Гражданский кодекс часть 1

от Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края администрации Краснодарского края - представитель ФИО6, доверенность от 21.03.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО торгово-производственное предприятие "Гастроном № 4" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2019 по делу № А32-40713/2018

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику - ООО торгово-производственное предприятие "Гастроном № 4"

при участии третьих лиц - Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края администрации Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО "Гемо", ФИО4

о признании отсутствующим права собственности

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-производственное предприятие «Гастроном № 4» со следующими требованиями:

1) признать отсутствующим право собственности ООО «ТПП «Гастроном № 4» на нежилое строение с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа здания литер Б, б, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, указав в решении, что оно является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ООО ТПП «Гастроном № 4» на нежилое строение с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа здания литер Б, б, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, а также основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 30.06.2011 № 23-23-01/514/2011-096 о праве собственности ООО ТПП «Гастроном № 4» на нежилое строение с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6,7 первого этажа здания литер Б, б, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3;

2) обязать ООО ТПП «Гастроном № 4» в течение десяти дней с даты вынесения решения суда по настоящему делу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, путем демонтажа расположенного на данном земельном участке нежилого строения с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа здания литер Б, 6, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29 расположенного по тому же адресу. В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с последующим взысканием с ответчика понесенных затрат;

3) признать недействительным договор от 19.10.2011 № 848 купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201034:2, площадью 238 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО ТПП «Гастроном № 4»;

4) применить последствия недействительности сделки, указав в решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ООО ТПП «Гастроном № 4» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2, площадью 238 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, а также основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на указанный земельный участок;

5) обратить решение по настоящему делу к немедленному исполнению, указав, что оно является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей от 30.06.2011 № 23-23-01 /514/2011-096 о праве собственности ООО ТПП «Гастроном № 4» на нежилое строение с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6,7 первого этажа здания литер Б, б, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3; от 17.11.2011 № 23-23-01/860/2011-246 о праве собственности ООО ТПП «Гастроном № 4» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2, площадью 238 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 и возложения обязанности на ООО ТПП «Гастроном № 4» в течение десяти дней с даты вынесения решения суда по настоящему делу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 путем демонтажа расположенного на данном земельном участке нежилого строения с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6,7 первого этажа здания литер Б, б, б-1, б-2, б-3 общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29 расположенного по тому же адресу. В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с последующим взысканием с ответчика понесенных затрат.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (определение от 04.10.2018).

Определением от 25.10.2018 суд изменил надлежащего третьего лица с Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на администрацию Краснодарского края (Управление государственной охраны объектов культурного наследия), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Гемо» (т. 3 л.д.62-64).

Решением от 29.03.2019 иск удовлетворен частично.

Признано отсутствующим право собственности ответчика на нежилое строение с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа здания литер Б, б, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3.

Применены последствия недействительности сделки: договора от 19.10.2011 № 848 купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201034:2, площадью 238 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО ТПП «Гастроном № 4» путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2 и внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на указанный земельный участок.

Суд обязал ответчика в течение десяти дней с даты вынесения решения суда по настоящему делу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 путем демонтажа (сноса) расположенного на данном земельном участке нежилого строения с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6,7 первого этажа здания литер Б, 6, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29 расположенного по тому же адресу. В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с последующим взысканием с ответчика понесенных затрат.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

В решении указано, что оно является основанием для внесения в ЕГРН следующих записей:

о прекращении права собственности ответчика на нежилое строение с пристройками-кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа здания литер Б, б, 6-1, 6-2, б-З общей площадью 149,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:29, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, с аннулированием регистрационной записи от 30.06.2011 № 23-23-01/514/2011-096;

о прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2, площадью 238 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, и внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на указанный земельный участок.

Решение мотивировано тем, что решением суда общей юрисдикции о признании права бывшего собственника на спорный объект в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, в иске отказано. Приватизация земельного участка под самовольно возведенными объектами является незаконной. Кроме того, спорные объекты расположены в зоне охраны объекта культурного насления регионального значения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ответчик приобрел спорные объекты по договору от 26.05.2011, земельный участок под спорными объектами приобретен 19.10.2011, право собственности ответчика зарегистрировано в установленном порядке. Заявленный иск не может быть квалифицирован как негаторное требование, в связи с чем должен применяться общий срок исковой давности, по заявленным требования срок исковой давности истек. Довод истца о том, что о нарушении своих прав он узнал из письма от 22.08.2018 БУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» несостоятелен.

