Арендная плата ниже рыночной - гражданское законодательство и судебные прецеденты

не усматривает оснований для передачи кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. Как следует из обжалуемых судебных актов, исковые требования истцом заявлены со ссылками на статьи 81, 83 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об акционерных обществах), пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении оспариваемого договора нарушен порядок одобрения сделок с заинтересованностью, а размер арендной платы ниже рыночной стоимости арендной платы, существующей на рынке товаров (работ, услуг). Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что истцом не доказаны обстоятельства, необходимые для признания оспариваемой сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 81, 83 Закона об акционерных обществах, поскольку на дату заключения оспариваемого договора полномочия ФИО2, как члена совета директоров, прекращены и, следовательно, он не являлся лицом, входящим в состав коллегиального органа управления общества, который мог бы повлиять на хозяйственную деятельность этого

в рублях исходя из курса доллара США, установленного Банком России на день оплаты и уменьшенного на 10%; при установлении Банком России курса доллара США выше 75 руб. за 1 доллар США расчет арендной платы осуществляется исходя из курса доллара США на день оплаты, уменьшенного на 15%; при установлении Банком России курса доллара США ниже 30 руб. за 1 доллар США расчет арендной платы осуществляется исходя из курса доллара США на день оплаты, увеличенного на 25% (дополнительное соглашение от 14.01.2019 № 14). Договор и все дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением. Банк 14.02.2019 направил Предпринимателю письмо № 499, в котором, ссылаясь на убыточность договора в связи со значительным превышением размера арендной платы над ее рыночным размером, просил 01.06.2019 расторгнуть договор или внести в его пункты 2.1, 2.3 изменения и дополнить пунктом 9.6. Предприниматель в ответ письмом от 25.02.2019 № 25/02 уведомил Банк об увеличении арендной ставки на

отношении должника между последним (арендодателем) и должником и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 07.05.2018 девяти земельных участков. 08.05.2018 сторонами заключено дополнительное соглашения, по условиям которого размер арендной платы увеличен. Сторонами договор от 07.05.2018 в редакции дополнительного соглашения исполнялся. Вместе с тем 07.09.2018 состоялось собрание кредиторов должника, на котором принято решение расторгнуть договор аренды от 07.05.2018 и заключить новый договор с более низким размером арендной платы. Сделка, заключенная сторонами 10.09.2018, оспаривается в рамках настоящего обособленного спора. Признавая сделку недействительной, суды руководствовались статьей 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и исходили из неравноценности встречного исполнения. Суды отметили недоведение до собрания кредиторов информации о наличии и исполнении действующего договора аренды в редакции дополнительного соглашения, увеличившего сумму арендной платы, соответствующей рыночному размеру. Изложенные в жалобе доводы, которые сводятся к установлению иных обстоятельств по спору, не подтверждают существенных нарушений судами норм права, рассматривались ими и получили соответствующую оценку. Руководствуясь

Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела № А56-30950/2017, установив, что условия спорного договора явно противоречат интересам истца (арендодателя), арендная плата является заниженной в отсутствие какого-либо экономического обоснования, предоставление, полученное истцом по сделке, в значительной степени ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу ответчика (арендатора), о чем последнему должно было быть очевидно, пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора аренды от 25.03.2016, применения последствий недействительности сделки и взыскания с Общества в пользу истца платы за пользование спорными зданиями в размере рыночной арендной платы. Суд кассационной инстанции согласился с указанными выводами суда апелляционной инстанции. Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов апелляционной и кассационной инстанций и получили правовую оценку, не опровергают приведенные выводы указанных судов, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, не подтверждают

но не договором). Руководствуясь статьей 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», суды признали, что в законе прямо оговорены иные, чем недействительность сделки, последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом. Отклонен судами и довод истца о том, что в заключенном сторонами договоре установлена арендная плата ниже рыночной . По условиям договора арендная плата установлена не в твердом размере, а определялась в процентах от товарооборота, что не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса. Поскольку цена (размер арендной платы) соответствует закону и содержанию договора, довод акционерного общества о получении обществом объекта в аренду по цене, ниже существующих среднерыночных цен, признан судами необоснованным. Оценив поведение истца (арендодателя) по исполнению сделки на протяжении почти трех лет, суды применили к отношениям сторон положения абзаца четвертого

учета общества «Йети Хаус»; финансирование должника на этапе запуска в эксплуатацию гостиницы, полученной должником в аренду от общества «Йети Хаус», осуществлялось ФИО6 (отцом ФИО9 - участника ООО «Йети Хаус») на нетипичных для независимых участников оборота условиях (при сроке пользования займом от одного до двух лет предусмотренная договорами от 23.11.2013, 01.09.2014 и 10.10.2014 процентная ставка за пользование займом 1% годовых кратно ниже средних ставок по кредитам (в 2013 году от 11,1% до 12,5% годовых; арендная плата ниже рыночной , за что общество «Йети Хаус» неоднократно привлечено к налоговой ответственности за занижение налоговой базы по налогу на прибыль), и пришли к обоснованным выводам о заинтересованности должника и общества ООО «Йети Хаус», вхождении их в группу лиц, контролируемую ФИО6 Проанализировав первичную бухгалтерскую документацию должника за 2014-2016 годы, суды пришли к выводу о том, что именно расторжение 28.10.2016 договора аренды гостиницы от 04.04.2014 №04/04/2016 привело к тому, что должник оказался неспособен исполнить обязательства перед

