Физический износ жилых зданий - гражданское законодательство и судебные прецеденты

обслуживанию, текущему и капитальному ремонту домовладений и жилищного фонда; планирования и организации работ по подготовке домовладений и жилищного фонда к сезонной эксплуатации; уметь: оценивать исходное техническое состояние домовладений и жилищного фонда; организовывать и контролировать выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту домовладений и жилищного фонда; организовывать подготовку домовладений и жилищного фонда к эксплуатации в различные периоды года; знать: основные правила и нормы содержания и технической эксплуатации жилищного фонда; основные показатели физического износа жилых зданий ; технологию организации осмотров жилых зданий; действующие нормативные документы и техническую документацию по эксплуатации жилых зданий; виды и состав работ по содержанию, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту домовладений и жилищного фонда; виды и состав работ по подготовке домовладений и жилищного фонда к эксплуатации в различные периоды года. МДК.04.01. Содержание и техническая эксплуатация жилищного фонда ОК 1 - 9 ПК 4.1 - 4.4 ПМ.05 Организация деятельности организации жилищно-коммунального хозяйства В результате изучения профессионального

дома в целом, либо отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство; соответствующие планы и разрезы помещений, подготовленные бюро технической инвентаризации; акты общего осмотра зданий (помещения) за последние 3 года с указанием ремонтных работ и объемов, выполненных за этот период; заключение санитарно-эпидемиологической станции; заключение государственного пожарного надзора; заявление, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания; техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ, перепланировки, переустройства, подготовленное проектной организацией жилищно-гражданского профиля. 3.4. Комиссия обязана уточнить величину физического износа жилых зданий и их элементов на основании соответствующего нормативного документа, наличие дефектов планировки и благоустройства, других условий, дающих основание признавать жилые дома и жилые помещения непригодными для постоянного проживания, а также относить их к следующим группам по качественным признакам: пригодные для постоянного проживания; непригодные для постоянного проживания на момент обследования, которые могут быть приведены в пригодное для постоянного проживания состояние при капитальном ремонте, модернизации или реконструкции, что подтверждается технико-экономическими обоснованиями; непригодные, дефекты которых не могут

заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3 - 7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений. Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен в справочном Прил. 1. 1.8. Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами. 1.9. При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих Правилах, следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл. 1 - 71) или соответствующих республиканских нормативных документов. 2. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ И ЭЛЕМЕНТОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ФУНДАМЕНТЫ Таблица 1 ФУНДАМЕНТЫ СТОЛБЧАТЫЕ ДЕРЕВЯННЫЕ С ЗАБИРКОЙ ┌────────────────────────┬──────────────┬───────┬────────────────┐ │ Признаки износа │Количественная│Физи- │Примерный состав│ │ │ оценка │ческий │ работ │ │ │ │износ, │ │ │ │ │% │ │ ├────────────────────────┼──────────────┼───────┼────────────────┤ │Разрушение отделочного │- │ 0 - 20│Укрепление вру- │ │слоя цоколя, ослабление │ │ │бок, восстанов-

и сводной ведомости расчета стоимости и физического износа инвентарного объекта (Приложение 5). 8. Регистрация зданий гражданского назначения 8.1. Инвентарные объекты, основными строениями которых являются здания гражданского назначения, подлежат регистрации в бюро технической инвентаризации в порядке и на основаниях, предусмотренных решениями органов государственного, территориального или отраслевого управления. Регистрация зданий, расположенных на территориях, изъятых из ведения местных Советов, может проводиться БТИ по просьбе соответствующих ведомств на договорной основе, по согласованным инструкциям. КонсультантПлюс: примечание. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. КонсультантПлюс: примечание. В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Инструкция "О порядке проведения регистрации жилищного фонда", утвержденная Приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. N 380. 8.2. Инвентарные объекты, основными строениями которых являются жилые здания с жилыми помещениями, подлежат регистрации в

промежуток времени после приватизации квартир и установить, нуждались ли данные многоквартирные дома в ремонте на момент первых приватизаций, а также составления актов суды не смогли. Иных доказательств в материалы дела не представлено. При этом уровень физического износа спорных элементов общего имущества многоквартирных домов по состоянию на начало приватизации помещений муниципального жилищного фонда и на дату передачи домов Учреждением в управление Товариществом на предмет превышения нормативных показателей, установленных Ведомственными строительными нормами и Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р)), определяющих минимальную продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, а также относительно замены лифтового оборудования, установленных соответствующей нормативной документацией, допустимой к применению, исходя из даты ее вступления в законную силу определить невозможно, на что указали эксперты при проведении судебной экспертизы по настоящему делу. Таким образом, поскольку доказательств неисполнения ответчиком его обязательств по проведению капитального ремонта на даты начала приватизации в спорных домах, в период, когда дома передавались

