Согласие арендодателя на залог права аренды - гражданское законодательство и судебные прецеденты

недвижимого имущества (ипотеке), см. пункт 4 статьи 334 ГК РФ. Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по

двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату. 9.3.4. Если Арендатор незамедлительно не известил Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) арендуемому Недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения Недвижимого имущества. 9.3.5. Если Арендатор заключил без письменного согласия Арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по настоящему Договору имущества и имущественных прав, в том числе переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды Недвижимого имущества в уставной капитал организаций и др.). 9.3.6. При осуществлении Арендатором деятельности без оформления необходимых разрешений и лицензий, в том числе по окончании срока действия лицензии Арендатора на право выполнения соответствующих видов деятельности, при реализации Арендатором продукции, не имеющей необходимых лицензий и (или) сертификатов, в том числе контрафактной. 9.3.7. Принятие Арендодателем решения о проведении капитального ремонта, реконструкции,

регистрирующий орган, приостанавливая государственную регистрацию, действовал правомерно. Между тем судами не учтено следующее. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества

спора условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором. Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного

ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» Администрации сообщила, что ипотека права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> предоставленного ООО СМУ «СтройПроектЦентр» на праве аренды, возможна на срок, не превышающий срок аренды земельного участка (л.д. 57 т. 2). Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок залога и других, упомянутых в пункте 2 ст. 615, суд считает, что данная норма подлежит расширительному толкованию и согласие арендодателя на залог права аренды может быть выражено любыми иными способами - в самом договоре аренды, либо следовать из письма собственника, как в рассматриваемом случае. Указанное письмо суд расценивает как согласие собственника земельного участка на залог права аренды земельного участка. Как видно из материалов дела правоустанавливающих документов, регистрирующий орган зарегистрировал договор залога, приняв в качестве согласия собственника письмо Администрации ГО город Уфа № 1/937-11 от 14.04.2006 г. В силу ч. 1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд

норм, регламентирующих залог (ипотеку) арендатором недвижимого имущества своих прав по соответствующему договору аренды - абз. 2 п. 3 ст. 335, абз. 1 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», анализ которых позволяет сделать вывод, что арендатору по договору аренды, заключенному после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, но до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации всегда требуется согласие арендодателя на залог права аренды недвижимого имущества, поскольку если договор аренды земельного участка был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка вправе закладывать право аренды без согласия собственника в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) (п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11). Кроме того, поскольку

вправе передавать право аренды земельного участка в залог с согласия арендодателя. Между тем, это условие противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, т.к. согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельного участка. Следовательно, п. 2.3.2 договора аренды земельного участка № 24-3-010075 от 26.02.2004, предусматривающий обязательное согласие арендодателя на залог права аренды , является недействительным в силу ст. 168 и ст. 180 ГК РФ. Указанная правовая позиция Президиума ВАС РФ изложена в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 № 90. Недействительность отдельного условия договора не может свидетельствовать о недействительности договора в целом. В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом

Мир» (залогодержатель) и ФИО4 заключены изменения и дополнения № к договору о залоге недвижимости (ипотеке) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым п. 3.1 договора об ипотеке изложен в следующей редакции: ипотекой предмета ипотеки, указанного в разделе 1 договора, обеспечиваются обязательства должника в том числе по: - договору кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ; - дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору о кредитной линии. Общая сумма обеспечиваемого обязательства составляет ... рублей (л.д. 13-15 том 1). Согласие арендодателя на залог права аренды было получено, что подтверждается справкой (л.д.122 Том2) Согласие ЗАО «КМБ Банка» на последующий залог также было получено до заключении договора залога (л.д.121 Том2) Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (покупатель) приобрел в собственность у Главного управления имущественных отношений Алтайского края (продавец) земельный участок, расположенный по адресу с кадастровым номером №, площадью 1, 3240 га. (л.д. 11-12 том 1). В соответствии с п. 4 указанного договора ограничения и обременения прав на

02.12.2005г. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды , является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ, а потому отказ АМО <адрес> следует признать незаконным. Анализируя все полученные доказательства, сопоставляя действия должностных лиц с требованиями действующего законодательства, суд полагает, что заявленные требования обоснованны, заявлены законно и их удовлетворение повлечет превентивные меры для исключения нарушений прав ФИО1 в будущем. руководствуясь ст.ст. 194-198, 254- 258 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Заявление ФИО1 удовлетворить. Признать незаконным решение администрации