Изменение площади объекта долевого строительства - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) предусмотрено, что общество в срок до 05.02.2018 должно прекратить нарушение статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 16 Закона № 2300-1, выразившееся во включении в текст договоров (которые указаны в оспариваемом предписании) условий, ущемляющих права потребителей, в том числе: условие пункта 3.3 в части, предусматривающей, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства , в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, как противоречащее части 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) (пункт 1); условие пункта 4.1.5 в части, предусматривающей, что застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно

образом, условия, содержащиеся в п. 3.4 и пп. 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4 Договора, Договора 1, Договора 2, Договора 3 устанавливают случаи изменения цены договора; при указании в пп. 3.4.1 Договора, Договора 1, Договора 3 обязанности участнику внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре в сторону увеличения более чем на 1% и не указывая верхний предел изменения площади объекта, а также указывая, что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв.м объектов долевого строительства , а не по цене кв.м, указанного в Договоре. Условия в пп. 3.4.4 Договора 1, Договора 2, Договора 3 противоречат правилам, установленным частью 6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день

в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации. Как следует из судебных актов, обращаясь в суд, истец ссылается на ненадлежащее исполнение предпринимателем своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, выразившихся в неуплате ответчиком задолженности в виде дополнительных платежей, возникших в связи с корректировкой стоимости объекта долевого строительства ввиду изменения его проектной площади. При этом расчет стоимости измененного проекта произведен истцом с учетом увеличенной стоимости квадратного метра объекта в части дополнительной площади. Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установив, что договором долевого участия предусмотрена возможность корректировки стоимости объекта в случае изменения его площади и, рассчитав образовавшуюся на стороне ответчика задолженность исходя из условий договора о стоимости квадратного метра на момент его заключения,

на устранение недостатков. Апелляционный суд не может согласиться с позицией административного органа и суда, поскольку положения части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ также носят диспозитивный характер, так как содержат оговорку «если иное не установлено договором», и предполагают возможность установления по соглашению сторон в договоре иных условий, определяющих действия Участника долевого строительства и Застройщика в случае осуществления строительства Объекта Застройщиком с отступлением от условий договора. В пункте 5.6 Договора стороны установили, что изменение площади Объекта долевого строительства по итогам первичной технической инвентаризации Жилого дома в большую или меньшую сторону не является нарушением требований к качеству Объекта долевого строительства и не может служить основанием для расторжения Договора. Данное нарушение квалифицировано административным органом как нарушающие пункта 4 статьи 401 ГК РФ, согласно которому заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Суд первой инстанции по данному эпизоду вмененного нарушения пришел к выводу, что техническая инвентаризация отражает

актом от 11.04.2017 застройщик передал в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру № 52, общей площадью 78,8 кв. м, расположенную на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади квартиры. Как указывает истец, фактическая площадь переданной квартиры составляет 78,8 кв. м, при том, что по договору должна быть передана квартира площадью 83,58 кв. м. Таким образом, изменение площади объекта долевого строительства составило 4,73 кв. м (5,69%). ООО «Торгплаза-Сургут», руководствуясь пунктом 2.4 договора, направило в ООО «Брусника.Сургут» требование от 15.05.2017 № 20 о перерасчете цены по договору. В ответе на претензию ООО «Брусника.Сургут» предложило подписать соглашение о досудебном урегулировании спора с указанием суммы, подлежащей компенсации – 46 750 руб. Поскольку спор в досудебном порядке сторонами не урегулирован, ООО «Аврора Рус» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь

неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель считает, что условия пункта 3.4 договора не противоречат действующему законодательству, не носят дискредитирующий характер для потребителя, обеспечивают баланс интересов застройщика и участника долевого строительства. Подписывая договор, потребитель согласился с его условиями. По мнению Общества, применяя положения статьи 7 и части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, суд не принял во внимание часть 1 статьи 9 указанного Закона, исходя из содержания которой существенным является изменение площади объекта долевого строительства , превышающее 5% от его первоначальной площади. Общество настаивает на том, что включение в договор условий по изменению цены договора не является ущемлением прав потребителя, поскольку не противоречит действующему законодательству и не носит признаков, установленных статьей 16 Закона № 2300-1 и, как следствие не имеет признаков состава вменяемого административного правонарушения. Подробно доводы Общества приведены в апелляционной жалобе и дополнении. Административный орган в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого

штрафа в размере 10 000,0 руб. незаконным и отмене по следующим основаниям: пункты 4.1.3, 5.2 договора, предусматривающие обязанность дольщика заключить при подписании акта приема-передачи квартиры или приема-передачи ключей (в зависимости что произойдет ранее) договор на обслуживание квартиры с Управляющей организацией, не нарушают права и законные интересы дольщиков, поскольку дольщик, получивший право пользования жилым помещением, обязан оплачивать коммунальные платежи, а передача объекта строительства (дома) на обслуживание управляющей компании необходимо для нормального функционирования дома; изменение площади объекта долевого строительства не является недостатком выполненной работы, в целом, объект полностью соответствует намеченному плану, в связи с чем пункт 9.9 договора не нарушает права дольщиков. Административный орган с заявлением Общества не согласен по основаниям, изложенным в отзыве от 03.09.2012, без номера, а именно: условие договора, обязывающее при подписании акта приема-передачи квартиры или ключей дольщика заключить договор на обслуживание квартиры с управляющей компанией, нарушает п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, поскольку обуславливает

19 копеек в счет уменьшения покупной цены по договору, неустойки за неисполнение требования потребителя о возврате денежной суммы в размере 71 323 рублей 19 копеек, компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей, штрафа, указав на то, что сторонами заключен вышеназванный договор, при приемке объекта выявлено, что площадь квартиры составляет *** то есть на *** меньше площади, определенной в договоре. Полагает п. 2.8 договора участия в долевом строительстве жилого дома, устанавливающий, что изменение площади объекта долевого строительства не является основанием для изменения цены договора, недействительным, как нарушающий права потребителя (л. д. 5-10). Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца Общественной организации в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 64, 66). Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал. Представитель третьего лица ООО «Новая инвестиционная компания» в судебное заседание

квартиры определенной в п.3.1. договора, общий размер денежных средств подлежащих уплате составил 3 010 511руб. (пункт 3.1. договора), при этом данная цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п.3.2 договора. Пунктом 3.2. указанного договора определено, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади объекта долевого строительства, как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству, перерасчет цены договора производиться по цене квадратного метра, указанной в п. 3.1. договора. ДД.ММ.ГГГГ. ООО «<данные изъяты>» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 заключен договор уступки права требования, предметом которого является квартира площадью 64,19кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Монолитинвест» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве и договора уступки права требования, по условиям которого стороны согласовали, что после фактического