Кинотеатр «Аврора» является памятником архитектуры с 1981 года и существовал до принятия Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия», приказа Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 02.08.2015 № 83. По мнению заявителя жалобы, в дело не представлено доказательств того, что спорный земельный участок находится в охранной зоне объекта культурного наследия. В Едином государственном реестре недвижимости какие-либо ограничения в отношении спорного земельного участка не зарегистрированы. Проект зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения не содержит порядка отнесения к дисгармонирующим, данный проект представлен в последнем судебном заседании. Доказательств того, что объекты, принадлежащие ответчику, являются дисгармонирующими не представлено. Об отмене решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 09.08.2005 ответчик узнал только 25.09.2018.

Заявитель жалобы также указал на злоупотребление истцом своими правами, при заключении договора с ФИО7 администрация исходила из того, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества. Судом не учтено, что на публичных слушаниях 18.07.2018 принято решение территорию ограниченную улицами Красная-Офицерская-Курганный в Западном округе вынести из зоны рекреационного назначения транспортной инфраструктуры, зоны делового и коммерческого назначения.

Решение необоснованно обращено к немедленному исполнению, оснований, предусмотренных частью 3 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имелось. Судом не дана была оценка возражениям на поставленные перед экспертами вопросам и не мотивировал выбор экспертной организации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал, представил дополнения к жалобе, заявил ходатайство о приостановлении производства по делу, отложении судебного заседания.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО4, ООО «Гемо» в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, отзывы не представили.

Управление извещено о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом.

ФИО4 и ООО «Гемо» извещены в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство ООО ТПП «Гастроном № 4» о приостановлении производства по делу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ходатайство удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Ходатайство заявителя жалобы мотивировано тем, что в Краснодарский краевой суд подана кассационная жалоба на решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 17.01.2019 по делу № 2-518/19 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.03.2019 по делу № 33-12669/2019.

Между тем, сведений о принятии указанной жалобы к производству Краснодарского краевого суда не имеется, заявитель жалобы указал, что на момент проведения судебного заседания апелляционной инстанции дата рассмотрения кассационной жалобы не определена.

При этом, обжалуемые в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд судебные акты вступили в законную силу, с учетом отсутствия сведений о принятии кассационной жалобы к производству Краснодарского краевого суда, ходатайство о приостановлении производства по делу не подлежит удовлетворению.

Сторонами заявлено ходатайство об отложении судебного заседания апелляционной инстанции.

Согласно статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства (часть 1).

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора (часть 2 названной статьи).

В случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными (часть 3 статьи 158).

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине (часть 4 статьи 158 Кодекса).

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Ходатайства сторон отклонены, поскольку не мотивированы указанием на обстоятельства являющиеся безусловным основанием для отложения судебного заседания. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что представленных в дело доказательств достаточно для рассмотрения по существу доводов заявителя жалобы, ходатайство администрации направлено на затягивание рассмотрения дела.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, за ООО ТПП «Гастроном № 4» 01.07.2011 зарегистрировано право собственности на нежилое строение с пристройками – кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа здания литер Б, б-1, б-2, б-3, назначение – нежилое, площадью 149,40 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права – т. 1 л.д. 97).

Нежилое строение приобретено по договору купли-продажи нежилого помещения № 1 от 26.05.2011 (т. 1 л.д. 99-104).

Указанное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0201034:2 (сведения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – т. 2 л.д. 11-12).

В ответ на запрос администрации г. Краснодара ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация- Краевое БТИ» в письме от 22.08.2018 сообщило, что по данным первичной инвентаризации от 23.04.1971 киоск кафе «Мир» в материалах инвентарного дела не числится, техническая документация на киоск не изготавливалась. При проведенной 18.04.2005 инвентаризации зафиксировано строительство капитального здания литер Б с пристройками б, б1, б2, б3 – кафе «Мир» общей площадью 148 кв.м.

Полагая, что указанное строение является самовольно возведенным, земельный участок приобретен в собственность незаконно, администрация г. Краснодара обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В пункте 1 статьи 129 Кодекса установлено, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Право собственности на спорный объект - нежилого строения с пристройками – кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа здания литер Б, б-1, б-2, б-3, назначение – нежилое, площадью 149,40 кв.м перешло к ООО ТПП «Гастроном № 4» в результате следующих юридических фактов и сделок.

Ресторан «Кавказ» на основании договора аренды от 27.06.1991, заключенного с Управлением торговли Краснодарского горисполкома арендовало следующее муниципальное имущество: ресторан «Кавказ», расположенное по адресу: <...>, павильон кафе «Сказка» по ул. Коммунаров (ст. Краснодар II), киоск кафе «Мир» по ул. Красная, 169 (кинотеатр «Аврора»).

