Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Ахмедова А.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мокеевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по делу по иску

общества с ограниченной ответственностью «Мир», г. Гай, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению Комитету по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа, г. Гай, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо:

Финансовое управление Администрации Гайского городского округа, г. Гай, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 442 375 руб. 32 коп.

и встречному исковому заявлению

Муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа, г. Гай, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мир», г. Гай, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительной (ничтожной) сделки

Стороны не обеспечили явку представителей в судебное заседание.

Общество с ограниченной ответственностью «Мир» (истец по первоначальному иску), Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом Гайского городского округа (истец по встречному иску), Финансовое управление Администрации Гайского городского округа Оренбургской области (третье лицо) о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) по юридическому адресу, что подтверждается уведомлениями о вручении копии судебного акта (том 2 л.д. 27 оборот, 135 оборот), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

Истец по первоначальному иску и истец по встречному иску представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие (том 3 л.д. 47, том 4 л.д. 69).

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по делу.

Общество с ограниченной ответственностью «Мир» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации Гайского городского округа Оренбургской области о взыскании 465 814 руб. 97 коп., в том числе 442 345 руб. 17 коп. платы за содержание общего имущества за период с 01.09.2014 по 31.08.2017, 23 469 руб. 80 коп. пени по п. 14 ст. 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации за период с 11.09.2017 по 31.01.2018, с продолжением начисления законной неустойки до дня фактической оплаты задолженности. Также истцом заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация Гайского городского округа Оренбургской области обратилась в арбитражный суд с встречным исковым заявлением (том 2 л.д. 130-132, дополнения к встречному иску – том 3 л.д. 20-22), которое принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском определением суда от 10.09.2018 (том 2 л.д. 134 с оборотом).

Определением арбитражного суда от 31.10.2019 встречное исковое заявление Администрации Гайского городского округа Оренбургской области выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А47-16973/2019.

Определением арбитражного суда от 06.11.2018 (том 3 л.д. 64-65) по ходатайству истца по первоначальному иску ненадлежащий ответчик по первоначальному иску (Администрация Гайского городского округа Оренбургской области) заменен на надлежащего (Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа Оренбургской области).

Новым ответчиком Муниципальным казенным учреждением Комитетом по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа Оренбургской области представлен встречный иск (том 3 л.д. 73-76), который определением арбитражного суда от 11.12.2018 (том 3 л.д. 71 с оборотом) принят к совместному производству совместно с первоначальным иском.

Определением суда от 18.12.2018 (том 3 л.д. 114-115) Администрация Гайского городского округа Оренбургской области привлечена в качестве соответчика при рассмотрении первоначального иска (по ходатайству истца по первоначальному иску, том 3 л.д. 109), утратила процессуальный статус третьего лица по делу. Определением суда от 19.06.2019 (том 4 л.д. 27) производство по делу в отношении ответчика Администрации Гайского городского округа Оренбургской области прекращено в связи с отказом истца по первоначальному иску от иска в соответствующей части (том 4 л.д. 21).

Истец по первоначальному иску неоднократно уточнял размер исковых требований (том 2 л.д. 21, 97, том 3 л.д. 140, том 4 л.д. 10).

До принятия судебного акта по существу спора истцом по первоначальному иску заявлено (том 4 л.д. 39) и судом протокольным определением суда от 31.10.2019 (протокол судебного заседания - том 4 л.д. 73-74) в порядке, установленном статьей 49 АПК РФ, принято увеличение размера исковых требований в рамках первоначального иска до 442 375 руб. 32 коп., в том числе 320 542 руб. 77 коп. основного долга за период с 01.10.2014 до 31.08.2017, пени за просрочку оплаты в сумме 121 832 руб. 55 коп. за период с 11.09.2017 по 08.10.2019 с продолжением начисления неустойки по день фактической оплаты задолженности. Доказательства вручения ответчику по первоначальному иску и третьему лицу копии уточненного заявления - том 4 л.д. 71. Первоначальный иск рассматривается с учетом принятого уточнения.

Согласно определению суда от 26.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление Администрации Гайского городского округа (далее — третье лицо).

Правовая позиция истца по первоначальному иску изложена в иске (том 1 л.д. 4-7).

Правовая позиция ответчика по первоначальному иску изложена в отзыве (том 2 л.д. 50-55).

Третьим лицом Администрацией Гайского городского округа Оренбургской области (к моменту рассмотрения спора по существу утратило процессуальный статус по делу) представлен письменный мотивированный отзыв (том 1 л.д. 111-112, том 3 л.д. 126-128), письменные возражения (том 2 л.д. 1, 61-62).

Третьим лицом Финансовым управлением Администрации Гайского городского округа представлен письменный мотивированный отзыв на первоначальный иск (том 2 л.д. 33-34).

Ответчиком по встречному иску представлены письменные мотивированные отзывы (на встречный иск Администрации Гайского городского округа Оренбургской области - том 2 л.д. 137-138 с оборотом, том 3 л.д. 56-57, на встречный иск Муниципального казенного учреждения комитет по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа Оренбургской области - том 3 л.д. 107-108).

Истец и ответчик по первоначальному и по встречному искам не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Жилые помещения в городе Гае Оренбургской области по адресу ул. Декабристов, дом 1 принадлежат муниципальному образованию Гайский городской округ Оренбургской области на праве собственности (выписка № 391 из реестра объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Гайский городской округ Оренбургской области – том 1 л.д. 10), согласно постановлению муниципалитета от 08.10.2009 № 872-п (том 1 л.д. 74-89, том 3 л.д. 77-106) являются квартирами коммунального заселения.

