Экономия при долевом строительстве - гражданское законодательство и судебные прецеденты

с ограниченной ответственностью «Диамант Плюс», в том числе условия заключенных между сторонами договоров долевого участия в строительстве, дополнительных соглашений к ним, соглашений о расторжении договоров, принимая во внимание судебные акты по делу № А70-1563/2010, пришли к выводу, что произведенный налоговым органом расчет внереализационного дохода ( экономии) с учетом изменений, внесенных решением управления, не нарушает прав и законных интересов общества. Проверяя правильность расчета подлежащих уплате сумм налога, пеней штрафа при определении финансового результата застройщика от использования денежных средств дольщиков по объекту строительства, суды руководствовались положениями статей 247, 250, 251, 270 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и исходили из совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств. Довод налогоплательщика о необоснованном определении налоговым органом финансового результата по строительству дома в 2016 году, то есть в период

результатам выездной налоговой проверки общества по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты (удержания, перечисления) налогов и сборов за 2014 – 2016 годы, налогоплательщику был доначислен налог на прибыль, начислены соответствующие пени и взысканы налоговые санкции. Основанием доначисления спорного налога послужили выводы инспекции о занижении налогоплательщиком налогооблагаемой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (далее – УСН), вследствие неполного включения в налоговую базу дохода в виде сумм экономии инвестиционных средств по договорам долевого строительства ; об утрате обществом права на применение УСН со 2 квартала 2016 года. Изучив представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 346.11, 346.13, 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30.12.2004 № 214?ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу, что избранный обществом порядок

убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований. Решением Управления Федеральной налоговой службы по Свердловской области от 26.04.2019 № 496/18 решение инспекции от 28.02.2019 № 36463 оставлено без изменения и утверждено. Не согласившись с решением инспекции, общество оспорило его в арбитражном суде. Рассматривая настоящий спор, руководствуясь положениями статьи 247, пункта 1 статьи 249, пункта 14 статьи 250, подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 252, 270 Налогового кодекса, положениями Закона № 214-ФЗ, суды согласились с выводом инспекции об обязанности застройщика определять финансовый результат по каждому договору долевого участия, при этом убытки, полученные в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования по каждому участнику долевого строительства в состав расходов не включаются.

в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований. Решением Управления Федеральной налоговой службы России по Свердловской области от 26.04.2019 № 496/18 решение инспекции от 28.02.2019 № 36463 оставлено без изменения и утверждено. Не согласившись с решением инспекции, общество оспорило его в арбитражном суде. Рассматривая настоящий спор, руководствуясь положениями статьи 247, пункта 1 статьи 249, пункта 14 статьи 250, подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 252, 270 Налогового кодекса, положениями Закона № 214-ФЗ, суды согласились с выводом инспекции об обязанности застройщика определять финансовый результат по каждому договору долевого участия, при этом убытки, полученные в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования по каждому участнику долевого строительства в состав расходов не

данным заявителя в целях налогообложения составил 906 808 руб., в том числе по жилым помещениям (квартирам) - 554 202 руб. Согласно декларации по налогу на добавленную стоимость по строке 020.04 раздела 3 деклараций по НДС «налоговая база по реализации товаров (работ, услуг) по ставке 18%» за 3 квартал 2010 года обществом отражена выручка от реализации товаров (работ, услуг) на общую сумму 13 266 067 руб., в том числе доходы в виде экономии средств по договорам долевого участия в строительстве жилых помещений в блокированном жилом доме по адресу: <...> (по жилым помещениям (квартирам)) - 554 202 руб. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в

«Строительство объектов основных средств» без распределения на каждую квартиру. Суды установили, что ООО «СК Салютстрой» за период деятельности с 2014 года заключено 1819 договоров участия в долевом строительстве, 209 договоров купли-продажи, 22 квартиры в домах по состоянию на 04.02.2019 (дату последней инвентаризации имущества ООО «СК Салютстрой») не реализованы. Обществом в налоговых декларациях по налогу на прибыль за проверяемый период экономия, полученная после завершения строительства многоквартирных жилых домов, не отражена. Данный факт также подтверждается показаниями главного бухгалтера ООО «СК Салютстрой» ФИО3 (протокол допроса от 01.02.2019). Из условий договоров участия в долевом строительстве следует, что после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту под отделочные работы с черновой отделкой. Передача квартир застройщиком ООО «СК Салютстрой» в адрес участников долевого строительства в соответствии с условиями договора осуществлялась по актам приема-передачи квартиры в черновой/чистовой отделке. С момента подписания

остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. Не согласившись с указанным судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на следующие обстоятельства: 1) по эпизоду доначисления НДС в сумме 771 756,25руб. и налога на прибыль организаций в сумме 1 011 858,20руб. – полагает, что налогоплательщик необоснованно не включил во внереализационный доход экономию средств участников долевого строительства , образовавшуюся после ввода в эксплуатацию первого этапа строительства объекта недвижимости в 2011году, поскольку первый комплекс был введен в эксплуатацию, передан инвесторам, на обслуживание сначала в управляющую компанию, а затем в ТСЖ; суд первой инстанции допустил нарушение норм процессуального права, поскольку не обязал заявителя представить в материалы дела и раскрыть содержание обязательных приложений к инвестиционному договору; несмотря на то, что налоговым органом был признано неверное определение налоговой базы по налогу на прибыль