ООО «ТеплоРесурс» просит определение суда от 02.11.2017 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование своей позиции ссылается на недоказанность цели причинения вреда имущественным правам кредиторов должника. Указывает на то, что ООО «ТеплоРесурс» не является заинтересованным лицом по отношении к ООО НПП «БЭЛА». Отмечает, что снижение размера арендной платы обжалуемым дополнительным соглашением является возмещением расходов, связанных с проведением капитального ремонта объектов, а просто обычной хозяйственной деятельностью предприятий. Ссылается на отсутствие доказательств того, что арендная плата ниже рыночной стоимости. Считает, что уменьшение арендной платы само по себе не свидетельствует о ее несоответствии рыночной стоимости. Обращает внимание на то, что с июля 2016 года имущество котельных, арендуемых по договорам с должником, полностью амортизировано. В судебном заседание апелляционной инстанции представитель ООО «ТеплоРесурс» доводы жалобы поддержал, представитель конкурсного управляющего ООО «Научно-производственное предприятие «БЭЛА» против доводов жалобы возражал. Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской

отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование своей позиции ссылается на недоказанность цели причинения вреда имущественным правам кредиторов и должника. Указывает на то, что ООО «ТеплоРесурс» не является заинтересованным лицом по отношении к ООО НПП «БЭЛА». Отмечает, что снижение размера арендной платы является возмещением расходов, связанных с проведением капитального ремонта объектов и обычной хозяйственной деятельностью предприятий, поскольку должник неоднократно заключал подобные дополнительные соглашения с иными контрагентами. Ссылается на отсутствие доказательств того, что арендная плата ниже рыночной стоимости. Считает, что уменьшение арендной платы само по себе не свидетельствует о ее несоответствии рыночной стоимости. Также указывает на то, что с 01.10.2017 между сторонами заключен договор аренды спорных объектов с размером арендной платы 57 673,50 рублей. В судебном заседание апелляционной инстанции представитель ООО «ТеплоРесурс» доводы жалобы поддержал. Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в пределах доводов

расходов на арендную плату на 3,7% общая величина операционных расходов увеличится незначительно, а именно, на 0,1-0,2%. По сегменту земельных участков под жилищное строительство: действовавшие ставки арендной платы ниже рыночной величины арендной платы в среднем от 24% до 60%; доля арендной платы в составе расходов составляет от 0,26% до 1,55%, увеличение Аб повлияет на прибыль застройщиков незначительно (до 1,5%). Изложенное свидетельствует о том, что действовавшая арендная плата за земельные участки коммерческого использования, находящиеся в собственности Московской области или государственной неразграниченной собственности, значительно (до 60%) ниже уровня рыночной арендной платы; для достижения баланса – обеспечения роста доходов консолидированного бюджета и посильности для бизнеса – увеличение базовой арендной платы на 3,7% в 2020 году экономически обосновано прогнозируемым ростом индекса потребительских цен на 3,7% по данным Министерства экономического развития Российской Федерации; арендная плата, увеличенная на 3,7%, не превышает даже нижнюю границу рыночного диапазона арендной платы Московской области; доля арендной платы в составе расходов составляет

центр «Дом моделей». Торговый центр «Максимум» расположен в зоне влияния трех ТЦ (Капитал, Пассаж-1 и Пассаж-2), идентифицированных как районный и окружной ТЦ, имеющих лучшее расположение. ТЦ «Максимум» расположен в стороне от основных пешеходных потоков - между остановками. У торгового центра отсутствует необходимая организованная парковка, при том, что в окружении отсутствует необходимая для этого территория. Эти факторы обуславливают наличие внешнего износа, выраженного в снижении классности ТЦ с точки зрения рынка, что характеризуется низкой загрузкой, арендной платой ниже рыночной , а также сделками купли-продажи помещений в ТЦ по ценам ниже рыночных при ограниченном числе потенциальных покупателей. На первом этаже двухэтажного здания был организован крытый рынок, который из-за неудачного расположения ТЦ не заполняется: из 29 торговых мест с середины 2019 года сданы только 7 (возле входа). Часть объектов оценки – помещения по 9 кв.м. - это торговые места на рынке, часть которых на момент проведения экспертизы не выделена в отдельные помещения. При этом,

центр «Дом моделей». Торговый центр «Максимум» расположен в зоне влияния трех ТЦ (Капитал, Пассаж-1 и Пассаж-2), идентифицированных как районный и окружной ТЦ, имеющих лучшее расположение. ТЦ «Максимум» расположен в стороне от основных пешеходных потоков - между остановками. У торгового центра отсутствует необходимая организованная парковка, при том, что в окружении отсутствует необходимая для этого территория. Эти факторы обуславливают наличие внешнего износа, выраженного в снижении классности ТЦ с точки зрения рынка, что характеризуется низкой загрузкой, арендной платой ниже рыночной , а также сделками купли-продажи помещений в ТЦ по ценам ниже рыночных, при ограниченном числе потенциальных покупателей. На первом этаже двухэтажного здания был организован крытый рынок, который из-за неудачного расположения ТЦ не заполняется: из 29 торговых мест с середины 2019 года сданы только 7 (возле входа). Часть объектов оценки – помещения по 9 кв.м. - это торговые места на рынке, часть которых на момент проведения экспертизы не выделена в отдельные помещения. При этом,