Встроенное нежилое помещение № 4 по адресу <...>, принадлежит муниципальному образованию Гайский городской округ Оренбургской области на праве собственности (выписка ЕГРП - том 1 л.д. 73).

Принадлежащие муниципалитету жилые помещения предоставлены физическим лицам – нанимателям с заключением договоров социального найма (том 3 л.д. 23-42) либо при фактическом предоставлении (поквартирные карточки - том 4 л.д. 37-38, 42-58).

Собственники помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на общем собрании собственников помещений (протокол общего собрания от 31.07.2014 – том 1 л.д. 96):

(1) избрали непосредственный способ управления многоквартирным домом (пункт 2 протокола),

(2) утвердили условия (проект) договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества (пункт 3 протокола),

(3) в качестве организации для заключения договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества выбрали общество с ограниченной ответственностью «Мир» (пункт 4 протокола),

(4) утвердили размер платы по договору на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в размере, устанавливаемом нормативно-правовым актом органа местного самоуправления для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда (пункт 3 протокола),

(5) уполномочили Администрацию муниципального образования г. Гай Оренбургской области заключить договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с ООО "Мир" (пункт 8 протокола).

От имени собственника жилых и нежилого помещений, находящихся в муниципальной собственности, то есть муниципального образования город Гай Оренбургской области, при принятии соответствующих решений участвовал исполняющий обязанности председателя муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом, подписанный надлежащим образом соответствующий заполненный бланк решения представлен в материалы дела, на нем имеется оттиск печати учреждения (том 3 л.д. 6, 60).

На основании решения общего собрания собственников уполномоченный представитель собственников помещений МКД № 1 по ул. Декабристов в г. Гае (Администрация муниципального образования г. Гай Оренбургской области) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Мир» договор на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом от 01.09.2014 (том 1 л.д. 90-95).

Предмет договора (пункт 1.1) предусматривает, что управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и/или выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В разделе 2 договора согласован состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого подлежат оказанию услуги.

В разделе 3 договора приведен перечень подлежащих оказанию услуг (работ).

В пункте 5.1 договора сторонами согласовано, что размер платы в расчете на 1 квадратный метр площади помещения, находящегося в собственности, размер платы установлен в размере, равном устанавливаемому нормативно-правовым актом муниципалитета для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилого фонда. При этом в случае изменения размера платы нормативно-правовым актом органа местного самоуправления заключение дополнительного договора не требуется, размер платы считается измененным с момента вступления в силу нового нормативно-правового акта органа местного самоуправления.

В пункте 5.2 договора определено, что в случае, если размер внесенной нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором, оставшаяся часть платы подлежит внесению наймодателем жилого помещения в такие же сроки, как установлены для нанимателя жилого помещения.

В пункте 5.5 договора определено, что в случае невнесения пользователем помещения (арендатором, нанимателем) в установленный договором размере и порядке платы за содержание и ремонт общего имущества, такую плату обязан внести управляющей организации собственник помещения, в том числе уплатить неустойку, возместить убытки. Пункт 6.2 договора содержит соглашение сторон договора о праве управляющей организации требовать уплаты пени за несвоевременное внесение платы в размере, предусмотренном п. 14 ст. 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

В пункте 8.1 договора согласован срок действия договоров – 1 год. В пункте 8.4 договора содержится соглашение сторон об автопролонгации срока действия договоров при отсутствии заявлений сторон о прекращении его действия.

В период с 2014 по 2017 годы размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливался постановлениями муниципалитета (том 1 л.д. 105-109).

В период с 2014 по 2017 год истец по первоначальному иску оказывал услуги и выполнял работы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, которые были приняты уполномоченными собственниками лицами с оформлением соответствующих актов сдачи-приемки (том 3 л.д. 1-5). Отчеты об исполнении условий договора представлены в материалы дела (том 2 л.д. 141-150). Наличие претензий к выполненным работам (оказанным услугам) из материалов дела не следует.

Согласно данным Интернет-сайта "Реформа ЖКХ", многоквартирный дом № 1 по ул. Декабристов в г. Гае является девятиэтажным домом с лифтом.

Поскольку плата за оказанные услуги, выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома нанимателями жилых помещений вносилась не в полном объеме, а собственником - муниципальным образованием Гайский городской округ Оренбургской области не вносилась, истец по первоначальному иску обратился в адрес Главы муниципального образования Гайский городской округ с претензией от 19.10.2017 (том 1 л.д. 98-99, содержит оттиск штампа о получении).

В письме от 26.10.2017 (том 1 л.д. 100) за подписью Главы Гайского городского округа в адрес истца по первоначальному иску указано, что невозможно проверить расчет начислений по каждой конкретной квартире, предложено представить подробный расчет.

С сопроводительным письмом от 13.11.2017 (том 1 л.д. 102) в адрес Главы Гайского городского округа истцом по первоначальному иску направлен подробный расчет по каждой квартире с указанием площади, тарифов на содержание общего имущества, суммах начислений.

Поскольку требования истца по первоначальному иску не были исполнены добровольно, он обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований из первоначального иска и о частичном удовлетворении требований по встречному иску.

