Неотделимые улучшения в зачет арендной платы - гражданское законодательство и судебные прецеденты

3.3.6. Обеспечивать исправное состояние инженерных систем (центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, электроснабжение) и их нормальное функционирование. 3.3.7. Не производить неотделимых улучшений, перепланировок и переоборудования арендуемого Недвижимого имущества. 3.3.8. С письменного согласия Арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт Недвижимого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения. Необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению (заданию). Затраты Арендатора на проведение капитального ремонта Недвижимого имущества, подтвержденные надлежащей финансовой и исполнительной документацией, могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия настоящего Договора при условии предварительного согласования с Арендодателем подлежащей возмещению суммы. Зачет производится по решению Арендодателя на основании заключаемого Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору. 3.3.9. Ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять Арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и штрафных санкций, установленных настоящим Договором. 3.3.10. Не сдавать арендуемое Недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия Арендодателя. Не осуществлять

арендованного имущества, отмене подлежат также состоявшиеся по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, а дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела в части данного эпизода судам необходимо учесть изложенную в настоящем определении правовую позицию, установить характер произведенных обществом неотделимых улучшений, устранить противоречия в оценке наличия у собственника имущества обязательства по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и фактического исполнения этого обязательства (зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы ), принять законные и обоснованные судебные акты. В отношении эпизода доначисления НДС, соответствующих сумм пени и штрафа по отношениям общества с компанией «Emerson» при приобретении «услуг по цифровой обработке данных (EDP)» решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций подлежат оставлению в силе. Руководствуясь статьями 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации определила: постановление Арбитражного суда Уральского округа от

10 л.д. 31-35). В соответствии с уточнениями заявленных требований от 21.03.2017 (т. 10 л.д. 67-68), истцом взяты за основу результаты экспертизы, проведенной Южно-уральской торгово-промышленной палатой в части, касающейся размера стоимости неотделимых улучшений. Рыночная стоимость неотделимых улучшений произведенных в нежилом помещении № 4, расположенном по адресу: <...>, установлена на основании заключения экспертизы ЮУТПП № 026-05-01879, и составила 1 410 343 руб. (в том числе НДС 18%). Таким образом, исходя из того, что стоимость неотделимых улучшений в зачет арендной платы не принималась, а цена продажи утверждена Распоряжением Минпрома № 1454-р от 21.09.2012, на основании отчета об оценке № 290/12 выполненного ООО «Консалтинговое агентство «Спектр», в сумме 1 968 644 руб. (без НДС), в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, подлежит зачислению в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений без учета НДС в сумме 1 195 205 руб. 93 коп. (1 410 343 руб. /1.18 НДС) Выкупная стоимость

согласия арендодателя. В соответствии с пунктом 2.9. договора аренды № 05314171 от 06.05.2003 года, по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязался передать балансодержателю безвозмездно все согласованные и не согласованные произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, неотделимые без вреда от конструкций помещений. Таким образом, доводы истца о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в зачет арендной платы , является несостоятельным, поскольку договором аренды № 05314171 от 06.05.2003 года предусмотрен иной порядок. Доказательств заключения дополнительного соглашения к данному договору, в рамках которого был произведен ремонт нежилого помещения, и положения которого предусматривали бы возмещение стоимости, проведенных истцом с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, истцом в материалы дела не представлено. Довод истца относительно того, что между сторонами 30.12.2004 года, 08.04.2005 года, 05.03.2005 года, 28.02.2006 года, были

зачете стоимости выполненных работ, связанных с улучшением арендуемого имущества, в стоимость арендных платежей, управление направило ответ (письмо от 16.05.2016 № 27.01-3345) о нецелесообразности проведения такого зачета. Общество оспорило решение управления в арбитражный суд, заявив также требование о зачете в счет арендной платы по договору от 25.08.2010 № 40 стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения. Администрация обратилась со встречными требованиями о признании дополнительных соглашений от 14.06.2012 № 1 и от 21.06.2012 № 2 недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности. Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что обществом с 2012 года заявление о зачете произведенного ремонта в счет арендной платы не подавалось. Кроме того, общество не указывает размер арендной платы с периодом ее начисления, подлежащий зачету. Из акта сверки взаиморасчетов по аренде недвижимого имущества за период с 25.08.2010 по 07.06.2017 следует, что общество надлежащим образом вносит арендную плату по договору от 25.08.2010 № 40. Стороны условиями договора однозначно не

