проводится сравнение, значение корректировок. Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергается заявителем по существу, оценщиком для сравнения выбраны аналоги существенно отличные по местоположению: объект оценки земельный участок с кадастровым номером 72:23:0429003:6395 расположен в спальном районе города Тюмени (Южный), тогда как выбранные аналоги находятся за чертой города Тюмени – п. Яр, п. Антипино и 35 км. Салаирского тракта. При этом, в качестве поправки на местоположение, оценщик ошибочно указывает, что использует метод парных продаж , так как определяет поправку путем соотношения стоимости 1 кв.м. участка в районе объекта оценки и стоимости 1 кв.м. участка в районе объекта аналога, без указания по выбранным предложениям количественных и качественных характеристик, свидетельствующих о их сопостовимости. Тогда как под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов, таким образом в случае выбора
эксперта о предупреждении об уголовной ответственности суд первой инстанции правомерно отнесся критически. Стороны от проведения повторной экспертизы отказались. Вместе с тем, суд первой инстанции верно признал обоснованным возражения ответчика о недопустимости применения при проведении экспертизы экспертом в целях определения итоговой стоимости земельного участка с учетом обременений объектов-аналогов значительно различающихся по площадям обременений с исследуемыми земельными участками. Указанные экспертом на стр. 35-39 Заключения и в приложениях объекты-аналоги при определении величины корректировки 3 методами ( метод парных продаж - по результатам которого корректировка составила 68%, экспертный метод - по результатам которого корректировка составила 50 %, метод по анализу рынка - по результатам которого корректировка составила 35,83%) дают величину корректировки равную 54 %, что с учетом использования экспертом для определения рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений метода вычитания из стоимости земельного участка без обременений рыночной стоимости площади под тепловыводом приводит к значительному (порядка 2 раз) уменьшению стоимости земельного участка занятого тепловыводом.
что оценщик делает необоснованный вывод об отсутствии физического износа. Оценщиком допущено нарушение п. 5 ФСО № 3. Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Расчет внешнего износа. По мнению эксперта, внешний износ, определенный оценщиком 72% выполнен некорректно. Оценщик для расчета применил информацию по торговой недвижимости в г. Нижняя Тура и г. Екатеринбурга, зданий введенных в эксплуатацию. Для того, чтобы рассчитать отношение удельных цен объекта незавершенного строительства и объекта, введенного в эксплуатацию, необходимо использовать метод парных продаж , а также соотношения цен на сопоставимую недвижимость, в рамках которых используются относительные корректирующие коэффициенты. Оценщиком допущены нарушение п. 5 ФСО № 3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.» При расчете внешнего износа оценщик использовал информацию, по которой не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО № 3). Раздел
указал, что оценщик делает необоснованный вывод об отсутствии физического износа. Оценщиком допущено нарушение п.5 ФСО № 3. Раздел 12.1. Отчета № 22/2021, стр. 31. Расчет внешнего износа. По мнению эксперта, внешний износ, определенный оценщиком 72% выполнен некорректно. Оценщик для расчета применил информацию по торговой недвижимости в г. Нижняя Тура и г. Екатеринбурга, зданий введенных в эксплуатацию. Для того, чтобы рассчитать отношение удельных цен объекта незавершенного строительства и объекта, введенного в эксплуатацию, необходимо использовать метод парных продаж , а также соотношения цен на сопоставимую недвижимость, в рамках которых используются относительные корректирующие коэффициенты. Оценщиком допущены нарушение п. 5 ФСО № 3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.» При расчете внешнего износа оценщик использовал информацию, по которой не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО № 3). Раздел
касается предложения административного ответчика об использовании метода парных продаж. Как указано в отзыве на иск, под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале, являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например – вид права), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на данную характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта аналога. Предлагая к использованию метод парных продаж как метод определения количественных корректировок, административный ответчик указывает, что использование данного метода лишь на одной паре сравнения имеет менее точные результаты. Оценщик ФИО4 со ссылкой на научные публикации пояснила, что использование метода парных продаж на одной паре сравнения, вместо двух или трех, приведет к ненадежному расчету поправок либо поставит под сомнение практическую пригодность метода расчета по одной паре. Кроме того, в большинстве случаев метод парных продаж дает большой разброс поправочных коэффициентов, что является
на требуемый период. В случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных в Методических рекомендациях для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», предлагается использовать корректирующий коэффициент. В качестве такого корректирующего коэффициента рекомендуется использовать: индексы цен Госкомстата, государственных органов, аналитических и других компаний по конкретному сегменту рынка недвижимости со ссылкой на источник публикации; метод парных продаж . Метод парных продаж в настоящем заключении не применим по причине отсутствия необходимых архивных данных. Для расчета искомого коэффициента с использованием данных аналитических компаний эксперт применил аналитические данные. То есть, для расчета корректировки на дат продажи/предложения были использованы данные аналитической компании, что соответствует методике обязательной для применения государственных судебных экспертов ФГБУ МОЛСЭ при МЮ. Также необходимо отметить, что нет аналитических данных в подтверждении тому, что конкретно пандемия, самоизоляция, внесение поправок в Конституцию РФ,
на требуемый период. В случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных в Методических рекомендациях для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», предлагается использовать корректирующий коэффициент. В качестве такого корректирующего коэффициента рекомендуется использовать: индексы цен Госкомстата, государственных органов, аналитических и других компаний по конкретному сегменту рынка недвижимости со ссылкой на источник публикации; метод парных продаж . Метод парных продаж в настоящем заключении не применим по причине отсутствия необходимых архивных данных. Для расчета искомого коэффициента с использованием данных аналитических компаний эксперт применил аналитические данные. То есть, для расчета корректировки на дату продажи/предложения были использованы данные аналитической компании, что соответствует методике обязательной для применения государственных судебных экспертов ФГБУ МОЛСЭ при МЮ. Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины
касается предложения административного ответчика об использовании метода парных продаж. Как указано в отзыве на иск, под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале, являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например – вид права), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на данную характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта аналога. Предлагая к использованию метод парных продаж как метод определения количественных корректировок, административный ответчик указывает, что использование данного метода лишь на одной паре сравнения имеет менее точные результаты. Оценщик ФИО5 со ссылкой на научные публикации в письменных пояснениях указала, что использование метода парных продаж на одной паре сравнения, вместо двух или трех, приведет к ненадежному расчету поправок либо поставит под сомнение практическую пригодность метода расчета по одной паре. Кроме того, в большинстве случаев метод парных продаж дает большой разброс поправочных
касается предложения административного ответчика об использовании метода парных продаж. Как указано в отзыве на иск, под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале, являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например – вид права), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на данную характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта аналога. Предлагая к использованию метод парных продаж как метод определения количественных корректировок, административный ответчик указывает, что использование данного метода лишь на одной паре сравнения имеет менее точные результаты. Оценщик ФИО6 со ссылкой на научные публикации пояснила, что использование метода парных продаж на одной паре сравнения, вместо двух или трех, приведет к ненадежному расчету поправок либо поставит под сомнение практическую пригодность метода расчета по одной паре. Кроме того, в большинстве случаев метод парных продаж дает большой разброс поправочных коэффициентов, что является