На момент обращения истца по первоначальному иску с исковым заявлением в арбитражный суд обязательный претензионный порядок урегулирования споров был соблюден (том 1 л.д. 98-99). При замене ненадлежащего ответчика на надлежащего в процессе рассмотрения дела судом требование о необходимости соблюдения досудебного претензионного порядка действующим законодательством не установлено.

В силу ч. 5 ст. 4, п. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден на момент подачи искового заявления. Ненаправление истцом привлекаемому к участию в деле соответчику либо вступающему в дело надлежащему ответчику претензии или иного документа в целях урегулирования спора не влечет последствий, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, в виде оставления искового заявления без рассмотрения (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 05.04.2018 по делу № А60-28002/16, от 11.12.2018 по делу № А47-8998/2017).

Подсудность спора (ст. 35 АПК РФ) истцом по первоначальному иску соблюдена.

Собственником спорных жилых и нежилого помещений в спорном периоде (2014 - 2017 годы) является муниципальное образование Гайский городской округ Оренбургской области, что подтверждено выпиской из Реестра объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Гайский городской округ Оренбургской области (том 1 л.д. 10).

Третье лицо Финансовое управление администрации Гайского городского округа действует на основании Положения (том 1 л.д. 117 оборот – 121, том 2 л.д. 43-49), утвержденного решением Гайского городского Совета депутатов Оренбургской области (том 1 л.д. 116).

Ответчик по первоначальному иску муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом Гайского городского округа действует на основании Положения (том 1 л.д. 129 - 132, том 2 л.д. 38-42), утвержденного решением Гайского городского Совета депутатов Оренбургской области (том 1 л.д. 128).

Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом Гайского городского округа с учетом правомочий, предусмотренных пунктами 1.3 и 2.2 (осуществляет полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью), 2.7 (является арендодателем муниципального имущества) Положения о муниципальном казенном учреждении Комитете по управлению имуществом Гайского городского округа, является надлежащим ответчиком по рассматриваемому делу.

Спорные муниципальные жилые помещения предоставлены по договорам социального найма физическим лицам. Поквартирные карточки (том 4 л.д. 37-38, 72-58) и договоры социального найма жилых помещений (том 3 л.д. 23-42) представлены в материалы дела.

Представленный в материалы дела договор аренды нежилого помещения (том 4 л.д. 44-54) заключен после истечения спорного по делу периода (31.08.2018).

С учетом обязательств из договоров социального найма наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и/или коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном Жилищным Кодексом Российской Федерации, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей.

Таким образом, в общем случае в силу статей 153 и 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны наниматели принадлежащих муниципалитету жилых помещений.

Вместе с тем, как следует из представленных истцом по первоначальному иску таблиц - расчетов задолженности (том 1 л.д. 30-72, том 2 л.д. 101-121), оплата нанимателями производилась частично. Данный довод ответчиком по первоначальному иску не оспаривался и считается судом признанным ответчиком по первоначальному иску (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Поскольку в настоящем деле размер платы, установленный общим собранием и договором на оказание услуг, является равным размеру платы, установленному муниципальным образованием, основания для применения части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В силу части 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Указанное положение Жилищного кодекса Российской Федерации не имеет расширительного толкования, вследствие чего после заселения соответствующих жилых помещений плату за такие помещения вносят наниматели этих помещений.

Пунктом 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателями жилых помещений по договору социального найма.

Таким образом, наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, найма помещений обязаны вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Аналогичные обязанности и в аналогичном порядке возникают у таких лиц при непосредственном управлении домом, и они вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Довод истца о том, что обязанность по оплате услуг лежит на собственнике помещений, подлежит отклонению судом, поскольку если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 № 15066/12, отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации" № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 4).

Таким образом, по смыслу положений статей 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у нанимателя в случае заключения договора социального найма и не может быть одновременно или альтернативно возложена на собственника.

В настоящем случае иного законом не предусмотрено.

Согласно пункту 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

При этом статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется только на договор найма жилого помещения и регулирует вопросы установления прав и обязанностей наймодателя и нанимателя по такому договору, но не права и обязанности иных субъектов по иным договорам.

Из представленных в дело договоров социального найма не установлено, что наниматель и наймодатель в своих правоотношениях, воспользовавшись правом, установленным пунктом 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили иное, напротив, из указанных договоров следует, что оплату вносит именно наниматель.

В силу изложенного, доводы истца по первоначальному иску со ссылкой на пункт 5.2 договора от 01.09.2014 подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 61 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, найма вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи. Органы государственной власти или органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений.

Принимая во внимание изложенное, обязанность вносить плату за содержание общего имущества жилого дома, ремонт и коммунальные платежи возложена на нанимателей в силу закона; при этом собственник квартир не отвечает по долгам нанимателей; указанные нормы закона не содержат положений об обязанности собственника государственного или муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей муниципальных жилых помещений по внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги (в том числе и вследствие смерти нанимателя).

Указанное рассматривается в качестве общего правила, когда размер платы по договору и размер платы, утвержденный муниципальным образованием, представляют собой один и тот же размер, что имеет место в настоящем случае.

Также в силу изложенного уполномоченный представитель собственников и подрядная организация, исполнитель не могут своим соглашением возложить на собственников помещений - муниципальные образования - большего объема обязанностей, чем возложено на них законом, за исключением их добровольного и прямого волеизъявления на принятие на себя таких обязанностей, что в рассматриваемом деле не выявлено.

Исковые требования в части первоначального иска заявлены в отношении квартир № 8, № 3 жилое помещение 1, № 3 жилое помещение 2, № 11 жилое помещение 3, № 22 жилое помещение 5, № 26 жилое помещение 1, № 35 жилое помещение 3, № 35 жилое помещение 5, № 42 жилое помещение 4, № 43 жилое помещение 3, № 48 жилое помещение 2, № 54 жилое помещение 1, № 59 жилое помещение 1, № 67 жилое помещение 1, № 67 жилое помещение 2, № 67 жилое помещение 5, № 71 жилое помещение 1, № 74 жилое помещение 4, № 81, а также нежилого помещения (расчет истца по первоначальному иску - том 4 л.д. 40 с оборотом).

Из представленных в материалы дела договоров социального найма и поквартирных карточек установлено, что фактические отношения найма не существовали в отношении помещений в определенных периодах, таким образом, по мнению суда, начисление платы собственнику муниципального жилья является обоснованным в следующих периодах (по объектам - жилым помещениям):

квартира № 8 - с 01.10.2014 по 09.11.2016 (из поквартирной карточки, том 4 л.д. 42, следует, что с 10.11.2016 зарегистрирован наниматель);

квартира № 35 жилое помещение 5 - с 01.09.2015 по 22.11.2015 (из расчета истца по первоначальному иску, том 2 л.д. 108 следует, что за период с сентября 2014 по август 2015 года плата внесена, что подтверждает наличие в жилом помещении нанимателя, договор найма заключен 23.11.2015, том 3 л.д. 36-38, то есть в период с 01.09.2015 по 22.11.2015 квартира не была заселена);

квартира № 59 жилое помещение 1 - с 01.10.14 по 01.03.2015 (договор найма заключен 02.03.2015, том 3 л.д. 34-35);

квартира № 67 жилое помещение 2 - с 01.10.2014 по 11.02.2015 (наниматели зарегистрированы 12.02.2015, поквартирная карточка - том 4 л.д. 38);

квартира № 71 жилое помещение 1 - с 01.10.2014 по 08.02.2017 (наниматель зарегистрирован 09.02.2017, поквартирная карточка - том 4 л.д. 57);

квартира № 81 - с 01.10.2014 по 31.08.2017 (наниматель зарегистрирован за пределами спорного периода, 25.10.2018, поквартирная карточка - том 4 л.д. 37).

Иные квартиры (жилые помещения) были заселены, иное из материалов дела не следует.

Квартира № 71 жилое помещение 1 позже выбыло из муниципальной собственности, как следует из Выписки № 391 по состоянию на 26.01.2018.

Факт оказания соответствующих услуг (выполнения работ) подтвержден надлежащими доказательства и не оспорен ответчиком по первоначальному иску (акты сдачи-приемки - том 3 л.д. 1-3, отчеты об исполнении условий договора - том 2 л.д. 141-150), подписаны уполномоченным собственниками представителем (протоколы общего собрания собственников, которым определены полномочия - том 3 л.д. 4).

С учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований (расчет - том 4 л.д. 40) истцом заявлены требования о взыскании основного долга в сумме 320 542 руб. 77 коп. за период с 01.10.2014 по 31.08.2017.

Детализированные уточненные расчеты задолженности (по каждому жилому или нежилому помещению) истцом по первоначальному иску не представлены.

Поскольку из материалов дела следует, что квартиры № 3 жилое помещение 1, № 3 жилое помещение 2, №11 жилое помещение 3, № 22 жилое помещение 5, № 26 жилое помещение 1, № 35 жилое помещение 3, № 42 жилое помещение 4, № 43 жилое помещение 3, № 48 жилое помещение 2, № 54 жилое помещение 1, № 67 жилое помещение 1, № 67 жилое помещение 5, № 74 жилое помещение 4 были заселены, требования в отношении указанных по данным жилым помещениям сумм суд полагает необоснованными.

Проверив расчет истца по первоначальному иску, суд, с учетом представленных ранее детализированных расчетов, которые, принимая во внимание принятые уточнения размера требований не совпадают с итоговой заявленной суммой, в том числе в разрезе каждого жилого помещения, пришел к выводу, что в периодах июль и август 2017 года истец применил тарифы, предусмотренные на 1 полугодие 2017 года (19 руб. 80 коп.), при том, что с 01.07.2017 действовали повышенные тарифы (20 руб. 49 коп., том 1 л.д. 109), что не нарушает прав ответчика по делу.

Ответчиком по первоначальному иску контррасчет не представлен, надлежащим образом расчет истца не оспорен (ст. 65, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В отношении квартиры № 8 требования заявлены в сумме 8 936 руб. 09 коп. (том 4 л.д. 40), указано на наличие частичной оплаты. По расчету суда за период с 01.10.2014 по 09.11.2016 (до регистрации нанимателя) сумма задолженности (без учета оплаты) составляет 16 760 руб. 13 коп. Поскольку доказательства в части оплаты сторонами не раскрыты, суд не вправе выйти за пределы исковых требований, и полагает правомерно заявленной сумму основного долга по данному объекту в размере 8 936 руб. 09 коп. С учетом положений ст. 319.1 ГК РФ начисления по расчету суда составляют: 572 руб. 45 коп. в октябре 2015 года, по 668 руб. 71 коп. в периодах с ноября 2015 по июнь 2016 года, 700 руб. 92 коп. в периодах с июля 2016 по октябрь 2016 года, 210 руб. 28 коп. в ноябре 2016 года.

