Исполнение договора купли продажи недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

79023_2083186 ВЕРХОВНЫЙ СУДРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 307-ЭС23-15943 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва15 сентября 2023 г. Судья Верховного Суда Российской Федерации Ксенофонтова Н.А., изучив кассационную жалобу ФИО1 (должника) на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2022, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2023, принятые в деле № А56-8758/2020 о банкротстве должника по заявлению финансового управляющего о признании недействительными действий по исполнению договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2020 и применении последствий недействительности сделки, установил: определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2023, в удовлетворении заявления отказано. В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене судебных актов, ссылаясь на невозможность регистрации перехода права собственности после введения процедуры реализации имущества должника, нерассмотрение ходатайства. В силу части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального

предложению пункта 4 статьи 487 ГК РФ нельзя считать как проценты за пользование чужими денежными средствами (за пользование предоплатой); они являются особым видом специально установленной гражданско-правовой ответственности продавца (которая может быть в силу диспозитивности нормы устранена или изменена – абзац 2 пункта 4 статьи 421 ГК РФ) за просрочку передачи товара, т.е. неустойкой за допущенное нарушение, выражающееся в неисполнении (ненадлежащем исполнении) неденежного обязательства по передаче товара в определенном статьей 395 ГК РФ размере. В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса). Ответственность продавца за неисполнение обязательства по передаче недвижимости установлена сторонами в пункте 5.1 договора в виде возмещения другой стороне убытков в полном объеме. Таким образом, в настоящем деле с учетом конструкции предъявленных истцом исковых требований в виде одновременного возмещения убытков и

включении в Реестр пострадавших граждан на основании пункта 2 Приложения № 1 к приказу Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 августа 2016 года № 560/пр, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры объективно свидетельствует о том, что предметом договора являлось привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующая передача жилого помещения в собственность. Ссылался на то, что несмотря на полное исполнение обязательств предварительного договора купли-продажи квартиры со стороны покупателя, а также исполнения условий договора уступки права требования со стороны административного истца, основной договор купли-продажи так и не был заключен по причине неисполнения своих обязательств продавцом (застройщиком). Решением Рузского районного суда Московской области от 29 июля 2019 года административный иск удовлетворен. Признан незаконным отказ Главного управления государственного строительного надзора Московской области во включении ФИО1 в Реестр пострадавших граждан, оформленный уведомлением от 17 июня 2019 года. На Главное управление государственного строительного надзора Московской области возложена обязанность устранить нарушение прав

сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты и т.д. Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Из вышеизложенного следует, что поскольку договор купли - продажи арендуемого имущества, сторонами которого являются комитет и общество, считается заключенным с даты вступления в силу решения суда по делу № А19-17799/2017, спор между сторонами об условиях выкупа исчерпан, оснований для вывода об утрате обществом права на выкуп в связи с неподписанием проекта нельзя признать обоснованным. Более того, суды, ссылаясь на несоблюдение обществом срока подписания направленного

в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили. Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО1 в обоснование требований о включении в реестр требований кредиторов основного долга в размере 37 000 000 руб. указал на произведенную им оплату во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 08.10.2013, согласно которому должник обязался передать в собственность ФИО1 28/100 доли в праве общей долевой собственности на рынок по продаже запасных частей к автомобилям по ул.Краснореченская, д.153 в г.Хабаровске, инв. № 30096, нежилого назначения и 28/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по ул.Краснореченская, д.153 в г.Хабаровске, земли населенных пунктов, под объект торгового назначения – торговый комплекс, общей площадью 10 833 кв.м, кадастровый номер № 27:23:0050507:59 (что

установлена обязанность кредитора погасить требования иных кредиторов приоритетной очереди, подтвержденные вступившим в силу судебным актом и не погашенные на дату заключения соглашения об отступном. ФИО1 также ссылается на то, что судами не дана оценка его доводам о погашении текущих обязательств финансовым управляющим, не разрешено его ходатайство о возложении на финансового управляющего бремени доказывания размера текущих обязательств. Кредитор также полагает, что судами допущено нарушение норм материального права. Кредитор отмечает, что вопреки выводам судов исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон такого договора с третьими лицами, в том числе с управляющей организацией. Кроме того, судами не учтено, что материалы дела содержат документы о совместной собственности супругов Б-ных на имущество по отступному, в связи с чем обязательства по погашению ? текущих обязательств должны быть возложены на супруга должника – ФИО5. Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями

несовершеннолетним детям ФИО3 и ФИО4 права на 3/8 общей долевой собственности на жилой дом (инвентарный номер 19130, литер А, назначение жилое здание, площадь 98 кв.м, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый (или условный) номер <номер обезличен>), расположенный по адресу: <адрес обезличен>, и 3/8 общей долевой собственности на земельный участок по тому же адресу (назначение земли населенных пунктов, под жилую застройку индивидуальную, площадь 290 кв. м, кадастровый (или условный) номер <номер обезличен> во исполнение договора купли-продажи недвижимости , заключенного <дата обезличена> (по 3/16 доли каждому). В обоснование своих исковых требований истец ФИО1 указал, что в производстве управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в <адрес обезличен> находятся с <дата обезличена> документы на государственную регистрацию перехода права на 3/8 общей долевой собственности на жилой дом (инвентарный номер <номер обезличен>, литер А, назначение жилое здание, площадь 98 кв. м, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый (или условный) номер <номер обезличен>),

статей 309, 310, пункта 1 статьи 454, статей 458, 486, пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав представленные сторонами доказательства, в том числе, договор купли-продажи, признав последний соответствующим действующему законодательству, установив факт намерений ФИО1 исполнения обязательств перед ответчиком и 3-ми лицами, а также неисполнения ООО «Норстрой» встречной обязанности по оплате Договора, пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ООО «Норстрой» обязанности уплатить ФИО1 во исполнение договора купли-продажи недвижимости от (дата) сумму в размере 15 000 000,0 рублей. О взыскании с ООО «Норстрой» пользу заявителя процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов по делу. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда,

возникновения права собственности на жилое помещение. По части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у потребителя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. А по пункту 1 статьи 131 и пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, право собственности, возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации. Пункт 2 статьи 553 того же Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно: обязанность по внесению платы за жилое помещение и его коммунальные услуги возникает у гражданина, приобретшего его на основании договора купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на него, требование о взыскании с нового собственника задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени, когда данная квартира ему не принадлежала, незаконно. Истец просил суд обязать ООО

несовершеннолетним детям ФИО3 и ФИО4 права на 3/8 общей долевой собственности на жилой дом (инвентарный номер 19130, литер А, назначение жилое здание, площадь 98 кв.м, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый (или условный) номер <номер обезличен> расположенный по адресу: <адрес обезличен>, и 3/8 общей долевой собственности на земельный участок по тому же адресу (назначение земли населенных пунктов, под жилую застройку индивидуальную, площадь 290 кв. м, кадастровый (или условный) номер <номер обезличен>) во исполнение договора купли-продажи недвижимости , заключенного <дата обезличена> (по 3/16 доли каждому). В обоснование своих исковых требований истец ФИО1 указал, что в производстве управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в <адрес обезличен> находятся с <дата обезличена> документы на государственную регистрацию перехода права на 3/8 общей долевой собственности на жилой дом (инвентарный номер 19130, литер А, назначение жилое здание, площадь 98 кв. м, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый (или условный) номер <номер обезличен> расположенный

относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. При этом одним из оснований для удовлетворения таких требований является факт законного владения спорным имуществом. В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию