Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7). Основными доводами жалобы апеллянта являются указание на неверный выбор оценщиком объектов-аналогов для сравнения, сравнение аналогов не по всем элементам сравнения, завышение ставки капитализации. Кроме того, апеллянт указал, что при проведении судебной экспертизы эксперт не был своевременно предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ). ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу возражал против ее удовлетворения по мотиву необоснованности. Дополнительно указал на то, что при добровольном погашении ущерба конкурсной массе Общества во время рассмотрении настоящего обособленного спора Окуловским ПО «Бытовик» уплачена полная стоимость имущества, определенная по результатам судебной экспертизы с включением в цену налога на добавленную стоимость (далее – НДС ). ФИО3 ходатайствует об отражении в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции вопроса об обоснованности включения в выкупную стоимость имущества Общества НДС. Окуловское ПО «Бытовик» в отзыве ходатайствовало об определении судом апелляционной инстанции
мая 2015 года. В то же время экспертом ФИО4 не представлено достаточных обоснований необходимости применения метода прямой капитализации при определении цены объекта доходным подходом, который вызвал существенное различие в результатах оценки, не только между двумя экспертами, но и в пределах экспертного заключения самой ФИО4 Разница между оценками, полученными экспертом ФИО4 сравнительным и доходным подходом, составляет 41 процент. В соответствии с Федеральными стандартами оценки, при подобном расхождении согласование не производится; требуется проанализировать причины расхождения и обосновать выбор в качестве итоговой величины результат одного из подходов. Кроме того, в заключении эксперта ФИО4 присутствуют математические и технические ошибки. Учитывая изложенное, суд удовлетворяет исковые требования ООО «Модельное агентство «Ювента» и принимает спорные пункты и приложения договора, касающиеся цены объекта, с учетом рыночной стоимости объекта, определенной в заключении эксперта ФИО3 – 1 141 000 руб., без учета НДС . Расходы по уплате госпошлины и расходы на проведение экспертиз относятся на ответчика по правилам части первой
с годовой арендой из действующего Договора аренды муниципального имущества №175/15д от 01.07.2015. Показатель Значение I II III Потенциальный валовый годовой доход, руб. 930 322,80 575 640,00 256 660,68 Потери от недозагрузки объекта, руб. 111 638,74 79 704,00 30 799,40 Действительный валовый доход, руб. 818 684,06 506 563,20 225 861,28 Операционные расходы, руб. 98 242,09 60 787,58 27 103,36 Чистый операционный доход, руб. 720 441,98 445 775,62 198 757,92 Коэффициент капитализации, % 17,43 17,43 17,43 Рыночная стоимость объекта оценки с НДС , руб. 4 133 344,67 2 557 518,31 1 140 320,83 Также эксперт в качестве комментария к вышеуказанным нарушениям отметил, что оценщик применил «потери от недозагрузки объекта» в размере 12%, тогда как если учитывать невозможность использования помещений №№ 1, 2, 11, 13 и 27 на поэтажном плане, то «потери от недозагрузки» превысят 40%. Операционные расходы оценщиком приняты также 12%, хотя реальные расходы по содержанию недвижимости находятся в районе 16-28%
(относительно данных техпаспорта БТИ от 2008 года); - при оценке стоимости помещения, используя сравнительный подход, для целей сравнения были приняты цены предложения помещений, не сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением и без подвала (корректировка отсутствует); - при оценке стоимости помещения, используя доходный подход, оценщиком был необоснованно занижен процент капитализации (обоснование процента капитализации 15,5 в отчете отсутствует). Поэтому поручило независимому оценщику произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения. В соответствии с Отчетом по определению рыночной стоимости № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер» рыночная стоимость нежилого помещения составила значительно меньшую сумму 3 369 000 руб.(без НДС ). В этой связи, ЗАО «Надежда-Фарм» 22.04.2010 возвратило проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно цены объекта приватизации, которая, по его мнению, не могла быть выше 3 369 000 руб. (без НДС). 14.05.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом письмом № 753 протокол разногласий отклонил. Исходя из указанных обстоятельств, положений статьи 3