В отношении квартиры № 35 жилое помещение 5 требования заявлены в сумме 5 863 руб. 82 коп. (том 4 л.д. 40), указано на наличие частичной оплаты, по расчету суда за период с 01.09.2015 по 22.11.2015 (между регистрацией нанимателей) сумма задолженности (без учета оплаты) составляет 650 руб. 56 коп. У суда отсутствуют основания относить суммы оплат к периоду фактического отсутствия нанимателя в жилом помещении, соответственно, суд принимает в качестве обоснованной сумму задолженности в размере 650 руб. 56 коп. С учетом положений ст. 319.1 ГК РФ начисления по расчету суда составляют: по 238 руб. 01 коп. в периоде с сентября по октябрь 2015 года, 174 руб. 54 коп. в ноябре 2015 года.

В отношении квартиры № 59 жилое помещение 1 требования заявлены в сумме 11 910 руб. 87 коп. (том 4 л.д. 40), на наличие частичной оплаты не указано. Поскольку суд не соглашается с истцом, рассчитавшим размер платы за весь спорный период (октябрь 2014 - август 2017), полагает верным начисление за период с 01.10.2014 по 11.02.2015 (с учетом даты регистрации нанимателей), суд принимает в качестве обоснованной сумму задолженности в размере 1 607 руб. 69 коп. (по расчету суда за указанный период). С учетом положений ст. 319.1 ГК РФ начисления по расчету суда составляют: 308 руб. 12 коп. в октябре - декабре 2014 года, по 336 руб. 24 коп. в периодах с января 2015 по февраль 2015 года, 10 руб. 85 коп. в марте 2015 года.

В отношении квартиры № 67 жилое помещение 2 требования заявлены в сумме 4 273 руб. 52 коп. (том 4 л.д. 40), указано на наличие частичной оплаты. По расчету суда за период с 01.10.2014 по 11.02.2015 (до даты регистрации нанимателей) размер основного долга составляет 5 695 руб. 62 коп., поскольку суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, то полагает правомерно заявленной сумму основного долга по данному объекту в размере 4 273 руб. 52 коп. С учетом положений ст. 319.1 ГК РФ начисления по расчету суда составляют: 335 руб. 81 коп. в декабре 2014 года, 366 руб. 47 коп. в феврале 2015 года, 143 руб. 97 коп. в феврале 2015 года, 309 руб. 77 коп. в октябре 2016 года, по 384 руб. 12 коп. в периодах с ноября 2016 по июнь 2017 года, 44 руб. 54 коп. в июле 2017 года.

В отношении квартиры № 71 жилое помещение 1 требования заявлены в сумме 11 107 руб. 89 коп. (том 4 л.д. 40), указано на отсутствие частичной оплаты. Истец ошибочно применил в расчете площадь помещения 19,5 кв.м, верной является площадь 16,1 кв.м (подтверждена неоспоренным расчетом истца, том 2 л.д. 19 оборот, с учетом приложения к Постановлению муниципалитета от 08.10.2009 № 782-п, том 1 л.д. 74-89). По расчету суда за период с 01.10.2014 по 08.02.2017 (по дату, предшествующую регистрации нанимателей), сумма задолженности составляет 8 758 руб. 19 коп. Поскольку суд не соглашается с истцом, рассчитавшим размер платы за весь спорный период (октябрь 2014 - август 2017 года), полагает верным начисление за период с 01.10.2014 по 08.02.2017 (с учетом даты регистрации нанимателей), суд принимает в качестве обоснованной сумму 8 758 руб. 19 коп. С учетом положений ст. 319.1 ГК РФ начисления по расчету суда составляют: 278 руб. 69 коп. в периодах с октября по декабрь 2014 года, 304 руб. 13 коп. в периодах с января 2015 года по июнь 2016 года, 318 руб. 78 коп. в периодах с июля по январь 2017 года, 216 руб. 32 коп. в феврале 2017 года.

В отношении квартиры № 81 требования заявлены в сумме 21 546 руб. 63 коп. (том 4 л.д. 40), указано на частичную оплату. По расчету суда сумма требований может составлять 21 591 руб. 10 коп., суд не вправе выйти за пределы исковых требований, поэтому суд полагает требование в сумме 21 546 руб. 63 коп. Частичная оплата при отсутствии доказательств регистрации нанимателей и заключения договора социального найма не свидетельствует о занятости жилого помещения, поскольку может относиться к периодам, предшествующим спорным. С учетом положений ст. 319.1 ГК РФ начисления по расчету суда составляют: 512 руб. 91 коп. в октябре 2014 года, 557 руб. 58 коп. в периодах с ноября по декабрь 2014 года, 608 руб. 26 коп. в периодах с января 2015 года по июнь 2016 года, 637 руб. 56 коп. в периодах с июля по июнь 2017 года, 659 руб. 78 коп. в периодах с июля по август 2017 года.