Согласно постановлению администрации города Краснодара от 07.06.1993 № 307 «О предоставлении арендному предприятию ресторан «Кавказ» земельного участка во временное пользование сроком на 3 года, в Первомайском районе города Краснодара, по четной стороне ул. Шоссе Нефтяников для возможности эксплуатации кафе «Мир» принятого в аренду от Комитета по управлению имуществом города Краснодара» в соответствии со статьями 23 и 14 Земельного кодекса Российской Федерации арендному предприятию ресторану «Кавказ» предоставлен земельный участок площадью 6070 кв.м, во временное пользование сроком на 3 года в Первомайском районе города Краснодара, по четной стороне ул. Шоссе Нефтяников, западнее кинотеатра «Аврора» для возможности эксплуатации кафе «Мир» принятого в аренду от комитета по управлению имуществом города Краснодара (т. 5 л.д. 179).

Между Фондом государственного имущества города Краснодара и ТОО «Кавказ» 14.06.1993 заключен договор купли-продажи киоска кафе «Мир», расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 (т. 1 л.д. 62-65).

Между администрацией города Краснодара и арендным предприятием «Кавказ» заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 18.08.1994 № 124 (т. 5 л.д. 180-182), согласно которому до 1997 года администрация города Краснодара сдает, а АП «Кавказ» принимает в аренду земельный участок общей площадью 160,7 кв.м, расположенный в Западном административном округе горда Краснодара по ул. Шоссе Нефтяников для обслуживания и эксплуатации кафе «Мир».

ТОО ПКП «Кавказ» 30.09.1994 заключило с ТОО многопрофильная фирма «Аннушка» договор купли-продажи нежилого помещения кафе «Мир», общей площадью 29,2 кв.м, расположенного по ул. Красной, 169, в Западном внутригородском округе города Краснодара (т. 5 л.д. 187-188).

Постановлением главы городского самоуправления - мэра города Краснодара от 07.04.1998 № 634 многопрофильной фирме «Аннушка» предоставлены в аренду на один год земельные участки общей площадью 203 кв.м, в том числе: земельный участок площадью 188 кв.м, для эксплуатации кафе «Мир» по ул. Красная - Шоссе Нефтяников, район кинотеатра «Аврора». Договор аренды земельного участка заключен не был.

ТОО многопрофильная фирма «Аннушка» и ФИО7 06.09.1997 заключили договор купли-продажи нежилого помещения кафе «Мир», общей площадью 29,2 кв.м, расположенного по ул. Красной, 169, в Западном внутригородском округе города Краснодара (т. 1 л.д. 181-184).

Постановлением главы городского самоуправления - мэра города Краснодара от 14.09.2000 № 1972 (т. 5 л.д. 189-193) пункт 1.1 постановления главы городского самоуправления- мэра города Краснодара от 07.04.1998 № 634 признан утратившим силу, земельный участок площадью 188 кв.м по ул. Красной, 169 переведен в земли городской застройки, из пользования киновидеозрелещного предприятия «Аврора», с его согласия изъят земельный участок площадью 50,29 кв.м по ул. Красная, 169 и переведен в земли городской застройки. ФИО7 предоставлен в аренду на пять лет из земель городской застройки земельный участок площадью 238,29 кв.м, для эксплуатации кафе. Заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2000 № 1611 (т. 1 л.д. 109-113).

Решением Ленинского районного суда города Краснодара от 09.08.2005 (в редакции определения от 02.09.2005) удовлетворен иск ФИО7 к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, за ФИО7 признано право собственности на самовольно возведенные постройки литер «Б» - кафе, литер б, б-1, б-2, б3 основной площадью 103,8 кв.м, а также вспомогательной 45,6 кв. м, всего 149,4 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 237,54 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 (т. 1 л.д. 155-158).

При рассмотрении дела Ленинским районным судом города Краснодара установлено, что в целях расширения производства ФИО7 возведены дополнительно пристройки литер б, б-1, б-2, б-3, после чего площадь застройки увеличилась до 114,4 кв.м.

Распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 20.12.2005 № 3714-р утвержден проект границ земельного участка площадью 226 кв.м, расположенного в охранной зоне инженерных коммуникаций, по улице Красной, 169/3, в Западном внутригородском округе города Краснодара.

Распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 12.07.2006 ФИО7 предоставлен в аренду на пять лет земельный участок для эксплуатации кафе по ул. Красной, 169/3 в Западном внутригородском округе города Краснодара. Заключен договор аренды земельного участка от 28.07.2006 № 4300014497.

