Кадастровая стоимость квартиры не ниже рыночной - гражданское законодательство и судебные прецеденты

согласно выпискам из ЕГРН (т. 2, л.д. 5-7; т. 20, л.д. 109-111), кадастровая стоимость данной квартиры составляет 12 725 080,98 руб. Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11). Аналогичная позиция приведена в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 по делу N А12-44790/2015. В рассматриваемом случае цена данных объектов недвижимости, указанная в оспариваемых договорах, существенно ниже их кадастровой стоимости. Кроме того, в обоснование доводов о занижении в оспариваемых договорах цены отчужденного должником имущества, финансовым управляющим представлено заключение специалиста № 28-02-20/1 от 28.02.2020 о рыночной стоимости объектов недвижимости, отчужденных должником по оспариваемым сделкам, выполненное оценщиком Соловьевым О.В.

массу Должника подлежат взысканию денежные средства в сумме 760 500,00 рублей. На основании Акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 14.08.2018 г. судебный пристав-исполнитель Кинешемского РОСП УФССП по Ивановкой области Шурыгин В.А. передал ИП Ступенкову А.Е. квартиру, расположенную по адресу: Ивановская область, г. Приволжск, ул. Фурманова, д. 24А, кв. 1, кадастровый номер 37:13:010706:814. Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за Ступенковым А.Е. 03.09.2018 года. Рыночная стоимость квартиры была определена привлеченным судебным приставом специалистом-оценщика в размере 1 565 000,00 рублей. В акте о передаче нереализованного имущества должника взыскателю стоимость квартиры указана на 25 % ниже ее рыночной стоимости, что составило 1 173 750,00 рублей Передача квартиры Ступенкову А.Е. была осуществлена не по рыночной, а по ликвидационной стоимости. В декабре 2018 года Ступенков А.Е. на основании договора купли-продажи квартиры от 14.12.2018 г. продал квартиру Ступенкову Евгению Николаевичу за 1 600 000,00 рублей (п. 2.1. Договора). Право собственности на квартиру

гараж каротажный, объект по данным ФРС: здание гараж каротажный, кадастровый номер объекта 70-70-08/096/2008-255 по цене 850 500,00 рублей, расположенное по адресу: Томская область, Каргасокский район, п. Нефтяник, ул. Светлая, 30. Итого на общую сумму 4 400 000 рублей 00 копеек. Кроме того, на основании Соглашения о предоставлении отступного передачей Должником имущества кредитору от 08.12.2008, ООО «Востоктрансснаб» произвело реализацию ООО «ВостокЭнерго» основных средств ниже остаточной и рыночной стоимости, а именно были переданы: 1. квартира 3-х комнатная, объект по данным ФРС: 3-х комнатная квартира, жилое, кадастровый номер объекта 70-70-08/020/2007-920 по цене 400 000,00 рублей, расположенное по адресу: Томская область, Каргасокский район, с. Новый Васюган, ул. Нефтеразведчиков,55а кв.2; 2.земельный участок, кадастровый номер объекта 70:06:0102003:0025 по цене 130 000,00 рублей, расположенный по адресу: Томская область, Каргасокский район, с. Новый Васюган, ул. Нефтеразведчиков,55а кв.2. Указанное недвижимое имущество, по мнению истца, продано по цене ниже рыночной стоимости, и сделки по его отчуждению являются кабальными сделками,

спору обстоятельства (размер кадастровой стоимости, стоимость приобретения квартиры ответчиком, рыночную стоимость квартиры, установленную судебной экспертизой) пришел к выводу об отсутствии в материалах дела факта причинения оспариваемой сделкой вреда имущественным правам кредиторов ввиду отсутствия кратности занижения между реальной ценой недвижимого имущества и ценой оспариваемого договора. О наличии явного ущерба может свидетельствовать совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента (пункт 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При определении признаков осведомленности о цели причинения вреда сделкой, недобросовестности контрагента, следует руководствоваться критерием кратности, носящим явный и очевидный характер для любого участника рынка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707). В этой связи для сопоставления цены сделки на предмет кратности необходимо установление действительной рыночной стоимости спорного имущества

массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11). Аналогичная позиция приведена в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 по делу N А12-44790/2015. В рассматриваемом случае цена каждого объекта недвижимости, указанная в оспариваемых договорах, существенно ниже его кадастровой стоимости (цена земельного участка ниже в 32 раза, цена жилого дома ниже в 9 раз, цена доли в квартире ниже в 2 раза). Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.05.2019 по делу № А65-31353/2016, назначена экспертиза рыночной стоимости отчужденного имущества, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка и консалтинг» Хакимуллину Инилю Фаритовичу. Из представленного заключения эксперта № 418/19 от 18.06.2019 (т. 4, л.д. 23-128), выполненного экспертом ООО «Оценка и консалтинг» Хакимуллиным И.Ф. следует, что: - по состоянию на 15.10.2014 рыночная стоимость земельного участка площадью 1 265 кв.м., кадастровый номер 16:52:040101:643, расположенного по адресу: РТ,

2 200 000 рублей., 18 декабря 2014 года К.М.А. продал данную квартиру, пригодную для проживания, Маганкову В.С. за 6 000 000 рублей. Данная сделка не оспорена и недействительной не признана. Как следует из выписки из ЕГРН от 29 августа 2020 года, кадастровая стоимость квартиры составляет 3127936, 25 рубля (л. д. 27). Из представленного в дело доказательства - отчета об оценке № от 04 сентября 2020 года, выполненного оценщиком Г.О.И., рыночная стоимость квартиры составляет 6004490 рублей. Вместе с тем, спорная квартира продана доверенным лицом истца Светловой Н.В. своему отцу за 2 190 000 руб., то есть почти на 1000000 рублей ниже кадастровой стоимости и почти в 3 раза ниже рыночной стоимости. Доказательств обоснованности цены спорного жилого помещения в размере 2 190000 рублей, при рыночной стоимости спорного жилого помещения в размере 6004490 рублей, ответчиками не представлено. Выводы суда первой инстанции о несоответствии отчета об оценке квартиры оценщиком Г.О.И. критериям относимости, допустимости и