В отношении нежилого помещения заявлены требования в сумме 139 785 руб. 44 коп., наличие частичной оплаты сторонами не указано. При этом в свидетельстве о праве собственности (том 1 л.д. 73) площадь помещения указана в размере 298,5 кв.м, а истец по первоначальному иску применял в расчете площадь 208, 9 кв.м, что не нарушает прав ответчика по первоначальному иску. По расчету суда, сумма требований могла бы составлять 140 073 руб. 70 коп., суд не вправе выйти за пределы исковых требований и принимает в качестве обоснованной сумму начисления 139 785 руб. 44 коп. С учетом положений ст. 319.1 ГК РФ начисления по расчету суда составляют: 3 616 руб. 06 коп. в периодах с октября по декабрь 2014 года, 3 946 руб. 12 коп. в периодах с января 2015 года по июнь 2016 года, 4 136 руб. 22 коп. в периодах с июля по июнь 2017 года, 4 280 руб. 36 коп. в июле 2017 года, 3 992 руб. 10 коп. в августе 2017 года.

Для определения суммы долга за неполные месяцы суд производил расчет пропорционально количеству дней в месяце, в котором жилое помещение было занято или не занято нанимателями.

В отношении указанного нежилого помещения судом принимается правовая позиция, что в спорном периоде данное нежилое помещение не было передано в аренду, и, соответственно, плату за содержание общего имущества МКД должен уплачивать собственник - муниципалитет (договор - том 3 л.д. 44-54 - заключен после истечения спорного периода).

Таким образом, по расчету суда оплате подлежали 185 558 руб. 12 коп. основного долга.

Истец по первоначальному иску представлял также пояснения в отношении сделанного в рамках первоначального иска заявления о пропуске срока исковой давности. Вместе с тем непосредственно ответчик по первоначальному иску (Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом Администрации Гайского городского округа Оренбургской области) о пропуске срока исковой давности не заявлял (отзыв на иск - том 2 л.д. 50-55), заявления были сделаны администрацией городского округа (том 1 л.д. 111-112), однако данное лицо с учетом принятых судом по делу процессуальных определений не является ответчиком по делу, и финансовым управлением (том 2 л.д. 33-34), однако это не ответчик, а третье лицо по делу, таким образом, данное заявление третьего лица о пропуске срока исковой давности процессуального значения не имеет. В данном случае судом принимается во внимание, что основания заявления ответчиком по первоначальному иску регрессного требования или требования о взыскании убытков к третьему лицу отсутствуют (с учетом разъяснений в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности". Соответственно, суд не принимает заявление о пропуске срока исковой давности при рассмотрении дела по существу.

Таким образом, обоснованными суд полагает требования об уплате основного долга в размере 185 558 руб. 12 коп. В удовлетворении требования о взыскании оставшейся части основного долга надлежит отказать.

Истцом по первоначальному иску также начислена неустойка по правилам п. 14 ст. 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации в общей сумме 121 832 руб. 55 коп. за период с 11.09.2017 по 08.10.2019.

Поскольку жилые помещения расположены в многоквартирном доме, истец по первоначальному иску вправе требовать законную неустойку, исчисленную на основании указанной правовой нормы. Кроме того, соглашение о неустойке согласовано сторонами в п. 6.2 договоров.

Суд полагает, что истец по первоначальному иску был вправе исчислять неустойку на каждую задолженность (помесячно), то есть с 11.11.2014 (и далее с учетом положений ст. 193 ГК РФ) по 08.10.2019.

По расчету суда, с применением ставки рефинансирования 6,5 процентов годовых (на дату объявления резолютивной части решения суда) сумма неустойки составит 111 841 руб. 02 коп. (с учетом разъяснений в отношении применимой ставки рефинансирования, данных в вопросе 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Таким образом, размер неустойки, исчисленной судом (111 841 руб. 02 коп.), не превышает размер исчисленной истцом по первоначальному иску неустойки (121 832 руб. 55 коп.).

Соответственно, арбитражный суд приходит к выводу, что взысканию с ответчика подлежит законная неустойка в сумме 111 841 руб. 02 коп.

То обстоятельство, что истец по первоначальному иску не предоставлял ответчику по первоначальному иску платежные документы, как это предусмотрено частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 5.3 договора от 01.09.2014 на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом, не может рассматриваться как просрочка кредитора (статья 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку ответчик по первоначальному иску, действуя разумно и добросовестно, в целях исполнения своей обязанности по оплате спорных сумм, мог обратиться к истцу по первоначальному иску за получением счетов на оплату. Сам же расчет ежемесячной платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения площади помещения на опубликованный муниципалитетом тариф.

Заявление о снижении неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ ответчик по первоначальному иску не сделал, оснований для освобождения от ответственности (ст. 401 ГК РФ) судом не установлено. Отсутствие финансирования в бюджете муниципалитета (подтверждено представленной в материалы дела таблицей о структуре расходов, том 2 л.д. 50-52) от ответственности не освобождает, поскольку не является обстоятельством непреодолимой силы, ответчик по первоначальному иску был вправе предусмотреть данные расходы в бюджете муниципалитета на этапе его планирования.

Исковое требование истца по первоначальному иску о продолжении начисления законной неустойки начиная с 09.10.2019 до дня фактической оплаты задолженности соответствует разъяснениям, данным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и подлежит удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 126 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное образование отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункты 1, 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 23 (ред. от 26.02.2009) "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации", при разрешении споров по искам, предъявленным кредитором государственного (муниципального) учреждения (далее - учреждение) в порядке субсидиарной ответственности, судам надлежит исходить из того, что по смыслу пункта 1 статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации учредителем и собственником имущества учреждения, а также надлежащим ответчиком в порядке субсидиарной ответственности по обязательствам этого учреждения является соответствующее публично-правовое образование, а не его государственные (муниципальные) органы.

