Нотариальная форма квартиры - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Кем и когда выдан _________________________________________ При отсутствии в документе, удостоверяющем право на наследство, серии и номера указываются: 6.3. Номер реестра регистрации нотариальных действий _____________ 6.4. Номер, под которым свидетельство о праве на наследство зарегистрировано в реестре регистрации нотариальных действий _____ М.П. Дата ______________ Подпись должностного лица ____________________ (подпись, Ф.И.О.) Приложение к форме ПН, утвержденной Приказом ФНС России от "__" _____ 200_ г. N ____/____ 7. Сведения о наследуемом объекте недвижимого имущества <*> 7.1. Наименование объекта ________________________________________ 7.2. Адрес места нахождения недвижимого имущества а) субъект Российской Федерации ___________ б) район _____________ в) населенный пункт ______________________________________________ (город, село, поселок и т.п.) г) улица (проспект, переулок) ____________________________________ д) дом ____________ е) корпус (строение) ________ ж) квартира ____ 7.3. Кадастровый номер недвижимого имущества (земельного участка) __________________________________________________________________ 7.4. Доля наследника в праве собственности _______________________ 8. Сведения о наследуемом транспортном средстве <**> 8.1. Вид транспортного средства __________________________________ 8.2. Место нахождения транспортного средства (ТС) (заполняется в случае

или другое недвижимое имущество. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи спорной квартиры был заключен между ответчиком и ООО «Инвест Плюс» в нотариальной форме 2 ноября 2016 г., то есть до вступления сторон в брак. Кроме того, в пункте 12 договора оговорено, что на момент заключения сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит и денежные средства на приобретение квартиры являются его собственностью. Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не основан на законе, поскольку согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой

режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам части 1 статьи 551 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса (договор купли-продажи жилого дома, квартиры , части жилого дома или квартиры). Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусмотрена государственная

повторных торгов по продаже имущества должника. Допущенные финансовым управляющим нарушения процедуры торгов в электронной форме привели, по мнению заявителя, к отсутствию интереса потенциальных покупателей, заявок на участие в торгах и снижению начальной продажной цены реализуемого имущества, а также реализации имущества по заниженной цене, что повлекло нарушение прав ФИО4 Договор купли-продажи квартиры, заключенный по результатам повторных торгов 16.10.2019 г. с покупателем ФИО8, заявители считают недействительной сделкой, в связи с несоблюдением нотариальной формы сделки, а также недействительной сделкой считают договор купли-продажи квартиры , заключенный между первоначальным покупателем ФИО8 и ФИО10 Суды установили, что требования Банка Возрождение (ПАО) включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом имущества (квартиры) должника, расположенного по адресу: <...>, назначение: жилое, общей площадью 88,5 кв.м., этаж 3, условный номер 50:15:0011212:454. В рамках процедуры реализации имущества Банком Возрождение (ПАО) было утверждено Положение о порядке, сроках, условиях продажи имущества ФИО1, являющегося предметом залога. Финансовым управляющим Положение было

отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы регистрирующий орган указывает на неправильное применение норм материального права. Управление настаивает, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающие требование о нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину. Поскольку соглашение об оставлении за Ипотечным центром предмета залога оформлено в простой письменной форме, у Управления имелись основания для принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру . Ипотечный центр, ФИО10 в отзывах на апелляционную жалобу указывают на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. В судебном заседании представитель Ипотечного центра поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Иные лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого

инстанции исходил из того, что поскольку спорная квартира находится в общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетней ФИО6, сделка по отчуждению данной квартиры в соответствии с частью 2 статьи 54 Закона о регистрации подлежит нотариальному удостоверению. При этом суд указал, что при реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению. Поскольку указанное требование закона заявителем не было исполнено, приостановление государственной регистрации перехода права собственности на квартиру суд первой инстанции признал законным. Отменяя решение суда в части, удовлетворяя заявление финансового управляющего ФИО3 частично и признавая решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав, изложенные в уведомлениях от 17.03.2021 № КУВД-001/2021-7789804/1 и от 29.03.2021 № КУВД-001/2021-7789804/1, незаконными в части необходимости нотариальной регистрации сделки - договора купли-продажи спорной квартиры, суд апелляционной инстанции исходил из следующего. В силу части 1 статьи 198

закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве). Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Данные требования изложены в пункте 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ. При этом разъяснения, указанные в Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2020), утвержденном Президиумом ВС РФ 23.12.2020, необходимо трактовать в системной взаимосвязи с вышеприведенными нормами. В рассматриваемом случае в рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производилась продажа квартиры , а не доли в праве общей собственности, поскольку квартира принадлежала на праве общей собственности, в том числе членам семьи должника. Соответственно, приданию квалифицированной письменной форме (нотариальному удостоверению) договор, совершенный

содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению. Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2021 N 301-ЭС21-24718. Кроме того, одним из собственников Квартиры является несовершеннолетний ФИО6 (дата рождения - ДД.ММ.ГГГГ). Согласно п. 2 ст. 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Учитывая изложенное, Договор подлежал нотариальному удостоверению. Согласно

Руководствуясь положениями ст. ст. 160, 158, 429, 550 ГК РФ, учитывая, что нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи доли недвижимости, заключенного в письменной форме, действующим законодательством не установлено, а также учитывая, что соглашение сторон о придании основному договору нотариальной формы, которая является более строгой по сравнению с установленной законом, не делает обязательным соблюдение нотариальной формы также для предварительного договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом не правильно истолкован закон. Как следует и материалов дела и не оспаривалось сторонами, истец обратился с иском о понуждении заключить договор купли-продажи 1/2 доли в общей долевой собственности однокомнатной квартиры , в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре. В установленный предварительным договором и дополнительным соглашением срок до 01.06.2017 (л.л.12-14), основной договор купли-продажи, сторонами заключен не был, а предложение о заключении договора направлено ответчику лишь 18.07.2017 (л.д.15), т.е. по истечению срока, установленного дополнительным соглашением для заключения основанного договора. В соответствии со ст.