ФИО7 умер 29.04.2010, наследниками согласно справке нотариуса от 06.05.2010 являются ФИО8 (дочь), ФИО9 (супруга), ФИО10 (сын).

Между ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ООО ТПП «Гастроном № 4» 26.05.2011 заключен договор купли-продажи, по условиям которого нежилое строение с пристройками - кафе: помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 первого этажа литер Б, б, б-1, б-2, б-3, назначение - нежилое, общей площадью 149,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 передано в собственность обществу.

Определением Ленинского районного суда города Краснодара от 05.09.2018 решение Ленинского районного суда города Краснодара от 09.08.2005 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.11.2018 определение Ленинского районного суда города Краснодара от 05.09.2018 оставлено без изменения, частная жалоба ФИО11 - без удовлетворения.

В соответствии с определением Ленинского районного суда города Краснодара от 05.09.2018 произведено процессуальное правопреемство истца ФИО7 на его правопреемников ФИО8, ФИО9, ФИО10

Определением Ленинского районного суда города Краснодара от 18.09.2018 удовлетворено ходатайство ответчиков о замене истца. Суд определил произвести процессуальное правопреемство истцов ФИО8, ФИО9, ФИО10 на ООО ТПП «Гастроном № 4».

Решением Ленинского районного суда города Краснодара от 17.01.2019 отказано в удовлетворении исковых требований ООО Торгово-производственное предприятие «Гастроном № 4» к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на самовольно возведенные постройки литер "Б" - кафе, литер "б", "б-1", "б-2", "б3" основной площадью 103,8 кв. м, а также вспомогательной 45,6 кв. м, всего 149,4 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 237,54 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 (т. 5 л.д. 142-152).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.03.2019 решение Ленинского районного суда города Краснодара от 17.01.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения (т. 6 л.д. 148-161).

Из положений части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дела, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражного суда и суда общей юрисдикции обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Условием преюдициальности выступает наличие в решении суда по ранее рассмотренному делу фактов, имеющих то или иное отношение к лицам, участвующим в деле, а идентичность состава участвующих в деле лиц не является обязательным условием преюдиции.

Ленинским районным судом города Краснодара в решении от 17.01.2019 установлены следующие обстоятельства имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

По данным первичной инвентаризации от 23.04.1971 киоск кафе «Мир» в материалах инвентарного дела не числится, техническая документация на киоск не изготавливалась. При проведенной 18.04.2005 инвентаризации, зафиксировано, строительство капитального здания литер Б с пристройками б, б1, б2, б3 кафе «Мир» общей площадью 148,2 кв.м.

Из данных документов следует, что первоначально на спорном земельном участке было размещено некапитальное строение - киоск.

В соответствии с разделом VI «Основание конструктивных элементов здания определения износа» технического паспорта киоск кафе «Мир», год постройки 1990, число этажей 1, группа капитальности не указана, вид внутренней отделки простая, стены перегородки и крыша в литере А изготовлены из метала, фундамент кирпич, площадь составляла 29,2 кв. м.

Из технических характеристик киоск кафе «Мир» литер А следует, что оно не может быть отнесено к категории недвижимого имущества, так как не обладает признаками последнего: металлические стены и крыша без существенных технических и материальных затрат могут быть разобраны, перенесены на новое место и воссозданы без утраты объектом его первоначального предназначения. Особенность металлических, деревянных, каркасных, металлопластиковых и иных сооружений состоит в том, что данный материал в отличии от кирпичной, железобитонной, монолитной кладки в результате его разборки не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать.

Наличие кирпичного фундамента само по себе не может служить основанием для отнесения киоска кафе «Мир» литер А к объекту недвижимости.

Таким образом, в результате возведенных построек киоск кафе «Мир» литер А прекратил свое существование, созданы новые объекты недвижимости литер Б - кафе, б, б1, б2, б3.

ФИО7 на момент обращения в суд с иском указывал, что строительство спорных построек осуществлено без получения разрешения, в связи с чем данные строения являются самовольно возведенными.

Поскольку постройки литер Б - кафе, б, б1, б2, б3 ранее не существовали и возведены без разрешительной документации, то по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации являются объектами недвижимого имущества.

Доказательства принятия мер для получения разрешения на строительство, использование пристроенных спорных помещений исключительно для обслуживания действующего объекта не представлено, что в свою очередь исключает квалификацию спорных помещений как вспомогательных.

