не сравнивалась продажная цена подобных спорному объектов недвижимости. Между тем, по смыслу п. 1 ст. 61,2 Закона о банкротстве для установления неравноценности продажной стоимости необходимо сравнение этой стоимости и другими объектами недвижимости. Сравнительный подход, применение которого действительно могло определить реальную (действительную) продажную стоимость спорного имущества в связи с ее оспариванием по причине занижения, не были применен оценщиком, тогда как такой подход основан на рыночных ценах (предложений к ним) с объектами – аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенном влияющим на оцениваемую величину. А, поскольку применение именно сравнительного подхода в данному случае безусловно могло повлиять на итоговый результат расчета рыночной стоимости спорного имущества, с учетом сомнений в достоверности названного заключения эксперта, изложенных в определении Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 2.11.2015 года о назначении повторной экспертизы, суд не может считать выводы приведенного экспертного заключения достоверными, свидетельствующими о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату его продажи ответчику.
- жилой дом, площадью 37,4 м?, 1934 года постройки из деревянных материалов, кадастровый номер 79:05:2400049:62, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, Облученский район, г. Облучье, ул. Советская, д. 8. Путем сравнительного анализа рыночных цен на аналогичное по характеристикам имущество, с учетом технических условий и технического состояния имущества, его стоимость установлена финансовым управляющим в размере 300 000 рублей. Установленная финансовым управляющим стоимость имущества должником и кредиторами не оспорена. Доказательств оспаривания в материалах дела не имеется. Финансовым управляющим в материалы дела представлено Положение о порядке и условиях продажи имущества должника (далее – Положение), в соответствии с пунктом 1 которого имущество должника, подлежащее продаже: жилой дом, площадью 37,4 м?, 1934 года постройки из деревянных материалов, кадастровый номер 79:05:2400049:62, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, Облученский район, г. Облучье, ул. Советская, д. 8, дом электрифицирован, водопровод и канализация отсутствуют, отопление дровяное (печь в доме нерабочая), дом не пригоден для проживания. Начальная цена продажи 300
оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 раздела 4 ФСО № 1). Из заключения от 21.09.2015 № АЛ 253/1/15-1 усматривается, что расчет рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт проводил с использованием сравнительного подхода, отказавшись при этом от применения доходного и затратного подходов. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1). Эксперт применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений транспортных средств в г. Биробиджане Еврейской автономной области на основе информации, размещенной на портале "Drom.ru". В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 5 объектов, сходных по основным техническим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применена корректировка на техническое состояние. Отказ от применения доходного и затратного
разногласий. При этом экспертами применены затратный, доходный, сравнительный подходы, осуществлена процедура взвешивания результатов, полученных в рамках различных подходов. Вместе с тем, при определении рыночной стоимости объектов исследования, экспертами был выбран и применен сравнительный подход ввиду доступности достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов: выявлены предложения по продаже аналогичных объектов на дату оценки (22.12.2017), рассчитан износ техники на дату продажи исходя из зафиксированных показаний одометров и возраста техники и транспортных средств, в результате чего экспертами установлен фактический пробег с начала эксплуатации и на дату продажи, износ объектов оценки варьируется от 59,44 % до 70,35 %; из приложений усматривается, что объекты-аналоги, взятые для сравнения, были предложены на продажу также в регионе-месте нахождения должника (Ямало-Ненецкий автономный округ), либо в соседних регионах (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра). Экспертное заключение от 27.01.2021, подготовленное экспертом Косаргиной М.В. (ООО «Оптимал Групп»), по мнению суда апелляционной инстанции, в качестве подтверждения рыночной стоимости техники
Данная сумма является значительно заниженной и не соответствует рыночной стоимости арестованного имущества. Реализация имущества на торгах по указанной стоимости нарушает права взыскателя. Административный истец указывает, что оценщиком при проведении оценки методом сравнительного подхода взято недостаточное количество объектов – аналогов, всего три объекта – аналога, что недостаточно для объективной оценки стоимости машиномест по городу Набережные Челны. К тому же указанные объекты по характеристикам значительно отличаются от оцениваемого объекта. Так, оценщиком взят за сравнительный объект, расположенный по адресу: .... Это машиноместо, расположенное в открытой многоуровневой парковке, не имеющей закрытого помещения и отопления. Два объекта – аналога, расположенные по адресу: ... существенно отличаются по стоимости от машиномест, расположенных по адресу: ..., так как это другой район, другой жилой комплекс. Также отчет Автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов» не соответствует требованиям ФСО ..., поскольку использование цен небольшого количества предложений в расчете рыночной стоимости объекта оценки, имеющих другие характеристики, существенно отличающиеся от характеристик оцениваемого объекта,
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 3 объекта-аналога, находящихся в близлежащих населенных пунктах – г. Ноябрьск и г. Новый Уренгой Ямало-Ненецкого автономного округа, с использованием Интернет-сайтов, отраженных в отчете. Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 м2, техническому и физическому состоянию, имеющимся правам, обременениям, условиям финансирования, функциональному назначению, местоположению, наличию инженерных коммуникаций. Корректировки значений единиц сравнения для
