Многоквартирный дом принадлежит одному собственнику - гражданское законодательство и судебные прецеденты

26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников

в нем помещений осуществляется соответственно на основании заявления представителя собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченного на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо лица, осуществившего перепланировку помещений, повлекшую за собой изменение характеристик многоквартирного дома. 6.2. Если помещения и (или) машино-места в нежилом здании, сооружении принадлежат на праве собственности разным лицам, государственный кадастровый учет таких здания, сооружения в связи с изменением параметров таких здания, сооружения в результате реконструкции или в связи с произведенными изменениями помещений, если такие изменения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не являются реконструкцией здания, сооружения, осуществляется на основании заявления представителя собственников помещений и (или) машино-мест в таких здании, сооружении, уполномоченного на подачу такого заявления решением общего собрания указанных собственников, если помещения и (или) машино-места в указанных здании, сооружении принадлежат на праве частной собственности нескольким лицам, либо на основании заявления лица, осуществившего соответствующее изменение помещений,

эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности

собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В пункте 26 постановления Пленума N 73 разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Земельный участок площадью 313,7 кв. м, являющийся предметом договора аренды, входит в состав земельного участка общей площадью 4001,5

и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Кооператив ссылается на то, что общество использует часть общего имущества - крышу здания, при этом ответчик не обращался к другим сособственникам с намерением решить вопрос о передаче ответчику спорной части общего имущества для использования под размещение оборудования, соответствующее решение собственников помещений в здании не принималось, какое-либо соглашение между сособственниками помещений в здании отсутствует. Истец утверждает, что ему принадлежит 43 % от общей площади всего здания, в связи с чем он, как собственник , имеет право на получение соразмерной платы за пользование ПАО «Мегафон» общим имуществом - крышей. Кооператив обращает внимание, что крыша не может быть отнесена к собственности ответчика,

не находится в собственности других лиц; в таком доме нет общего имущества и не может быть общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; порядок управления такими домами устанавливает уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации; решение о выборе управляющей компании принято единолично Министерством обороны Российской Федерации, выполняющим функции собственника указанных жилых домов, на основании части 7 статьи 46 ЖК РФ. Поскольку все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику , то решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме (часть 7 статьи 46 ЖК РФ). Положениями ЖК РФ не определено: в какой именно форме должно быть принято решение. По мнению истца, по смыслу части 1 статьи 46 ЖК РФ, решение должно приниматься в свободной форме, аналогично решению, принимаемому в форме протокола/документа общим собранием. Суд считает данное утверждение

не находится в собственности других лиц; в таком доме нет общего имущества и не может быть общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; порядок управления такими домами устанавливает уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации; решение о выборе управляющей компании принято единолично Министерством обороны Российской Федерации, выполняющим функции собственника указанных жилых домов на основании части 7 статьи 46 ЖК РФ. Поскольку все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику , то решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме (часть 7 статьи 46 ЖК РФ). Положениями ЖК РФ не определено, в какой именно форме должно быть принято решение. По мнению истца, по смыслу части 1 статьи 46 ЖК РФ, решение должно приниматься в свободной форме аналогично решению, принимаемому в форме протокола/документа общим собранием. Суд считает данное утверждение

решением собрания, то есть не является решением определенной группы лиц. Решение о выборе способа управления многоквартирным домом единолично принято учреждением «АХУ УрО РАН», как лицом, уполномоченным единственным собственником помещений в здании. Следует отметить, что нормой части 7 статьи 46 Жилищного кодекса прямо предусмотрено, что положения главы 6 Жилищного кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются в случае, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику . Ссылку общества «УЖК» на положения пункта 1 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса, согласно которым непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений допускается в случае, когда количество квартир в доме составляет не более чем тридцать, арбитражный суд находит несостоятельной. Единоличный собственник всех помещений многоквартирного дома не может быть ограничен в праве выбора способа управления принадлежащим ему имуществом. Иное означало бы нарушение закрепленного и гарантированного Конституцией Российской Федерации права распоряжения собственностью. Арбитражный суд

собственности других лиц; в таком доме нет общего имущества и не может быть общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; порядок управления такими домами устанавливает уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации; решение о выборе управляющей компании принято единолично Министерством обороны Российской Федерации, выполняющим функции собственника указанных жилых домов на основании части 7 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику , решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме (п. 7 ст. 46 ЖК РФ). В какой именно форме должно быть принято решение в данном случае, ЖК РФ не установлено, однако исходя из смысла п. 1 ст. 46 ЖК РФ решение должно приниматься в свободной форме аналогично решению, принимаемому в форме протокола/документа обидим собранием. При этом положения настоящей

выше все помещения в доме № 9 принадлежат на праве собственности Российской Федерации (одному собственнику), в том числе и на дату принятия постановления Правительства Курганской области. Согласно экспертной позиции Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации, изложенной в письме от 7 июля 2014 г. № 123150АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику , отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на них не распространяются, и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта. Следовательно, постановление Правительства Курганской области на момент его принятия в части включения в региональную программу жилого дома № 9 противоречило Жилищному кодексу Российской Федерации, имеющему большую юридическую силу. В силу требований ч. 2 ст. 129 Гражданского

общего собственников помещений в многоквартирным доме, в связи с тем, что административный истец является единоличным собственником нежилого помещения и жилого помещения из которых состоит указанный дом. На смотря на то, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> имеет площадь 268, 7 кв.м. при этом административному истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение площадью 205,7 кв.м., расположенное в указанном доме и нежилое помещение площадью 63 кв.м., из буквального толкования специальной нормы, установленной в частью 7 статьи 46 ЖК РФ, следует, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику , решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. В соответствии с пунктом 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено, в