Не представлено и доказательств соответствия самовольно возведенных построек градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам, а так же то, что спорная постройка не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Заключенным договором аренды земельного участка не предусматривалось право арендатора возводить объекты недвижимости. По условиям этого договора участок был предоставлен для эксплуатации кафе.

При изложенных обстоятельствах установленных вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции, строения, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН за ООО ТПП «Гастроном № 4», являются самовольными постройками, поскольку возведены без разрешительной документации на земельном участке, не отведенном для этих целей, без согласия собственника участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ и подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору предоставлено право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное положение направлено на защиту прав участников гражданского оборота, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию части 3 статьи 17 и части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 101-О, от 24.03.2015 № 658-О).

При отсутствии прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем объекта следует исходить из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, о том, что использование земельного участка в иных не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий договора аренды и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051).

В настоящее время в отношении самовольно возведенной постройки литер Б - кафе, литер б, 6-1, 6-2, 63 основной площадью 103,8 кв.м, а также вспомогательной 45,6 кв. м, всего 149,4 кв.м, расположенных на земельном участке площадью 238 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0201034:2 судебный акт в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не принят.

Следовательно, в силу императивных положений пунктов 1, 2 статьи 129, статьи 209, пункта 1 статьи 213, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольно возведенные строения по адресу г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, не могли находиться в собственности ФИО7, а также перейти в собственность ФИО8, ФИО9, ФИО10 в порядке наследования.

Из системного толкования статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что поскольку самовольно возведенные постройки исключены из гражданского оборота и не являются объектами гражданских прав и обязанностей, то с ними нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на них не может быть установлено и зарегистрировано. Названная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

Договор купли-продажи от 26.05.2011 между ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ООО ТПП «Гастроном № 4» как допускающий отчуждение имущества, которое не может быть предметом гражданско-правовых сделок и, соответственно, государственная регистрация права собственности ООО ТПП «Гастроном № 4» на самовольно возведенные строения по адресу г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3, в отсутствие решения суда о признании данного права, в силу вышеизложенного и положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться в качестве оснований для возникновения у ответчика права собственности на данные самовольные строения.

При таких обстоятельствах запись в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорных объектов нарушает законные права истца в отношении земельного участка и не позволяет ему в полной мере осуществлять возложенные на него законом полномочия по распоряжению спорным земельным участком.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 1 Закона государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В статьях 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право собственника (иного титульного владельца) земельного участка возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Кодекса).

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой данная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

По смыслу указанной нормы права к категории самовольной постройки может относиться лишь недвижимое имущество. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, 13.10.2009 № 1276-О-О, 03.07.2007 № 595-О-П, 19.10.2010 № 1312-О-О указал, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

В части 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» снос определяется как полная разборка здания, сооружения.

Вывод объекта из эксплуатации - процедура, представляющая собой комплекс мероприятий, осуществляемых в целях прекращения эксплуатации с последующим их сносом (демонтажем) или консервацией.

В соответствии с пунктом 14.4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации снос объекта капитального строительства это ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства.

Таким образом, законодатель отождествляет понятия «снос» и «демонтаж» и прямо предусматривает возможность демонтажа объекта капитального строительства.

Следовательно, требования о признании отсутствующим собственности ООО ТПП «Гастроном № 4» на спорный объект, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201034:2, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 169/3 путем демонтажа расположенного на данном земельном участке нежилого строения, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Кроме того, из писем Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 20.08.2018 № 78-12-9022/18 и от 23.08.2018 № 78-12-9109/18 следует, что спорное нежилое строение расположено в непосредственной близости от объектов культурного наследия регионального значения «Скульптура «Аврора», 1967 г., скульптор ФИО12, архитектор ФИО13 и «Кинотеатр «Аврора», 1967 г., архитектор ФИО14. Отнесение данных объектов к объектам культурного наследия регионального значения подтверждается Законом Краснодарского края от 17.08.2000 № 313-КЗ «О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края».

В данном случае киоск кафе «Мир» попадало в 100-метровую зону охраны объекта культурного наследия регионального значения «Кинотеатр «Аврора», 1967 г., архитектор ФИО14, <...>, лит. А.

Объект поставлен на государственную охрану решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 31.08.1981 № 540 «О дополнении списка памятников истории и культуры Краснодарского края», в настоящее время состоит на государственной охране в соответствии с Законом Краснодарского края от 17.08.2000 № 313-КЗ «О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края».

