Капитальный ремонт арендодатель - гражданское законодательство и судебные прецеденты

71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 611, 612, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), приняли во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики при рассмотрении дела № А20-3983/2017, и исходили из следующего: Обществу (арендатору) по договору от 04.05.2016 было передано муниципальное имущество, непригодное для использования в соответствии с целью аренды и требующее капитального ремонта; данный факт Учреждение (арендодатель) при рассмотрении спора не оспаривало; необходимость проведения капитального ремонта арендодатель признавал зав период после даты заключения договора, выдавая Обществу разрешение на ремонт (реконструкцию) объекта, освобождая арендатора от внесения арендных платежей; поскольку в силу статьи 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя и иное не предусмотрено спорным договором, Общество, выполнившее капитальный ремонт в период с 2016 года по 2017 год, вправе требовать взыскания с Учреждения стоимости ремонта; размер испрашиваемых Обществом расходов, понесенных на выполнение ремонта, подтвержден представленными Обществом в материалы

производить капитальный ремонт арендуемого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению (заданию), подготовленному лицензированной строительной организацией и согласованному арендодателем. В случае, если арендатор проводит за свой счет капитальный ремонт имущества, то затраты на его осуществление предусматриваются сметой, согласованной с арендодателем и лицензированной строительной организацией, подписывается дополнительное соглашение с арендодателем (пункт 7.3 договора). Общество «Гарант-С» обратилось к управлению Росимущества с просьбой согласовать проектно-сметную документацию на ремонтно-восстановительные работы арендуемого имущества на сумму 2 198 399 руб. в счет арендной платы за арендуемое нежилое помещение, представило арендодателю смету и копию свидетельства саморегулируемой организации оценщиков. Письмом от 12.09.2013 № ВК 71-20/6126 арендодатель сообщил, что принимая во внимание техническое состояние объекта, не возражает против проведения капитального ремонта здания. 27.09.2012 истец (заказчик) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» (подрядчиком) договор № 01-08-13 на выполнение работ по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу:

в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения «Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889 - 1893 гг., арх. ФИО1» по адресу: Москва, Красная площадь, д. 3. Впоследствии права и обязанности арендодателя перешли к Управлению Росимущества. В соответствии с законодательством Российской Федерации и договором аренды на объекте могут проводиться ремонтные работы, в том числе капитальный ремонт. Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право на возмещение расходов на проведение работ по капитальному ремонту при условии, что такие работы были согласованы с арендодателем , которому должны быть представлены документы, подтверждающие фактическое выполнение работ и размер понесенных арендатором расходов. Общество в 2016 и 2017 годах в рамках неотложной необходимости и в том числе в соответствии с предписанием Управления надзорной деятельности Главного Управления МЧС России выполнило в арендованных помещениях работы по капитальному ремонту в части устройства в подвале противодымной вентиляции (дымоудаления); реконструкции КТП-5 в здании; ремонту лестницы от уровня подвала до 3 этажа в

обстоятельства и отсутствие ответа на претензию послужили основанием для предъявления ООО «Фемида недвижимость» встречного иска о расторжении договоров аренды. Апелляционный суд, повторно рассматривая дело, выполняя указания суда округа, касающиеся анализа понятия «реконструкция», право проведение которой по условиям спорных договоров аренды предоставлено арендатору зданий, с понятиями «реконструкция» и « капитальный ремонт», предусмотренными законодательством, действовавшим на момент заключения договоров, проанализировав и истолковав их условия в совокупности по правилам статьи 431 ГК РФ, пришел к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и об обоснованности встречного требования о расторжении договоров аренды. Апелляционный суд исходил из следующего. Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Условиями спорных договоров аренды не предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт зданий, следовательно, в силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ данная обязанность возложена на арендодателя.

иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса). Судом установлено, что пунктом 1.11 договора аренды от 30.06.2008 на арендодателя возложена обязанность за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества. По дополнительному соглашению от 29.12.2008, не зарегистрированному в установленном действующим законодательстве порядке, арендодатель поручил, а арендатор принял на себя обязательство по выполнению капитального ремонта котельного оборудования котельной «Центральная», реконструкцию теплотрассы, выполнение проектно-сметной документации на модернизацию котельной «Центральная» и теплотрассы, реконструкцию теплотрассы центральной котельной. Повторно оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что представленные истцом акты приемки выполненных работ формы КС-2 и справки стоимости выполненных работ формы

его отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы ссылается на то, что при рассмотрении дела судом первой инстанции неполно исследованы юридически значимые обстоятельства дела, ненадлежащим образом исследованы доказательства и неправильно применены нормы процессуального права. Указывает, что истец, в нарушение статьи 125 АПК РФ, не направил ответчику документы, подтверждающие его требования. Указывает на несогласие с выводом суда о том, что передавая арендатору имущество с возложением на него обязанности провести в нем капитальный ремонт, арендодатель выразил свою волю на проведение данных работ. Судом не принято во внимание подписанное сторонами дополнительное соглашение от 23.01.2013, которым исключается обязанность фрахтователя проводить капитальный ремонт судна. В договоре предусмотрен зачет расходов на ремонт в счет аренды. Ссылается на непредставление доказательств фактического осуществления ООО «Лот» ремонта на указанную сумму. Указывает, что истцом объемы работ и их стоимость не согласовывались с ответчиком. В отзыве на кассационную жалобу ООО «Лот» указывает на преюдициальное значение выводов содержащихся

апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит в силу следующих обстоятельств. 27.01.2006 года МП «Водоканал» (Арендодатель) и МУП «Горводоканал» (Арендатор) заключили договор аренды, согласно которому ответчик арендовал у истца технологическую базу оказания услуг по водоснабжению и водоотведению в Ярцевском районе (л.д. 14-15, том 1). На основании пункта 4.4 договора капитальный ремонт сдаваемого в аренду имущества проводит Арендатор за свой счет. При принятии решения произвести капитальный ремонт Арендодатель направляет Арендатору за два месяца уведомление о необходимости проведения такого капитального ремонта. 03 мая 2007 года ответчик направил в адрес истца письмо о необходимости проведения капитального ремонта кровли административного задания очистных сооружений (л.д. 15, том 2). 17.05.2007 года МП «Водоканал» (Заказчик) и ООО «Промкровля» (Подрядчик) заключили договор подряда № 38-11/П на выполнение ремонтно-строительных работ по ремонту кровли административного здания очистных сооружений (л.д. 9-10, том 1). Стоимость выполненных по указанному договору работ составила 413

апреля 2011 года арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 952 727,95 руб. В остальной части иска отказал. Взыскал с истца в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 565,49 руб. Взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 28 450,43 руб. Ответчик в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит названное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут, разрешения на капитальный ремонт арендодатель не давал, арендные платежи истец не платил, размер затрат на ремонт не доказал. Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения. От третьего лица отзыв на жалобу не поступил. Представители сторон в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы участники дела извещались в установленном порядке. Истец заявил о рассмотрении жалобы без его участия. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской

АПК РФ представленные стонами доказательства, пришел к правильному выводу о том, что те неотделимые улучшения, на производство которых арендатором было дано согласие арендодателя, явились результатом действий, подлежащих квалификации как выполненный текущий ремонт, тогда как условиями заключенных между сторонами договоров обязанность по проведению за свой счет текущего ремонта возложена на арендатора в соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ, а на производство тех неотделимых улучшений, которые явились результатом действий, подлежащих квалификации как выполненный капитальный ремонт, арендодатель согласия не давал; все те улучшения, о возмещении стоимости которых заявлен иск, были выполнены арендатором после того, как арендодатель в письменной форме предупредил его, что все улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя и что стоимость улучшения арендованного имущества арендатору не возмещается. В связи с чем суд апелляционной инстанции полагает необоснованным довод Заявителя апелляционной жалобы о несоответствии обстоятельствам дела изложенного в обжалуемом решении вывода об отсутствии у Истца права требовать возмещения Ответчиком заявленных ко

оплачивать счета за потребление электроэнергии, междугородние и международные телефонные переговоры (п. 3.2. договора). Согласно п. 4.1. Договора, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере <данные изъяты> руб. Первый платеж должен быть осуществлен за первый месяц срока аренды, далее выплаты будут осуществляться ежемесячно. (п.4.2. – 4.3.) Кроме того, арендатор оплачивает за наем жилого жилья <данные изъяты> рублей 1 раз в месяц до 5-го числа, арендатор оплачивает следующие виды платежей: свет (по счетчику), вода (по счетчикам), капитальный ремонт; арендодатель оплачивает остальные платежи по квитанциям (л.д.16). Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, являющемуся приложением к договору аренды, ДД.ММ.ГГГГ года ФИО31 передала ФИО32. квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и приложениям № 1 и № 3 к нему, также арендодатель передал арендатору 3 комплекта ключей, что подтверждается подписями сторон в договоре. Согласно п. 7 договора аренды, срок аренды указанного помещения устанавливается 12 месяцев, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В соответствии со

арендной платы и переменной части арендной платы. Согласно п. 5.3.1 Договора, переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды и тепла. Согласно Счет - квитанциям на оплату № от 30.06.2019г. (счет за июнь 2019), № от 31.07.2019г. (счет за июль 2019), ЗАО «УК «Верх-Исетская» (ИНН <***>) выставляет в адрес арендодателя ежемесячно счета за оплату взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу г. Екатеринбург, <адрес>. Указанные ежемесячные счета по взносам за капитальный ремонт арендодатель оплачивает и выставляет в адрес арендатора, который их в последствии компенсирует арендодателю, что подтверждается: счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ (за июнь 2019); счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ (за июль 2019); актом № от ДД.ММ.ГГГГ (июнь 2019); актом № от ДД.ММ.ГГГГ (июль 2019). Кроме, того ООО «УК «Верх-Исетская» выставляет в адрес арендодателя счета за содержание и ремонт, которые в последствии арендодатель выставляет в соответствии с условиями договора аренды в адрес арендатора, что