Следовательно, при удовлетворении указанных исков в резолютивной части решения суда следует указывать о взыскании денежных средств за счет казны соответствующего публично-правового образования, а не с государственного или муниципального органа.

В данном случае действует общее правило об ответственности публично-правового образования всем принадлежащим ему на праве собственности имуществом, составляющим казну.

В силу статьи 65 Бюджетного кодекса Российской Федерации формирование расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации осуществляется в соответствии с расходными обязательствами, обусловленными установленным законодательством Российской Федерации разграничением полномочий федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, исполнение которых согласно законодательству Российской Федерации, международным и иным договорам и соглашениям должно происходить за счет средств соответствующих бюджетов.

Таким образом, публичные расходы по тому или иному вопросу относятся на то публично-территориальное образование, в предмет ведения (полномочие) которого отнесено решение данного вопроса.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003 № 131-ФЗ к вопросам местного значения городского поселения относятся организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.

В рамках настоящего дела истцом по первоначальному иску предъявлены требования к ответчику, не как к юридическому лицу, а как к представителю собственника - публично-правовому образованию - муниципальному образованию Гайский городской округ Оренбургской области, право собственности которого в установленном порядке зарегистрировано, с учетом изложенного заявленный первоначальный иск подлежит удовлетворению к муниципальному образованию Гайский городской округ Оренбургской области за счет казны муниципального образования.

Соответственно, первоначальный иск подлежит удовлетворению частично в сумме 297 399 руб. 14 коп., в том числе 185 558 руб. 12 коп. основного долга, 111 841 руб. 02 коп. законной неустойки за период с 11.11.2014 по 08.10.2019, с продолжением начисления законной неустойки с 09.10.2019 по день фактической уплаты основного долга.

Встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.09.2014 на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом (том 1 л.д. 90-95) подлежит удовлетворению в части с учетом следующего.

Арбитражный суд полагает необходимым отклонить довод истца по встречному иску, что непосредственное управление не могло быть выбрано в качестве способа управления, поскольку по состоянию на дату заключения соответствующих спорных договоров ограничение в ч. 2 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации было установлено лишь для многоквартирных домов с числом квартир не более шестнадцати, то есть на момент заключения договоры соответствовали действующему законодательству, а ограничение в тридцать квартир было введено 30.06.2015 Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ. Требований о внесении изменений в договоры не заявлялось, обратное материалами дела не доказано, срок действия договоров автоматически продлялся при отсутствии возражений сторон (п. 8.4 договора).

Довод истца по встречному иску о том, что договор является притворным и прикрывает собой иную сделку - договор управления многоквартирным домом, арбитражным судом рассмотрен, установлено следующее.

Путем сопоставления обязанностей управляющей организации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации), предусмотренных п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, и обязательств истца по первоначальному иску, предусмотренных договорами на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом, суд установил, что истец по первоначальному иску не принимал на себя в договоре и фактически не оказывал (акты сдачи-приемки услуг - том 3 л.д. 1-3, отчеты об исполнении условий договоров - том 2 л.д. 144-150) обязательства по подготовке предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества, организации рассмотрения вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом (подпункты "в" и "г" пункта 4 Правил № 416).

Таким образом, суд полагает недоказанным довод истца по встречному иску, что договор от 01.09.2014 является притворным, прикрывает сделку по управлению многоквартирным домом.

Довод истца по встречному иску об отсутствии в договоре существенных условий (конкретный объем работ, цена договора и порядок оплаты, начальный и конечный сроки выполнения работ, порядок и сроки передачи результата работ, том 3 л.д. 74) судом отклоняется, поскольку объем работ согласован в п. 1.1 договора, цена договора - в п. 5.1 - 5.2 договора, срок выполнения работ установлен в п. 8.1 договора. Судом принимается во внимание, что подлежащие выполнению работы (услуги) имеют свою специфику, а сроки и порядок их выполнения регулируются "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Также судом принимаются во внимание разъяснения, данные в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Кроме того, суд отклоняет довод ответчика по встречному иску, что срок исковой давности пропущен (указан в отзыве, том 3 л.д. 108), поскольку истец по встречному иску договор от 01.09.2014 не подписывал, договор был подписан иным юридическим лицом - Администрацией муниципального образования город Гай Оренбургской области (том 1 л.д. 90), из решения от 28.07.2014 (том 3 л.д. 6), подписанного руководителем истца по встречному иску, не следует, что ответчик был ознакомлен с самим текстом договора, он лишь утверждал условия (проект) договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, сам текст проекта или существовавших по состоянию на 28.07.2014 условий договора в материалы дела не представлен.

В рамках встречного иска суд приходит к выводу о необходимости частичного признания пунктов 5.2. и 5.5 договора от 01.09.2014 недействительными, как не соответствующих императивным положениям Жилищного кодекса Российской Федерации.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика по встречному иску о том, что обязанность по оплате услуг лежит на собственнике помещений, судом отклоняется, поскольку если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 № 15066/12, отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации" № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 4).

В настоящем случае иного законом не предусмотрено.

Из пункта 5.5 договора также следует, что собственник (в данном случае - наймодатель) должен будет вносить плату за содержание общего имущества за неисправного нанимателя, что с позиции приведенных выше правовых норм является недопустимым. При этом считать ничтожным и противоречащим действующему законодательству пункт 5.5 договора в полном объеме у суда оснований не имеется, поскольку при невнесении платы за содержание общего имущества арендатором данную обязанность должен исполнять собственник (указанная правовая позиция изложена в ответе на вопрос № 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда 26.06.2015, то есть в соответствующей части пункт 5.5 договора от 01.09.2014 требования законодательства не нарушает.