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Так, согласно статье 15 названного закона в Российской Федерации ведется Единый государственный реестр объектов культурного наследия, содержащий сведения о памятниках истории и культуры (статья 16), для принятия решения о включении какого-либо объекта в реестр требуется заключение государственной историко-культурной экспертизы, сведения о местонахождении объекта, его описание и фотографическое изображение (статья 17), на объект культурного наследия, включенный в реестр, выдается паспорт (статья 21).

Закон Краснодарского края от 06.02.2003 № 558-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» (действовавшего в период с 2003 года по 2015 год) установлено, что Единый государственный реестр объектов культурного наследия ведется краевым органом охраны объектов культурного наследия (статья 15), этот же орган ведет учет объектов культурного наследия регионального или местного значения (статья 16).

Аналогичные требования содержались в ранее действовавшем законодательстве.

В соответствии со статьями 16, 33 Закона СССР от 15.12.1978 «Об охране и использовании памятников истории и культуры» памятники истории и культуры, независимо от того, в чьей собственности они находятся, подлежат государственному учету; в целях обеспечения охраны памятников истории, градостроительства и архитектуры устанавливаются охранные зоны, зоны регулирования застройки; указанные зоны отражаются в проектах районной планировки, генеральных планах городов, проектах детальной планировки и застройки.

Государственный учет памятников истории и культуры включает выявление и обследование памятников, определение их исторической, научной, художественной или иной культурной ценности, фиксацию и изучение, составление учетных документов, ведение государственных списков недвижимых памятников (пункт 13 Постановления Совета Министров СССР от 16.09.82 № 865).

Государственные органы охраны памятников устанавливают на каждом недвижимом памятнике истории и культуры охранную доску, содержащую краткую характеристику памятника и указание о том, что памятник охраняется государством; в целях обеспечения сохранности недвижимых памятников истории и культуры градостроительные органы при разработке проектов районной планировки и генеральных планов городов, проектов реконструкции и дальнейшего развития городов и других населенных пунктов разрабатывают карты-схемы расположения памятников и опорные историко-архитектурные планы городов и других населенных пунктов; зоны охраны недвижимых памятников истории и культуры являются составной частью проектов районной планировки и генеральных планов городов, проектов детальной планировки и застройки городов (пункты 28, 29, 31 Постановления Совета Министров СССР от 16.09.1982 № 865).

Согласно пунктам 1.3, 1.4, 4.1.5, 5.1.1, 5.1.6 Инструкции по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР (утверждена приказом Министерства культуры СССР от 24.01.1986 № 33 по согласованию с Госстроем СССР) границы территории недвижимых памятников вступают в силу одновременно со взятием памятника под охрану государства и указываются в учетных документах; в пределах территории памятника на основании действующего законодательства, в зависимости от вида и значимости охраняемого объекта, государственными органами охраны памятников устанавливается режим содержания и использования, обеспечивающий возможность его изучения, сохранения и реставрации; зоны охраны устанавливаются вокруг недвижимых памятников истории и культуры, включая архитектурные ансамбли; на территории зон охраны памятника устанавливается режим содержания и использования с определенными ограничениями нового строительства и функционального использования; границы охранных зон должны быть обязательным элементом красных линий и опорного плана в составе генерального плана и проекта детальной планировки; проекты зон охраны памятников истории и культуры разрабатываются проектными институтами градостроительного профиля по заказу республиканских или местных государственных органов охраны памятников или пользователей за счет общих лимитов на проектирование, к этой работе привлекаются специализированные учреждения в области изучения и реставрации памятников; задания на составление проекта зон охраны выдают государственные органы охраны памятников, к заданию прилагаются историческая справка по проектируемому объекту, перечень принятых под охрану государства и учтенных недвижимых памятников истории и культуры с указанием их использования, геодезические планы с обозначением существующей планировки, застройки, основных черт ландшафта.

Согласно приложению к Временному порядку рассмотрения и согласования предложений по приватизации недвижимого имущества, отнесенного в соответствии с законодательством Российской Федерации к памятникам истории и культуры местного значения, утвержденному Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 07.05.1996 № 353, для рассмотрения предложений по приватизации памятников истории и культуры местного значения в Министерство культуры Российской Федерации наряду с другими документами представляются копия паспорта памятника истории и культуры, утвержденного в установленном порядке; ситуационный план, совмещенный с историко-архитектурным опорным планом, с указанием границ землепользования, установленных зон охраны и иных ограничений; проект охранного договора (обязательства), предварительно согласованный с приобретателем (приобретателями) объекта приватизации, составленный и подписанный специально уполномоченным государственным органом охраны памятников истории и культуры субъекта Российской Федерации по установленной форме.