улучшений имущества. Фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с указанной нормой закона, а представляет собой величину расходов истца согласно представленной смете на капитальный ремонт помещения и акта о приемке выполненных работ, в связи с чем, суд признает, что предъявление ФИО1 требований о зачете стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи по существу в настоящее время направлено на преодоление условий заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи от 05.09.2012 в части согласованной ими без разногласий цены. Поскольку доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, истцом представлено ответчику и суду не было, оснований для зачета в счет оплаты приобретаемого имущества суммы 418881,60 руб. не имеется. Кроме того, следует отметить, что 21.07.2006 истец обращался в Департамент муниципальной собственности администрации г.Троицка с заявлением о перерасчете арендной платы и применения минимального коэффициента, в связи с представленной им сметой

рублей. Также ОАО «Гостиничный комплекс «Славянка» произведено отключение от центрального электроснабжения, в результате чего в океанариуме произошла гибель морских гибробионтов на сумму <данные изъяты> рублей. Просил с учетом неоднократных уточнений зачесть в счет арендной платы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать с общества затраты на приобретение строительных материалов в размере <данные изъяты> рублей, понесенные убытки в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей (№) Судом постановлено приведенное выше решение (№). В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить, указывает, что при рассмотрении дела суд не учел подписанное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы на общую сумму в размере <данные изъяты> рублей. С учетом данного зачета в акте сверки указано, что по состоянию на <Дата> года общая сумма долга ответчика по арендной плате составляет <данные изъяты> рублей. Суд необоснованно включил

то обстоятельство, что установленное в помещении ФИО2 оборудование осталось в собственности арендодателя, а суд первой инстанции произведенный по указанному письму зачет при определении итоговой суммы задолженности по арендной плате не учел, в связи с чем у истца остались и неотделимые улучшения и в его пользу взыскана задолженность по аренде в полном размере. Направление ответчику арендодателем данного письма представителем истца – ФИО4 в суде апелляционной инстанции не оспаривалось, при этом, как следует из пояснений представителя, данных судебной коллегии, доказательств того, что вышеуказанное оборудование демонтировано ответчиком и вывезено у стороны истца не имеется. При изложенных обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм материального права и условий договора аренды, предоставляющего права арендатору на зачет арендной платы сумм затрат на неотделимые улучшения, принятые арендодателем, у ответчика возникло право на уменьшение суммы задолженности по арендной платы посредством зачета на подтвержденные документально размеры затрат, связанных с приобретением газовых горелок по накладной № от <дата>, на сумму <...>. Следовательно,

отопления, устройство полов соответствуют строительным нормам и правилам. Неотделимые улучшения, произведенные в нежилом помещении второго этажа – установка блоков из профиля ПВХ и отделка откосов и стен не соответствуют строительным нормам и правилам (том 4 л.д. 154). Частично удовлетворяя требования ФИО3 к ФИО2, суд исходил из ? стоимости неотделимых улучшений помещений второго этажа с учетом затрат на устройство вентиляции - 514 916 рублей 50 копеек (236 902 рубля + 792 931 рубль )/2. Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 стоимости неотделимых улучшений, не может согласиться с размером взысканной суммы. В соответствии с пунктом 4.3 договоров аренды от 20 ноября 2017 года и 31 октября 2018 года на арендатора возложена обязанность произвести за счет собственных средств ремонт арендуемого помещения. Согласно пункта 4.2.1 договоров арендодатели (арендодатель) обязался осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы расчетную стоимости затрат арендатора по проведению работ по