Согласно положениям статьи 67, части 3 статьи 153, части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что именно наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, а не собственник (наймодатель) этих жилых помещений, должны вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества дома.

Взыскание расходов за содержание и ремонт общего имущества дома с наймодателя фактически направлено на освобождение нанимателей, проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.

Пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Вместе с тем, положениями спорных договоров предусмотрена обязанность наймодателя уплатить плату за содержание и ремонт общего имущества, несмотря на то, что такая обязанность относится к нанимателю жилого помещения. Доказательств, подтверждающих наличие согласия наймодателя жилых помещений на отнесение указанной обязанности на собственника жилых помещений, истцом не представлено.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Часть сделки - это одно или несколько ее условий, относящихся к содержанию сделки. Возможность признания недействительной не всей, а части сделки соответствует интересам участников сделки (предполагается, что они желают сохранить совершенную ими сделку хотя бы частично).

Суд, учитывая, что стороны приступили к исполнению спорного договора оказания услуг, считает, что заключение указанного договора без включения в договоры условия пункта 5.2. договора о том, что "в случае если размер внесенной нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный настоящим договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем жилого помещения в такие же сроки как установленные для нанимателя жилого помещения", и условия пункта 5.5 договора, в части включения в указанный пункт слова нанимателем", объективно возможно и не нарушает порядка их исполнения, так как в данном случае, при определении порядка оплаты, необходимо руководствоваться прямыми нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, положения которых изложены в настоящем решении выше, в том числе, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости признания недействительным (ничтожным) пункта 5.2 договора от 01.09.2014 на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по улице Декабристов, дом 1 города Гая, заключенного 01.09.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Мир" и Администрацией города Гая Оренбургской области в части следующего условия пункта 5.2. договора от 01.09.2014: "В случае если размер внесенной нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный настоящим договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем жилого помещения в такие же сроки как установленные для нанимателя жилого помещения", а также пункта 5.5 договора в части включения в его текст слова "нанимателем".

В связи с изложенным, встречные исковые требования в указанной рассмотренной части подлежат удовлетворению.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела, в том числе в части критической оценки к заявлению о пропуске срока исковой давности по встречному иску, судом принимается правовая позиция, изложенная Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 06.05.2019 № 18АП-2499/2019 и в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.08.2019 по делу № А47-1235/2018 между теми же сторонами по спору по аналогичным основаниям.

Истцом по первоначальному иску государственная пошлина уплачена в размере 12 316 руб. 30 коп. (том 1 л.д. 103). Размер государственной пошлины по первоначальному иску (с учетом принятых судом уточнений) фактически составляет 11 848 руб. 00 коп., из них с учетом частичного удовлетворения на истца по первоначальному иску надлежит отнести 3 883 руб. 00 коп., на ответчика по первоначальному иску подлежат отнесению 7 965 руб. 00 коп. со взысканием в пользу истца по первоначальному иску.

Истец по встречному иску освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1.2 Положения, том 1 л.д. 123-127, является структурным подразделением органа муниципальной власти).

Поэтому в рамках встречного иска с учетом того, что он носит неимущественный характер, в нем сформулировано одно самостоятельное требование, и удовлетворен частично, с ответчика по встречному иску в доход федерального бюджета подлежат взысканию 6 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, поскольку истцу по первоначальному иску (ответчику по встречному иску) подлежали возврату 468 руб. 30 коп. из федерального бюджета, то в доход федерального бюджета с ООО "Мир" надлежит взыскать 5 531 руб. 70 коп. (6 000 руб. 00 коп. - 468 руб. 30 коп.).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Мир» удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования Гайский городской округ Оренбургской области за счет казны муниципального образования Гайский городской округ Оренбургской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мир» 297 399 руб. 14 коп., из них 185 558 руб. 12 коп. основного долга, 111 841 руб. 02 коп. законной неустойки, начисленной по 08.10.2019, с продолжением начисления законной неустойки с 09.10.2019 по день фактической уплаты основного долга 185 558 руб. 12 коп., а также 7 965 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по исковому заявлению.

В оставшейся части в удовлетворении первоначальных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Мир» отказать.

Встречные исковые требования Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа Оренбургской области удовлетворить частично. Признать недействительным (ничтожным) пункт 5.5 договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом по улице Декабристов, дом 1 города Гая, заключенного 01.09.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Мир» и Администрацией муниципального образования город Гай Оренбургской области в части включения в пункт 5.5 договора слова "нанимателем", пункт 5.2 договора на оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по улице Декабристов, дом 1 города Гая, заключенного 01.09.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Мир" и Администрацией города Гая Оренбургской области в части следующего условия: "В случае если размер внесенной нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный настоящим договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем жилого помещения в такие же сроки как установленные для нанимателя жилого помещения".

В оставшейся части в удовлетворении встречных исковых требований Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа Оренбургской области отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир» в доход федерального бюджета государственную пошлину по встречному исковому заявлению в сумме 5 531 руб. 70 коп. (с учетом излишне уплаченной в бюджет государственной пошлины).

Исполнительный лист выдать взыскателям в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.Г. Ахмедов