Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость - гражданское законодательство и судебные прецеденты

- Закон N 218-ФЗ): государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества; сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, установленных данной статьей. Согласно статье 75 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости )" при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На основании пункта

Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременении имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров. При дарении доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует. При таких обстоятельствах в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости , правило части 1 статьи 42 Закона о

о заселении спорного жилого помещения в установленном законом порядке, поскольку указанный договор является ничтожной сделкой и как следствие ничтожными являются и совершенные в рамках его исполнение сделки, а в данном случае акт приема-передачи жилого помещения. Так пунктом 2 статьи 163 ГК РФ предусмотрено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Согласно пункту 2 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон №218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость , в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. В силу пункта 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Представленный ответчиком в материалы дела договор мены от 27.12.2017 №366, предметом которого является передача в долевую собственность граждан К-ных спорного жилого помещения в обмен на

общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». Приведенные нормы не содержат оговорок об отсутствии необходимости в нотариальном удостоверении соглашений об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд и о неприменении положений статьи 42 Закона № 218-ФЗ. Учитывая, что представленные на государственную регистрацию соглашения об изъятии, нотариально не удостоверены, государственная регистрация права муниципальной собственности на квартиры приостановлена на основании пунктов 7 и 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, а

Федерации (далее - ГК РФ). Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статью 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ). В случае изъятия земельного участка и находящейся на нем недвижимости для государственных или муниципальных нужд предусмотренный гражданским законодательством порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности не применим. Отчуждение земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в такой ситуации напрямую не зависит от волеизъявления собственника, поскольку законодатель допускает возможность принудительного изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости на основании судебного решения. Основополагающее значение в подобных случаях имеет наличие общественно-значимого публичного интереса, реализация которого невозможна без прекращения права собственности на недвижимое имущество и передачи данного имущества органам государственной власти или органам местного самоуправления. Законодатель устанавливает дополнительные гарантии правообладателям изымаемой недвижимости, включая

с п.1 ст. 42 Закона сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке подлежат нотариальному удостоверению. Представленный на государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности договор купли-продажи квартиры от 04.06.2018 нотариально не удостоверен, что не соответствует требованиям вышеуказанной статьи закона. Согласно внесенным Федеральным законом от 02.06.2016 №172-ФЗ изменениям, нотариальному удостоверению подлежат любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость . Единственным исключением являются сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд. Гражданским законодательством не предусмотрено исключений по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость между близкими родственниками или сособственниками. Таким образом, для всех категорий граждан, отчуждающих доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, сделки подлежат нотариальному удостоверению. Кроме того, было установлено, что за государственной регистрацией права общей долевой собственности (перехода права общей долевой собственности) на основании договора купли-продажи квартиры

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить регистрацию договоров купли-продажи квартир по адресам: <адрес>, ФИО2 <адрес>, ФИО2 <адрес>. В судебном заседании истец требования поддержал, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске. Представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес> Пак В.С. в судебном заседании требования не признала, в обоснование возражений указал на то, что согласно внесенным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 172-ФЗ изменениям, нотариальному удостоверению подлежат любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость . Ранее нотариальное удостоверение требовалось, если доля в праве общей собственности на недвижимость продавалась постороннему лицу. Гражданским законодательством не предусмотрено исключений по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость между близкими родственниками. Таким образом, для всех категорий граждан, отчуждающих доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, сделки подлежат нотариальному удостоверению. Представленные истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес>, расположенную по <адрес> в <адрес> и договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ

которому ФИО1 и детям в равных долях (по 1/10) передается вышеуказанная квартира. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи жилых помещений. Вместе с тем, 28 ноября 2016 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области администрации Волгограда отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру, подлежащей передаче истцу и ее детям. Также нотариусом г. Волгограда 13 июня 2017 года ФИО1 отказано в нотариальном удостоверении сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость , принадлежащее несовершеннолетним. Таким образом, до настоящего времени жилищные права семьи ФИО1 не реализованы. Многодетная семья проживает в жилом помещении муниципального маневренного фонда, предоставленного ФИО1 во временное пользование. Поскольку в установленном порядке право собственности на недвижимое имущество за ними не зарегистрировано прокурор просил суд: признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО5 право собственности по 1/10 доли на квартиру №280 в доме 14 по ул. им. Маршала

не имеет правового значения для существа рассматриваемого спора, так как юридически значимым обстоятельством в настоящем деле является не передача спорного недвижимого имущества покупателю, а заключение с ним договора купли-продажи. Более того, как правильно указал суд первой инстанции, передача не выделенной в натуре доли в праве общей долевой собственности невозможна, поскольку право является нематериальным явлением и не может быть передано по акту приема-передачи. В силу ст. 251 Гражданского кодекса Российской Федерации при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость никакая передача права не производится, а право собственности на нее переходит в момент государственной регистрации. Также судебная коллегия учитывает, что доказательств расторжения договора купли-продажи от 07.05.2014 года ответчиками в материалы дела не представлено, а имеющаяся в деле расписка ФИО6 о возврате денежных средств от 17.05.2014 года письменным соглашением сторон о расторжении договора, как ошибочно полагают ответчики, не является, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежит отклонению. Судебная