Указом Президента Российской Федерации от 26.11.1994 № 2121 «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» предусмотрено, что объекты, являющиеся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, приватизируются с обязательным условием их содержания новыми собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства.

Согласно преамбуле Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Объектами культурного наследия регионального значения являются объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации (статья 4 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 6, пункта 1 статьи 33 названного закона объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия. Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения (статья 34, пункт 2 статьи 35 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Статьей 104 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия установлены зоны с особыми условиями использования территорий. В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Таким образом, и законодательство, регулирующее государственную охрану объектов культурного наследия и земельное законодательство, не предусматривало и не предусматривает возведение каких-либо строений в непосредственной близости к объектам культурного наследия регионального значения.

В силу статьи 5 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 6 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются.

Из части 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к землям историко-культурного назначения относятся земли: объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел; военных и гражданских захоронений.

В силу части 2 статьи 94, части 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации входят в состав земель особо охраняемых территорий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 Кодекса).

На основании пункта 3 статьи 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия (Федеральная служба по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия), а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

В силу частей 1, 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. В частности, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах; особые условия охраны, в том числе памятников истории и культуры.

В статьях 24 - 25 Закона Краснодарского края от 06.06.2002 № 487-КЗ «О землях недвижимых объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального и местного значения, расположенных на территории Краснодарского края, и зонах их охраны» (утратил силу) в редакции, действовавшей на момент на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 19.10.2011, для памятников архитектуры, являющихся зданиями, устанавливаются границы зон охраны в размере 100 метров от границ памятника архитектуры по всему его периметру.

В границах зон охраны памятника устанавливался особый режим охраны, содержания и использования земель историко-культурного назначения, предусмотренный пунктом 2 статьи 24 Закона Краснодарского края от 06.06.2002 № 487-КЗ, для охранных зон памятников запрещающий строительство и ограничивающий хозяйственную и иную деятельность, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды данного памятника.

В настоящее время, в связи с изданием приказа управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 02.06.2015 № 83 «Об утверждении границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов объектов культурного наследия регионального значения «Кинотеатр «Аврора», 1967 г., архитектор ФИО14» и «Скульптура «Аврора», 1967 г., скульптор ФИО12, архитектор ФИО13.», расположенных по адресу: <...>» (далее - Приказ) рассматриваемое кафе находится в границах территории указанных объектов культурного наследия. Проект зон охраны, утвержденный Приказом разрабатывался ООО «Памятники Кубани». В графической части проекта зон охраны рассматриваемое кафе обозначено как дисгармонирующая застройка.

Доказательств обратного заявителем жалобы не представлено, соответствующие выводы не принимаются судом апелляционной инстанции.

Согласно приложению № 11 «Требования и ограничения режимов использования земель и градостроительных регламентов на территории зоны регулирования застройки объектов культурного наследия регионального значения «Кинотеатр «Аврора», 1967 г, архитектор ФИО14» и «Скульптура «Аврора», 1967 г., скульптор ФИО12, архитектор ФИО13» к приказу земельный участок, предоставленный ООО ТПП «Гастроном № 4», входит в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, где допускается исключительно: проведение реконструкции отдельных зданий и строений с изменением их габаритов при сохранении исторических характеристик и соблюдении высотных ограничений, строительство отдельных зданий, строений, сооружений при сохранении характеристик окружающей исторической среды и с использованием традиционной стилистики, строительных материалов и цветовых решений, снос аварийных и дисгармонирующих объектов.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предоставление в частную собственность земельного участка расположенного в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения «Кинотеатр «Аврора», 1967 г, архитектор ФИО14» и «Скульптура «Аврора», 1967 г., скульптор ФИО12, архитектор ФИО13» объектов капитального строительства - постройки литер "Б" - кафе, литер "б", "6-1", "6-2", "63" основной площадью 103,8 кв.м, а также вспомогательной 45,6 кв.м, всего 149,4 кв.м, не соответствует вышеуказанным требованиям законодательства, противоречит принципам государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), и создает препятствия неопределенному кругу граждан к осуществлению права на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории культуры, а также препятствует защите, восстановлению и сохранению историко-культурной среды обитания, защите и сохранению информации о зарождении и развитии культуры.

Из системного толкования норм пункта 9 статьи 85, статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1, пункта 12 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются.

