проводил осмотр объекта и исследовал техническую документацию на объект. Исследовав и оценив отчеты рыночной стоимости объекта, подготовленные ИП ФИО2 и ФИО3, суд апелляционной инстанции установил, что оба оценщика при определении рыночной стоимости объекта использовали затратный подход и привели в своих отчетах одинаковые формулы определения расчетной рыночной стоимости объекта. Между тем, оценщиком ИП ФИО2 при расчете были использованы цены, коэффициенты, утвержденные нормативными актами СССР. Экспертом ФИО3 расчет стоимости произведен с применением сборника Ко-Инвест " Укрупненные показатели стоимости строительства "Общественные здания" 2016 года, использованы показатели, рекомендованные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2016, 2020 годах. Учитывая, что затратный подход предполагает, в том числе, расчет затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемого объекта, суд апелляционной инстанции верно счел применение в расчете показателей, утвержденных нормативными актами СССР, необоснованным. Рассмотрев все показатели, формулу расчета рыночной стоимости в отчете эксперта ФИО3, суд апелляционной инстанции не нашел несоответствий, недостоверности данных и пришел к выводу
на результаты экспертизы, согласно которым рыночная стоимость объекта составляет 9 315 000 руб. (без НДС). Выводы экспертного заключения ООО «Маркетинг» № 04-08-15 от 18.08.2015 обоснованно отклонены судом, поскольку в заключении рыночная стоимость объекта установлена по состоянию на дату проведения экспертизы - 18.08.2015, а не на дату совершения сделки. Кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости использовался только затратный подход как наиболее приемлемым. При применении затратного подхода экспертом в качестве источника информации использованы укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2011 года для условий строительства в Московской области, а не на территории Кемеровской области. Различие в размере площади спорного объекта и объекта, схожего по назначению с объектом оценки, на которое ссылается налоговый орган в апелляционной жалобе, само по себе не свидетельствует об искусственном завышении стоимости объекта при реализации его налогоплательщику. Иные, обстоятельства, на которые указывает Инспекция (создание ООО «СТЕЛС» за месяц до совершения сделки, осуществление деятельности, аналогичной деятельности ООО
формулы определения расчетной рыночной стоимости объекта. Изложенное свидетельствует о том, что у оценщиков одинаковое понимание затратного подхода. Оба оценщика использовали цену 1 куб.м (1 кв.м) объекта, учитывали степень готовности объекта, а также к использованной цене применяли коэффициенты для соответствующих целей корректировки исходной (использованной) цены 1 куб.м (1 кв.м). Между тем, оценщиком ИП ФИО4 при расчете были использованы цены, коэффициенты, утвержденные нормативными актами СССР. Экспертом ФИО5 расчет стоимости произведен с применением сборника Ко-Инвест « Укрупненные показатели стоимости строительства «Общественные здания» 2016 г., использованы показатели, рекомендованные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2016, 2020 году. Суд апелляционной инстанции считает, что поскольку затратный подход предполагает в том числе расчет затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемому объекту, применение в расчете показателей, утвержденных нормативными актами СССР, является необоснованным. Рассмотрев заключение эксперта ФИО5, суд апелляционной инстанции установил, что оценщиком применена цена 1 кв.м здания из сборника Ко-Инвест «Укрупненные показатели стоимости строительства «Общественные
данные о физическом износе конструктивных элементов объектов в соответствии с техническими паспортами, составленными по состоянию на дату, ранее даты оценки. За последующий период времени оценщик самостоятельно определил процент физического износа строительных конструкций. Но эти выводы оценщика никакими документами не обоснованы, не подтверждены какими-либо расчетами, экспертными оценками или аналитическими моделями. Определяя прибыль предпринимателя, оценщик использовал источник информации - Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты», 2011г (ФИО4, ФИО5), и сборник КО-ИНВЕСТ: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства » - на 01.01.2009 год. Но оценка объектов проводилась по состоянию на 29.06.2012 года, поэтому применение источников информации за 2009 и 2011 годы, свидетельствует об использовании оценщиком неактуальной информации и вводит пользователей отчетов в заблуждение. Все это позволяет ответчику делать вывод, что отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может считать достоверным доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому
вопросу не имеет. Из письменного отзыва администрации г. Комсомольска-на-Амуре следует, что администрация заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке от 02.11.2018 № 166/Н/2018 не является надлежащим доказательством по делу, поскольку не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. При составлении Отчета оценщик необоснованно отказался от проведения оценки с помощью сравнительного подхода. Недостаточно проведен анализ рынка недвижимости в г. Комсомольске-на-Амуре. Применение оценщиком сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства . В уровне цен на 01.01.2011г. для условий строительства в Московской области» является некорректным, ввиду того, что все показатели, поправки и коэффициенты рассчитаны для условий строительства в Московской области. Стоимость прав на земельный участок, на котором размещен данный объект, оценщиком не принята во внимание. Ссылка оценщика на Аналитический обзор «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока на 01.07.2012г.», составленный ООО РСО «Кредо», не подтверждена, т.к. данный источник отсутствует в свободном доступе, его копии
составных элементов, поэтому аналоги подбирались оценщиком для каждой составной части отдельно. Аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям (класс конструктивной системы, общая этажность, сопоставимость объема объекта). В качестве аналога для основной части торгового комплекса с лестницами и лифтами (Литер И, И3, И4, И5, И7) оценщик выбрал типовой объект - «Магазины универсальные от 1 до 3 этажей», класс качества – Эконом, класс конструктивной системы – КС-4. Сведения об объекте-аналоге получены из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства . В уровне цен на 01.01.2016 года для условий строительства в Московской области», раздел 3.8 «Торговля», объект ОЗ.08.000.0058. В качестве аналога для вспомогательного помещения (Литер И1 загрузочная камера и щитовые) – одноэтажной пристройки, имеющей с основным зданием (Литером И) общую стену, выбран типовой объект ОЗ.08.000.0036 «Магазины для торговли мебелью», класс качества – Эконом, класс конструктивной системы – КС-1. Сведения об аналоге получены из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне
конструкций; класс конструктивной системы – КС-2; класс качества отделки помещения –Econom. Здание, частью которого является объект оценки, находится в районе со смешанной застройкой, представленной преимущественно административной, торговой и жилой застройкой. Здание расположено на первой линии домов улицы квартал ДОС (Большой Аэродром), в 500 метрах от основной магистрали города Хабаровска – проспект 60-летия Октября. Для подбора аналога с аналогичными с объектом оценки конструктивными решениями (класс конструктивной системы, общая этажность) оценщик использовал Справочник «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства . В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области», Россия. Серия «Справочник оценщика.», под редакцией ФИО4, ФИО5,-М.: ООО «КО-Инвест», 2016. -518с.. В качестве аналога оценщиком выбран объект из раздела 3.10 «Туризм и отдых» (объект ru0З.10.000.0005), класс конструктивной системы КС-2, класс качества econom (экономичный), строительный объем до 5 000 куб.м.; показатель стоимости замещения в целом по объекту в рублях на принятую единицу измерения – 12 104,9 руб/куб.м.. Информация о стоимостных
оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов». При определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <№...> затратным подходом, эксперт произвел подбор аналога с нарушениями последовательности оценки, рекомендованного Ко-Инвест, а именно: неверно подобрал тип объекта недвижимости. Объект экспертизы с кадастровым номером <№...> Здание гипермаркета «АШАН» - торговое здание. В качестве объекта аналога эксперт принял складские здания общего назначения, использовав справочные данные издания «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства . В уровне цен на 01.01.2016г., для условий строительства в Московской области, Россия» Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2016, под редакцией ФИО6, ФИО7, что некорректно. Укрупненные показатели стоимости строительства для зданий объектов торговли представлены в Справочнике оценщика «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства», в уровне цен на 01.01.2020г. Для условий строительства в Московской области». ГК КО-ИНВЕСТ, 2020. Экспертом применены устаревшие справочные данные 2016 года, хотя на дату оценки имеются обновленные данные