финансов Российской Федерации от 30.12.1993 № 160 (далее - Положение № 160), при строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат. Соответственно, по окончании строительства застройщик на дату ввода жилого дома в эксплуатацию определяет общий финансовый результат от осуществления своей деятельности. Суды учитывали изложенное и признали, что экономия от строительства должна определятся по окончании строительства как разница между средствами, привлеченными от участников долевого строительства , и суммой фактических затрат, приходящейся на строительство объектов по договорам ДДУ. Таким образом, денежные средства 98-ми дольщиков, использованные обществом на строительство 144 -х квартирного жилого дома и первого нежилого этажа в нем, куда входят, в том числе, 46 квартир (144 - 98) в данном жилом доме, реализованных после 14.10.2014, являются экономией от строительства квартир по ДДУ (возврат экономии 98 дольщикам договорами ДДУ не предусматривался). Данная

расходов в 4 квартале 2017 года общество отразило разницу между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов. Доход общества в виде экономии застройщика для налогообложения по жилому комплексу составил 73 518 397,62 руб., общие доходы по декларации – 149 986 861,62 руб. Заявитель представил расчет финансового результата (дохода) в виде экономии застройщика, который произведен в соответствии с учетной политикой организации, и регистры учета за 2013-2017гг., подтверждающие формирование экономии. Доход по выполненным обязательствам перед участниками долевого строительства отражен по счету 86 «Целевое финансирование», составил 550 182 932 руб. Балансовая стоимость строительства комплекса (затраты) отражена по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» за 2014-2017гг., составила 611 840 972,35 руб. Общая стоимость невостребованных площадей – 135 176 437,97 руб. В результате экономия застройщика составила 73 518 397,62 руб. (550 182 932 - (611 840 972,35 – 135 176 437,97)). Инспекцией проведен анализ представленных заявителем документов, в ходе которого установлено,

рублей, возмещение морального вреда в сумме ХХ рублей), отсюда штраф подлежащий взысканию за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований составляет ХХ рублей. В соответствии с п. 1 ст. 710 ГК РФ в случаях, когда фактические расходы -подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных забот. Согласно п. 4.1. Договора полная инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства составляет ХХ (ХХ) рубль. Указанная цена включает в себя затраты ответчика на строительство Дома и вознаграждение за услуги, оказываемые Ответчиком. Истцом при заключении, договора заказывалось создание квартиры определенной, установленной договором площади. Уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной изменяет ее потребительские свойства в сторону ухудшения. Согласно Техническому описанию, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» общая площадь квартиры составляет 35,6 квадратных метра, что на 0,1

ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. Согласно п. 2.3 Договора № № долевого участия в строительстве общая цена договора составляет <данные изъяты>, в том числе 5 процентов - <данные изъяты> - стоимость услуг Застройщика по организационно-техническому обеспечению строительства Объекта долевого строительства. Часть вклада Участника долевого строительства, не использованная для строительства Объекта долевого строительства и/или оставшаяся после передачи Застройщиком Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства ( экономия Застройщика), является дополнительным вознаграждением Застройщика и остается в его распоряжении. Согласно п. 2.4 указанного Договора участники долевого строительства перечисляют денежные средства в сроки, указанные в Графике осуществления платежей (Приложение № 3), который является неотъемлемой частью настоящего договора. В соответствии с принятыми на себя обязательствами истец оплатила в указанные сроки и в полном объеме стоимость объекта долевого строительства (п. 2.4 Договора), что подтверждается квитанцией к ПКО № № от ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.Таким образом, свои обязательства по договору долевого

возник доход в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами по ставке 35%. Согласно п. 1 ст. 212 НК РФ материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. В связи с тем, что такое право у истцов не возникает, они вынуждены уплачивать проценты, в ДД.ММ.ГГГГ. была проведена оплата в сумме 8290 руб. с каждого за ДД.ММ.ГГГГ. налоговый период. В ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата 8344 руб. с каждого за ДД.ММ.ГГГГ. налоговый период, общая сумма платежей составила 33268 руб. Обращения истцов к ответчику с претензией о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченной по договору суммы остались без ответа. Просят расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между истцами и ответчиком, взыскать с БУОО «АЖС Омской

(экономия средств долевого строительства) остается у застройщика (возврат экономии не производится). После окончания строительства экономия включается в вознаграждение застройщика. Анализируя эти условия и закон, суд пришел к выводу, что стороны согласовали возможное изменение площади, а потому истица согласилась на уменьшение площади. Суд указал, что в силу требований п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободы в заключении договора, условия которого, в соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяются по усмотрению сторон. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договора заключать, и свободно согласовывают их условия. Свобода договора означает также право сторон договора выбрать его форму; возможность сторон в любое время свои соглашением изменить или расторгнуть договор; право выбрать способ обеспечения исполнения договора. При заключении договоров участия в долевом строительстве от 10 февраля 2016 года, истец в соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