 05.12.2012 (при подаче иска по делу №А09-10925/2012) и уплачивали арендные платежи прежнему собственнику за период с декабря 2012 по сентябрь 2013 не имея на то оснований. Решением Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-13202/2016 от 22.03.2017 исковые требования ОАО «Брянский гормолзавод» о расторжении договора от 05.02.2002 с дополнительным соглашением №98 от 05.05.2009, заключенные между ОАО «Брянский гормолзавод» и ИП ФИО1, индивидуальным предпринимателем ФИО2, были удовлетворены в полном объеме. В рамках рассмотрения

помещения площадью 44,6 кв.м, по адресу: ... для использования под магазин продовольственных товаров, сроком на 10 месяцев с последующей ежегодной пролонгацией, арендная плата установлена 10000 руб. в месяц (л.д. 34-36). 29.07.2019 в банк поступило письменное обращение ФИО1, в котором она указывает, что является арендатором спорного жилого помещения, 25.07.2019 ей от арендодателя ФИО5 стало известно о том, что 24.07.2019 судебным приставом-исполнителем в адрес ФИО5 вынесено предписание об освобождении помещения. Поскольку смена собственника арендованного помещения не является основанием для расторжения договора аренды , предложила банку предоставить реквизиты для перевода арендных платежей за пользование этим помещением. (л.д. 32-33). Письмом от 02.08.2019 на данное обращение ФИО1 банк указал, что помещение используется ею бесплатно и без законных оснований, на необходимость оплаты за весь период пользования и предложил освободить арендуемое помещение в срок до 20.09.2019 (л.д. 37-41). 01.10.2019 ФИО1 передала помещение судебному приставу-исполнителю, о чем составлен акт о совершении исполнительных действий (л.д. 74,75) Разрешая требования

объекта недвижимости, правообладателя земельного участка. Обращает внимание суда, что при смене вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым № от руководителя ООО <данные изъяты> как собственника расположенного на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства, не поступало никаких возражений, в судебном порядке приказ Администрации г. Иваново от 12.08.2019 №-ври не обжаловался. В соответствии с информацией Управления Росреестра по Ивановской области указанный земельный участок был снят с кадастрового учета 18.03.2020 в порядке п. 3 ст. 70 Федерального закона №218-ФЗ, в связи с отсутствием оформленных прав на него. Факт снятия указанного земельного участка с кадастрового учета так же не оспаривался конкурсным управляющим ООО <данные изъяты> который осуществлял полномочия руководителя должника (п. 1 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Кроме того, административный истец приобрела с торгов только объект незавершенного строительства при том, что на момент его продажи договор аренды земельного участка с ООО <данные изъяты> был расторгнут, а земельный

подачи иска ФИО2 в суд. При таких обстоятельствах, истцом в нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств о том, что ФИО1 без оплаты арендных платежей пользовалась спорным имуществом, за счет собственника ФИО2 сберегла арендную плату, а также, что ФИО1 надлежащим образом была уведомлена о смене собственника и у нее возникла обязанность направлять арендную плату в пользу ФИО2 Поскольку ФИО1 не получала уведомления от ФИО2 о смене собственника, то внесение ею платежей по договорам субаренды и аренды нежилых помещений в пользу ООО «СубПро», ФИО6 являются надлежащим исполнением ее обязательства как субарендатора и арендатора и не порождают у ФИО2 прав требовать от ФИО1 денежных средств как неосновательное обогащение. Заявляя требования к ФИО1 об освобождении нежилых помещений, истец не представила доказательств того, что она сообщила ФИО1 о намерении отказаться от исполнения договора аренды или о том, что не признает себя арендодателем. Напротив, в досудебной претензии истец просила вносить