Организация общего собрания собственников - гражданское законодательство и судебные прецеденты

Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает следующее. В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. В связи с изложенным, решение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должно быть принято более чем пятьюдесятью процентами

статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры, заключенные до дня вступления в силу Федерального закона 176-ФЗ между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и РСО, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора. Согласно части 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации. В связи с вступлением в силу части 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключенные РСО с собственниками (пользователями) помещений в многоквартирных домах

8 апреля 2021 г. N 14201-СИ/02 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение и в рамках своей компетенции сообщает. В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Следовательно, в случае выбора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией и выбора

исполнитель оплачивает за счет собственных средств. Установленный абзацами вторым и третьим указанного пункта порядок расчета не распространяется на случаи, при которых в соответствии с Правилами N 354 исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация. В указанных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11 - 14 приложения N 2 к данным Правилам". ТСЖ "Мостовицкая, 3", ТСЖ "Мостовицкая, 6", ООО "Инновации Технологии Сервис" обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим указанного нормативного предписания в той части, в которой оно относит к полномочиям общего собрания собственников помещений многоквартирного дома принятие решения о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя

938/пр, и исходили из того, что копии договоров управления, заключенные управляющей организацией с двумя собственниками помещений, расположенных в корпусе 1, и с двумя собственниками помещений, расположенных в корпусе 2 спорного МКД, представленные обществом в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, не могут свидетельствовать о реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации. В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Доказательств представления в лицензирующий орган помимо иных документов договора управления, соответствующего требованиям части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, обществом не

статьи 162 Жилищного кодекса, пунктом 8.3 договора управления, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса и 36 Жилищного кодекса, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания. Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса). Решением общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме управляющая компания наделена правом на обращение в суд с требованием о возврате в общую долевую собственность подвальных, чердачных помещений, иных свободных помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признания права общей долевой собственности (пункт 11 протокола общего собрания собственников помещений

соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя. Между тем судами не учтено следующее. В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом, управление управляющей организацией. При этом согласно части 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Анализ положений раздела V Жилищного кодекса, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о

указаны. В силу статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья признается некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, не имеющей в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Ни коммерческой организацией, ни коммерческим партнерством, ассоциацией (союзом) коммерческих организаций, иной некоммерческой организацией, объединяющей коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, либо некоммерческой организацией, имеющей статус саморегулируемой организации, товарищество собственников жилья не является. Заявители жалоб полагают, что иск ФИО2 об оспаривании решения общего собрания собственников -членов товарищества собственников жилья «Невский» не может быть отнесен к экономическим спорам, вытекающим из предпринимательской или иной экономической деятельности, поскольку оспариваемым решением общего собрания оплата за превышение ПДК была возложена на ФИО2 не как на индивидуального предпринимателя, а как на физическое лицо. Судом кассационной инстанции обжалуемое постановление, в нарушение норм процессуального права, принято без привлечения к участию в деле лиц, права и обязанности которых затрагиваются указанным

пункт 25 Правил № 124 предусматривает, что оплата в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или общего собрания членов товарищества или кооператива о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям осуществляется путем перечисления исполнителем до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом (расчетным месяцем), если договором ресурсоснабжения не предусмотрен более поздний срок оплаты коммунального ресурса, платы за коммунальный ресурс в адрес ресурсоснабжающей организации любыми способами, которые допускаются законодательством Российской Федерации. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или общим собранием членов товарищества или кооператива решения о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям оплата осуществляется путем внесения потребителями непосредственно в адрес ресурсоснабжающей организации в сроки и в случаях, которые установлены жилищным законодательством Российской Федерации, платы за соответствующий вид коммунальной услуги, потребляемой в жилых и (или) нежилых помещениях в многоквартирном доме, за исключением платы за соответствующий вид коммунального ресурса, потребляемого в

связи с чем отсутствие заключенного в письменном виде договора непосредственно между сторонами не освобождает комитет от оплаты за СОИД. Кроме того, согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями данного Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за

многоквартирными домами. Частью 6 статьи 45 ЖК РФ установлено, что собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация обязана осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего

противопожарного проезда, именно в том месте, где в настоящее время расположен забор. Изменения в данный проект не вносились. Принимая в управление данный многоквартирный дом, заявитель не обеспечил выполнение принятых проектных решений, а также не предпринял действий по внесению изменений в проектную документацию. На момент принятия в 2020 году ООО «УК «Актив-Система» в управление жилого многоквартирного дома по указанному адресу и до проведения внеплановой документарной проверки управляющая компания не предприняла всех зависящих мер по организации общего собрания собственников помещений для разрешения вопроса о соглашении сервитута и принятия решения по организации проезда (подъезда) спецтехники согласно имеющимся проектным решениям. Заявитель представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, дополнения к нему, в соответствии с которыми просит решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, доводы жалобы находит несостоятельными. В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя, принявший участие в заседании посредством веб-конференции при использовании информационного ресурса «Картотека арбитражных дел», поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Статьями 45-48 Жилищного кодексом Российской Федерации предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса). Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Таким образом, закон предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания единого для всех квартировладельцев договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений). В силу части 8 статьи 162 Жилищного

