подписания договора на проведение оценки. В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости ( ФСО N 4)", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости. Исходя из изложенного, по мнению Департамента, одним из основных признаков кадастровой стоимости, определенной оценщиком , является ее установление в рамках проведения государственной кадастровой оценки, в связи с чем не любая рыночная стоимость может быть кадастровой и осуществление оценочной деятельности вне рамок государственной кадастровой оценки не является деятельностью по определению кадастровой стоимости. Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации
процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное. IV. Задание на оценку КонсультантПлюс: примечание. Норма пункта 17 ФСО N 1, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, соответствует норме пункта 21 ФСО N 1, утв. Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297. 8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. 9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных
и несостоятельности (банкротства). Таким образом, по мнению Департамента, заполнение листа соответствия отчета об оценке является лишь частью комплекса процедур, применяемых уполномоченным органом в рамках подготовки заключения уполномоченного органа. 3. Относительно отсутствия подтверждающего документа о принадлежности оцениваемых объектов предприятию сообщаем следующее. Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях,
(ФСО N 3)" (далее - ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254. (в ред. письма ФССП России от 08.07.2014 N 0001/15) (см. текст в предыдущей редакции) -------------------------------- <1> С 1 января 2014 г. вступит в силу Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". 1.2. Методические рекомендации подготовлены с целью организации работы территориальных органов Федеральной службы судебных приставов по оценке имущества, арестованного в процессе исполнительного производства. 1.3. Оценка имущества должника - одно из исполнительных действий, предшествующих реализации арестованного имущества, которым в значительной степени определяется результативность мер принудительного исполнения. В соответствии со статьей 85 Закона оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: недвижимого имущества (в
в Арбитражный суд города Москвы. Податель жалобы указывает следующее. Институт обратился в арбитражный суд с иском в порядке статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2013 - дату определения кадастровой стоимости, утвержденной Правительством Москвы. Оценщик, руководствуясь Законом № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3 определил рыночную стоимость спорного объекта, а не кадастровую стоимость. Организация оценщиков провела экспертизу отчета и указала, что отчет независимого оценщика соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что оценщиком выполнены требования ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3. Тем самым истец в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ представил в обоснование иска надлежащие доказательства, на необходимость представления которых в том числе указано в абзаце 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.065.2015 №
закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 №№ 297, 298, 299 (ФСО-3), (ФСО-2), (ФСО-1), Федеральным стандартом оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» ( ФСО № 10), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015, правовой позицией, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» и пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком », пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем согласился суд округа. При этом судебные инстанции исходили из того, что отчет оценщика от 23.11.2016 № 302/159 не соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку
а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ( ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. Кроме того в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии
выполненных работ проводился осмотр помещений. Относительно осмотра помещения санузла, эксперт пояснил, что возможности попасть в данное помещение у него не было, в связи с чем, в заключении данный факт нашел свое отражение. Объем всех работ был указан без учета помещения санузла. Вместе с тем, экспертиза была проведена на основании представленных доказательств, подтверждающих понесенные затраты на произведенный ремонт и документов представленных именно стороной ответчика. Дополнительно эксперт указал, что при производстве по федеральным стандартам оценки ( ФСО) оценщик вправе самостоятельно выбирать методы подхода, при этом эксперт не обязан выходить в суд с ходатайством для определения (указания) какой метод использовать. В заключении эксперт должен обосновать примененный для производства экспертизы метод, что и было сделано оценщиком, которым был избран затратный метод, поскольку при ремонтных работах применяется только такой метод. В ответ на возражения представителя ответчика относительно отделки помещений эксперт пояснил, что указанный в экспертизе материал «декоративно-бумажный пластик» является ничем иным как флизелиновыми обоями, поскольку
его стоимость (пункт 14 ФСО № 1). Таким образом, объектом – аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом – аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес. Согласно пункту 18 ФСОоценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о
дела пояснения эксперта (т. 3, л. д. 1) опровергают доводы министерства в части несоответствия экспертного заключения законодательству, регулирующему оценочную деятельность. Ссылка заявителя на то, что экспертом не проводился осмотр объекта оценки, не влияет на принятое решение. В данном случае дата оценки ретроспективна, экспертиза является оценочной. В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 (7) оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. В соответствии с пунктом 18 ФСО № оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. При этом, исходя из ретроспективности оценки, экспертом применены соответствующие коэффициенты и корректировки. При таких обстоятельствах, с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта, уточнения истцом заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно
федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. Согласно пункту 6 ФСО итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Разделом III ФСО определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСОоценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В силу пункта 24 ФСО оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. В соответствии с пунктом 22 ФСО сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Согласно пункту
возникли разногласия. Само по себе отсутствие судебного акта о признании отчета недостоверным не препятствует предпринимателю обратиться в суд за урегулированием разногласий и определении судом в ходе рассмотрения указанных разногласий выкупной стоимости по результатам судебной экспертизы. Ссылка администрации на то, что осмотр объекта оценки в рамках судебной экспертизы, проведен спустя более семи месяцев с момента обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, не влияет на принятый судебный акт. В соответствии с пунктом 18 ФСО № оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. При этом, исходя из ретроспективности оценки, экспертом применены понижающие коэффициенты и индекс инфляции. Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не
апреля 2021 года, изготовленный ООО «ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» (оценщик ФИО6), согласно которому рыночная стоимость земельного участка № на 1 января 2019 года составляет 2411000 рублей. Оценка произведена методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны четыре земельных участка коммерческого назначения, расположенных в г. Калининграде. Применены корректировки на юридические права, условия продажи. Оценивая данный отчет, суд приходит к выводу о его допустимости и достоверности. Грубых нарушений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО оценщиком при его составлении не допущено. Количество объектов-аналогов обеспечило достаточную репрезентативность выборки, применены необходимые корректировки, подход к оценке обоснован. Возражений относительно отчета об оценке от лиц, участвующих в деле, не поступило. В этой связи суд полагает необходимым отчет об оценке №73/2021 от 26 апреля 2021 года и положить его в основу решения. С учетом изложенного следует признать установленным, что по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка КН № составляет 2411000 рублей.
объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Подпунктом «е» пункта 22 ФСО № установлены элементы сравнения. Суд считает, что выбранные оценщиком объекты-аналоги № и № не соответствуют требованиям п.22 ФСО №. Согласно данным отчета, оценщик по объекту-аналогу № указывает, что произвел консультацию по телефону, месторасположение: немного дальше автосалонов, ВРИ в объявлении указан по градостроительной зоне (т.1 л.д.87-оборот). Однако в нарушение требований п.11 ФСО №, оценщик не прикладывает данные карты градостроительного зонирования, подтверждающие ВРИ. Вместе с тем, из анализа публичной кадастровой карты следует, что расположенные в районе, где распложен объект оценки, земельные участки большой площадью и измеряющиеся в гектарах, в большенстве случаев, имеют разрешенное использование «для иных видов сельскохозяйственного использования» либо относятся к землям сельхозназначения. Кроме того, согласно информации по объектам-аналогам и тексту объявления, данный объект имеет вид права – собственность (т.1 л.д.69-оборот,70, 87-оборот). Однако при обосновании использования в
оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества № от 9 апреля 2021 года №021-1, согласно которому рыночная стоимость данного здания по состоянию на 1 января 2016 года составляет 20756725 рублей. Оценка произведена с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов, что, с учетом характеристик объекта, следует признать обоснованным. Обо всех объектах-аналогах имеется подробная информация. Оценивая данный отчет, суд приходит к выводу о его допустимости и достоверности. Грубых нарушений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО оценщиком при его составлении не допущено. Количество объектов-аналогов обеспечило достаточную репрезентативность выборки, применены необходимые корректировки, подход к оценке обоснован. Возражений относительно правильности отчета об оценке от участвующих в деле лиц не поступило. Ввиду изложенного суд полагает возможным принять отчет об оценке от 9 апреля 2021 года №021-1 и положить его в основу решения. Таким образом, по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость здания № составляет 20756725 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества
года, изготовленный независимым оценщиком ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка № на 1 января 2019 года составляет 4800000 рублей. Оценка произведена методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны четыре земельных участка коммерческого назначения, расположенных в г. Калининграде. Применены корректировки на торг, местоположение. Обо всех аналогах имеется подробная информация. Оценивая данный отчет, суд приходит к выводу о его допустимости и достоверности. Грубых нарушений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО оценщиком при его составлении не допущено. Количество объектов-аналогов обеспечило достаточную репрезентативность выборки, применены необходимые корректировки, подход к оценке обоснован. В этой связи суд отвергает доводы администрации ГО «Город Калининград» о существенных отличиях характеристик объектов-аналогов от оцениваемого участка. С учетом изложенного следует признать установленным, что по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка № составляет 4800000 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца как его арендатора.