Надлежащим образом, оценив имеющиеся доказательства, суд пришел к выводу о том, что в результате нарушения перечисленных выше правовых норм было изменено целевое назначение земель историко-культурного назначения, из рекреационной зоны, где запрещено строительство, исключен спорный земельный участок и отнесен к зоне общественного, делового и коммерческого назначения и предоставлен ответчику для эксплуатации здания кафе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом вышеизложенного, выводы о недействительности договоров купли-продажи спорного строения и земельного участка, правомерны.

Ссылка заявителя жалобы на истечение срока исковой давности по заявленному требованию, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В пунктах 45, 46, 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что негаторный иск подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. К препятствиям в осуществлении собственником владения земельным участком относится, в том числе, возведение на этом участке без согласия собственника строений или сооружений. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

С учетом даты начала исполнения сделки и трехлетнего срока исковой давности, а также того обстоятельства, что администрация являлась стороной этой сделки, срок исковой давности следует считать пропущенным (статья 181 ГК РФ), в связи с чем, в иске о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой надлежит отказать.

Вместе с тем, данное обстоятельство не исключает квалификации договора купли-продажи земельного участка как недействительной сделки в мотивировочной части решения. На основании такого договора купли-продажи право собственности на земельный участок возникнуть не могло, в связи с чем требование о возврате земельного участка удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

Вследствие недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка у ООО ТПП «Гастроном № 4» отсутствует основание для владения им, цель этого договора недостижима на участке отсутствует правомерно построенный объект, а объект, на который ответчиком зарегистрировано право собственности, является объектов самовольного строительства в связи с чем он подлежит демонтажу (сносу).

Сохраняя юридическое владение земельным участком, как публичный собственник земель муниципального образования, администрация вправе требовать возврата ей земельного участка как стороны по недействительному договору купли-продажи, такой возврат в данном случае выражается в освобождении земельного участка ответчиком от расположенного на участке объекта.

Наличие ссылок в обжалуемом решении на законодательство об особо охраняемых природных территориях не повлекло принятия незаконного решения по существу.

Довод заявителя жалобы о неправомерном обращении решения к немеленому исполнению, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

В соответствии с частью 1 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Согласно части 3 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

В случае если самовольная постройка существенно угрожает жизни и здоровью граждан и замедление исполнения принятого о сносе или приведение в соответствие с установленными нормативными требованиями судебного решения может привести к значительному ущербу для неопределенного круга лиц, по просьбе истца суд может обратить такое решение к немедленному исполнению (п. 3.1 названной статьи).

Таким образом, для удовлетворения заявления и обращения решения суда к немедленному исполнению должны быть особые обстоятельства, в силу которых замедление исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.

Как отмечено выше, в настоящее время имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, которым установлены факты нарушения ООО ТПП «Гастроном № 4» природоохранного, гражданского, градостроительного, земельного, историко-культурного законодательства, а также ухудшение облика объекта культурного наследия регионального значения.

Заявителем жалобы не представлено доказательств того, что в части освобождения земельного участка от спорного строения решение исполнено.

Кроме того, с учетом порядка вступления в законную силу судебных актов, принятия судом апелляционной инстанции постановления, изменение в данной части решения является нецелесообразным.

Доводы заявителя жалобы о выборе экспертной организации и формулировании вопросов на экспертизу, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как назначенная судом первой инстанции экспертиза не проведена. Эксперт указал в письме от 09.12.2018 на отсутствие доступа к объекту.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что с учетом наличия указанного выше вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции проведение судебной экспертизы по поставленным вопросам не является необходимым.

Довод о том, что оценка действительности спорным договорам дана на настоящее время, а не на момент заключения спорных договоров, опровергается содержащимися в обжалуемом решении выводами суда. Судом первой инстанции установлено, что заключение спорного договора противоречило законодательству об охране памятников истории и культуры регионального и местного значения, расположенных на территории Краснодарского края, действующих на момент совершения спорной сделки. В редакции статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей на дату заключения спорного договора, несоответствие сделки закону или иным правовым актам влекло ее ничтожность в любом случае.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер подлежащей уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы составляет 3000 рублей.

ООО «ТПП «Гастроном № 4» при подаче апелляционной жалобы в федеральный бюджет по платежному поручению № 60 от 26.03.2019 уплачено 6000 рублей, по платежному поручению № 59 от 26.03.2019 уплачено 3000 рублей, в связи с чем излишне уплаченная пошлина подлежит возврату.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2019 по делу № А32-40713/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить ООО торгово-производственное предприятие "Гастроном № 4" (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 6000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе по платежному поручению № 60 от 26.03.2019.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Величко М.Г.

Новик В.Л.