при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим. Статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и

ООО УК «Наш дом» на доске объявлений возле подъездов дома вывешивались сообщения о проведении общего собрания собственников. Из содержания объявления истцам стало известно, что ответчик ФИО3 организовывает проведение общего собрания собственников дома, которое должно состояться 27.02.2019г. 25.03.2019г. председателю ТСН «Успешное» работниками ООО УК «Наш дом» вручена копия протокола общего собрания, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В очном или заочном голосовании истцы не участвовали, считают, что протокол от ДД.ММ.ГГГГ недостоверным и недействительным. Организация общего собрания собственников помещений и его оформление проведены с нарушением требований закона. В судебном заседании ФИО2 участия не принимала, просила рассмотреть дело в ее отсутствии, исковые требования поддерживает. В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что большая часть собственников многоквартирного дома не принимала участия в голосовании, проводимого в период с 27.02.2019г. по 15.03.2019г., в подписных листках их подписи подделаны. Просила признать протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по

возможным определить чье именно место жительство необходимо установить и по какому именно поводу обратилось УК ООО «Жилкомстрой» с данной просьбой в УФМС России по РСО-Алания. Что же касается письма участкового уполномоченного ФИО4 (без номера и даты), то оно подтверждает лишь факт единоличного обращения к нему ... представителя ООО «Жилкомстрой» ФИО6 о розыске собственника кв. № по указанному выше адресу. Между тем, каких-либо иных мер по установлению местонахождения собственника данной квартиры № (опрос соседей, организация общего собрания собственников многоквартирного дома, выяснение собственника квартиры по средством обращения в регистрирующие органы: Управление Росреестра по РСО-Алания, ГУП «Аланиятехинвентаризация» и т.д.»), управляющей компанией принято не было. Несмотря на письменные предупреждения со стороны Госжилнадзора РСО-Алания о необходимости устранения неполадок в отоплении данного многоквартирного дома, УК ООО «Жилкомстрой», до привлечения к административной ответственности, о сложившейся ситуации Госжилнадзор РСО-Алания не информировало. Таким образом, при рассмотрении настоящего дела Госжилнадзором РСО-Алания с учетом имевшихся в деле материалов полно, всесторонне и

Правительства Красноярского края от 24.05.2011 № 290-п «Об утверждении Перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», при осуществлении мероприятий по установке общедомовых приборов учета требуется непосредственное участие управляющей компании. Таким образом, обязанность по установке коллективных (общедомовых) приборов учета возложена не только на ресурсоснабжающую организацию Канскую ТЭЦ», но и на управляющую компанию. Для реализации данной обязанности, управляющие компании наделены конкретными полномочиями, (в том числе организация общего собрания собственников квартир, где бы выяснялся вопрос о согласии жильцов (собственников) оплатить установку и приобретение данных приборов учета), соответственно, единственным условием освобождения от ответственности за неисполнение вмененной обязанности является техническая невозможность оснащения МКД приборами учета. В силу п. 3 Порядка заключения и существенные условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, утв. Приказом Минэнерго России от 07.04.2010г. №149 инициатором заключения договора на установку приборов учета в многоквартирном доме (заказчиком) выступают управляющие компании.

по взаимодействию с администрацией и устранению кадастровой ошибки; - стоимость услуг определена 60000р. Всего в рамках указанного договора истицей было оплачено ответчику 160000р., что подтверждается представленными квитанциями к приходно-кассовому ордеру, выданными индивидуальным предпринимателем ФИО1 (л.д.9,11). Материалами дела подтверждается и не было опровергнуто истицей, что ответчиком выполнены соответствующие заключенному между сторонами договору юридические услуги: правовой анализ ситуации заказчика, получение выписок из ЕГРН, выписки из домовой книги в ООО «Региональное эксплуатационное управление, заключения кадастрового инженера, организация общего собрания собственников многоквартирного дома (составление и публикация объявления о проведении собрания, представление интересов заказичка в суде по делу № 2-10148/18 об устранении кадастровой ошибки), ознакомление с материалами дела, представление доказательств и правовой позиции; представление интересов заказчика в суде апелляционной инстанции по делу № 33-22129 об исправлении кадастровой ошибки; взаимодействие с администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области – составление и направление запроса о разъяснении порядка приватизации земельного участка по адресу: <данные изъяты> получение ответа с указанными