Участие застройщика в общем собрании собственников - гражданское законодательство и судебные прецеденты

постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, пришел к выводу, что Застройщик не мог принимать участие в общем собрании собственников по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, отметив недоказанность наличия кворума указанного в решении общего собрания, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для отказа от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, статьями 12,16 Федерального закона от 30.12.2004№214-ФЗ»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение и удовлетворил требования, признав ошибочным утверждение суда первой инстанции об отсутствии у Застройщика права принимать участие в голосовании на общем собрании по вопросам, отнесенным к компетенции собственников , поскольку такое право принадлежит Застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам

закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), суды отказали в удовлетворении заявления исходя из следующего: с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника; общее собрание собственников помещений в МКД инициировано лицом, право собственности которого на помещения в спорном МКД не подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, а представленные им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи от генерального подрядчика строительства МКД не свидетельствует о возникновении у общества «АлМакс-Строй», как застройщика, права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков; невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему право действовать от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство; застройщик полномочен голосовать в общем собрании собственников помещений в МКД только по помещениям,

Как установлено судом первой инстанции, в ходе проверки заявлений и сведений, указанных Обществом, в общем собрании собственников помещений МКД принял участие застройщик ООО «Охтинский Парк Девелопмент», что следует из содержания протокола №1/4ГП от 01.12.2020, при этом правовые основания участия застройщика в голосовании на общем собрании, предусмотренные статьей 44 ЖК РФ, в заявлении и документах не указаны. Кроме того, к заявлению и документам Общества не были приложены обязательные приложения, подлежащие приложению к протоколу. По результатам рассмотрения заявления и документов Комитетом принято решение о приостановлении рассмотрения заявления и документов Общества до 27.12.2021. В соответствии с пунктом 15 Порядка №938/пр с целью принятия решения по результатам рассмотрения заявления и документов Комитетом направлен запрос о предоставлении необходимой информации, в том числе, сведения о правовых основаниях участия ООО «Охтинский Парк Девелопмент» в общем собрании собственников помещений МКД. Запрошенные Комитетом у Общества документы, подтверждающие правомерность участия застройщика в собрании, оформленного протоколом №1/4ГП от 01.12.2020, не представлены.

ЖК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Правила № 75) пришел к выводу, что застройщик не вправе принимать участие в общем собрании собственников по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, наличие 100% кворума указанного в решении общего собрания заявителем не доказано, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для отказа от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенном по адресу: <...> А. Отменяя решение, суд апелляционной инстанции указал, что вывод суда первой инстанции об отсутствии у застройщика права принимать участие в голосовании на общем собрании собственников по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, является необоснованным, такое право застройщику принадлежит с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме. Суд округа с выводами суда апелляционной инстанции и их правовым обоснованием

области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Инспекция, ГЖИ) об оспаривании распоряжений №1292-рл от 21.04.2021, № 1040 от 06.04.2021, обязании внести изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в отношении многоквартирного дома (с учетом уточнений). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Адмиралтейский двор». Решением суда от 12.08.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. Не согласившись с указанным решением, Общество направило апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указывает, что судом сделан необоснованный вывод об отсутствии у застройщика права на участие в голосовании общего собрания собственников помещений в МКД; судом не дана оценка обстоятельству, что заявитель уже является управляющей организацией МКД, при этом договор на управление МКД заключен с заявителем на основании ранее принятого решения общего собрания собственников МКД; судом не исследован вопрос о наличии кворума при

в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что нормы действующего жилищного законодательство указывают на приоритет волеизъявления правообладателей помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, и законность участия при разрешении перечисленных вопросов лиц, принявших помещения в многоквартирном от застройщика по актам приема-передачи. При решении вопроса о выборе способа управления многоквартирного дома и управляющей организации, возможно применении положений статьи 161 ЖК РФ. Собрание собственников, в котором принимали участие правообладатели помещений на основании акта- приема передачи помещения, является полноценным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а протокол такого собрания - полноценным протоколом общего собрания, со всеми вытекающими юридическими последствиями. Исследовав представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемое решение госоргана не соответствующим закону и нарушающим права и интересы заявителя в

иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. В данном случае кворум на собрании имелся, поэтому оно правомочно принимать решения по вопросам повестки дня, в связи с этим оснований считать решение собрания ничтожным у управления не имелось. Проведение собрания по инициативе застройщика на волеизъявление участников собрания не повлияло, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания не допущено. В связи с этим суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что протокол общего собрания собственников помещений от 2.02.2018 № 1 является надлежащим основанием для заключения договора управления спорным многоквартирным домом. Следовательно, оспариваемый приказ правомерно признан судом первой инстанции незаконным, а заявленные требования

в жилом доме с момента подписания с ним акта его приема-передачи, то с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания первого такого акта все помещения в многоквартирном доме принадлежали застройщику. Таким образом, ООО «Новый Элемент» имело право единолично принимать решения по вопросам повестки дня такого собрания принимать решения, оформленные оспариваемым протоколом, поскольку именно ему надлежало нести расходы по содержанию дома, по оплате коммунальных ресурсов и т.д. Кроме того, прямого запрета на участие застройщика в общем собрании собственников многоквартирного дома в отношении непереданных помещений действующее законодательство не содержит. Таким образом, собрание, оформленное протоколом от 25.01.2020, является правомочным. Указанные сведения о кворуме проверены судом первой инстанции путем сопоставления данных представленных бюллетеней, содержащих решения собственников по поставленным на голосование вопросам, с реестром собственников многоквартирного дома и признаются соответствующими действительности. В ходе рассмотрения дела суду первой инстанции были представлены заполненные участниками голосовавших бюллетени с отметками о результатах голосования по повестке дня с подписями

№ 214-ФЗ – невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет застройщику права действовать за лицо, за чей счет осуществлено строительство. Застройщик вправе принимать участие в голосовании после окончания строительства, но только в отношении тех объектов, которые были созданы застройщиком на собственные средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения, и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости, то есть, в таком же порядке, как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности. Истец полагает, что кворум ответчиком набирался исключительно за счет квартир, которые не переданы участникам долевого строительства, что является незаконным. Согласно вводной части протокола *** от *** в общем собрании собственников помещений приняли участие собственники, обладающие на праве собственности 14299,94 кв. м, что составляет 51,99% от общего числа собственников. По доводам истца, поскольку фактическая передача квартир участникам долевого

строительства (ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ), с составлением которого бремя несения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг подлежит возложению на участника долевого строительства. Из приведенных положений в их совокупности и взаимосвязи следует, что застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями, установленными ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет застройщику права действовать за лицо, за чей счет осуществлено строительство. Следует согласиться с ответчиком относительно права застройщика принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома после окончания строительства, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то

кв.м., что при подсчете составило 58.4% голосов от числа всех помещений. Учитывая, что информация об общей площади помещений дома - 41 346,6 кв.м., соответствует данным технической инвентаризации, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что следует принимать во внимание сведения о титульных владельцах, приобретших с момента принятия помещения и право голоса для участия в общем собрании собственников, тогда как в отношении помещений, не переданных по актам приема-передачи, правомочным лицом, отвечающим за объекты, остался застройщик ООО «Гелингенстрой». Суд первой инстанции, установив, что в листах регистрации участников общего собрания, приложенных к протоколу общего собрания, число голосов собственников , принявших участие в голосовании, указано и рассчитано верно, соответствует данным, указанным в оспариваемых протоколах, пришел к правильному выводу о наличии кворума для проведения общего собрания, в связи с чем процедура проведения общего собрания ответчиком соблюдена. Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, учитывая, что истцами не представлено доказательств того, что