суда Дальневосточного округа от 22.09.2020 по тому же делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации города Владивостока, Управлению муниципальной собственности города Владивостока о признании права собственности, УСТАНОВИЛ: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации города Владивостока муниципальной собственности города Владивостока о признании за предпринимателем права общей долевой собственности в размере 9/10 долей на объект недвижимости (здание), созданный в результате реконструкции разрушенного в результате физического износа жилого дома сохранностью 31% (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.09.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. В соответствии с пунктом

повлиять на определение рыночной стоимости гостиницы «Югра», ее достоверности. Помимо этого экспертами ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» не указана единица сравнения в отношении здания, не обоснован отказ от ее определения и применения, что в частности привело к тому, что рыночная стоимость здания площадью 1 800 м? значительно выше стоимости объекта оценки площадью 5 252, 9 м?. Апелляционный суд также правомерно отклонил ссылку заявителя на правила оценки ВСН 53-86 (р), поскольку они определяют физический износ жилых зданий , к которым гостиница не относится, и допустимых доказательств обратного не имеется. Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что согласно статье 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О, иное позволяло

коэффициента, используемого для перерасчета восстановительной стоимости в уровень цен года оценки. Данный коэффициент является числовым выражением этого соотношения. Наименование коэффициента в указанном Порядке не установлено. Из содержания изложенных норм следует, что имеет место установление коэффициента на конкретный год с учетом динамики роста цен, но не к исчисленной инвентаризационной оценке объектов либо инвентаризационной стоимости строения. Инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы, услуги. Физический износ жилых зданий определяется по «Правилам оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86). Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых известен, определяется по срокам службы. Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых неизвестен, определяется в соответствии с «Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения» (п. 3.2.2 Порядка). Методика определения физического износа гражданских зданий утверждена приказом Министерства

техническом паспорте процент износа здания гостиницы «Югра» в размере 43% определен как к объекту капитального строительства (объекту недвижимости), тогда как здание гостиницы приватизируется обществом не только как объект капитального строительства (объекта недвижимости), но и все, что находится в нем и требуется для оказания гостиничных услуг, указанный процент износа не может быть применен при определении рыночной стоимости здания гостиницы. Кроме того, правила оценки ВСН 53-86 (р), на которые ссылается истец в апелляционной жалобе, определяют физический износ жилых зданий , к которым гостиницы не относятся. Допустимых доказательств обратного не имеется. Отклоняя возражения истца против положенного в основу обжалуемого судебного акта экспертного заключения, суд апелляционной инстанции учитывает, что все объекты-аналоги, обозначенные в этом заключении, относятся к сегментному рынку гостиницы, тогда как комиссией экспертов ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» выбраны объекты, половина из которых, не может быть признана объектами-аналогами (помещение свободного назначения, торговое помещение), что в отсутствие корректировок на затраты, которые могут возникнуть

Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга. В соответствии с пунктом 3.2.2 Порядка физический износ жилых зданий определяется по "Правилам оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86). Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых известен, определяется по срокам службы. Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых неизвестен, определяется в соответствии с "Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения" (Ростехинвентаризация, Москва, 1991 год). На основании пояснений представителя ответчика признаки физического износа

Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии. Физический износ жилых зданий определяется по "Правилам оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86). Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых известен, определяется по срокам службы. Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых неизвестен, определяется в соответствии с "Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения". Инвентаризационная стоимость помещений, других площадей определенного функционального назначения рассчитывается исходя из инвентаризационной

лиц за ДД.ММ.ГГГГ. Также указали, что оценка строений, помещений и сооружений осуществляется по состоянию на 01 января каждого года. Инвентаризация строений, помещений в натуре производится не реже одного раза в пять лет. Согласно п. 10 Положения о порядке организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, проведение технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлением документов об объектах капитального строительства осуществляются за плату. При этом, физический износ жилых зданий определяется по методике «Правила оценки физического износа зданий» (ВСН 53-86). Согласно п. 6 методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 г. №404, определение физического износа зданий в целом проводится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом) (п. 7