об отсутствии намерения использовать долговое обязательство с целью уклонения от уплаты налогов в обход правил капитализации. Таким образом, общество «Уральская фольга» считает, что у налогового органа отсутствовали правовые основания для применения положений п. 2 ст. 269 НК РФ к договору займа от 03.04.2012, признания задолженности общества «Уральская фольга» перед обществом «Инвестиции и управление» контролируемой, исключения суммы начисленных процентов по названному долговому обязательству из состава внереализационных расходов и доначисления налога на прибыль в сумме 16 714 545 руб. Поскольку иные выводы суда первой и апелляционной инстанций не обжалуются, их законность судом кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется. Как следует из материалов дела, налоговой инспекцией на основании решения от 31.10.2013 № 1179 проведена выездная налоговая проверка общества «Уральская фольга» по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты налога на прибыль, НДС , НДФЛ, налога на имущество организаций, транспортного налога за период с 01.01.2010 по 31.12.2012. По
от оцениваемого единого объекта недвижимости, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого единого объекта недвижимости. Арендная ставка составила 105 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 11%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 2 799 400 рублей. Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки, составляет 1 170 384 рубля. Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки (объекта капитального строительства), полученная в рамках доходного подхода к оценке без учета НДС составила 1 380 522 рубля. Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 1
на страницах № отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 9 объектов-аналогов, и арендная ставка составила 406 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 9,5%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 20 376 442 рубля. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости и определена величина стоимости, без учета НДС в размере 13 814 537 рублей. Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС составила 12 825 534 рубля. Из письменных пояснений оценщика ООО
на страницах № отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 18 объектов-аналогов, и арендная ставка составила 711 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости на основе рыночных данных, который составил 10,0%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 2 709 420 рублей. Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости и определена величина стоимости, без учета НДС в размере 1 836 895 рублей. Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС составила 2 016 056 рублей. Из письменных пояснений оценщика ООО
предпринимателя ФИО1 за аналогичный период времени либо до нарушения ответчиком обязательства, либо после прекращения нарушения. Однако, бухгалтерская отчетность предпринимателем не предоставлена. При расчете недополученной предпринимателем дохода эксперт в качестве предполагаемого дохода рассчитал арендную плату от сдачи оборудования (подъемника) в аренду, применив метод капитализации дохода (страницы 27-32 заключения). С чем нельзя согласиться, поскольку предприниматель намеревался использовать гидравлический ножничный автомобильный подъемник по прямому назначению - подъем автомобилей, но не для сдачи в аренду. Следовательно, определение размера недополученной арендной платы противоречит предмету хозяйственной деятельности предпринимателя (ремонт и техническое обслуживание легковых автомобилей). Сдача в аренду автоподъемника предпринимателем не планировалась и доказательства тому отсутствует. Далее, стоимость аренды эксперт рассчитал с учетом НДС исходя из цен на новое оборудование, а не на аналогичное, что не допустимо. При этом, при расчете ставки капитализации методом экстракции эксперт выбрал модели самоходных ножничных подъемников, применяемых при ремонте зданий и сооружений, а не аналогичных - гидравлических ножничных автомобильных подъемников, стоимость
капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем. В теории оценки существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации, при этом использованный экспертом ФИО8 метод рыночной экстракции, сочетает приемы доходного и сравнительного подходов. Вопреки доводов изложенных в замечаниях на экспертное заключение, на стр. <данные изъяты> эксперт привел сведения об объектах-аналогах, используемых для расчета ставки капитализации, итоговое значение в размере 7,4% находится в границе диапазона Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга под ред. ФИО5. Что касается Справочника под ред. ФИО6, то следует отметить, что информация в данном справочнике, приведенная административным истцом в своих замечаниях является средней по городам России и не в полной мере отражает тенденции рынка города Москвы. Приведенные данные по справочникам «СтатРиэлт» и иные из сети Интернет являются усредненными и не позволяют с достоверностью установить порядок расчета. В классическом виде метод рыночной экстракции, обычно отражает соотношение чистого операционного дохода без НДС
