Передача неотделимых улучшений другому арендатору - гражданское законодательство и судебные прецеденты

3.2.20 следующего содержания: "Произвести все необходимые действия для осуществления государственной регистрации настоящего договора за счет арендатора.") 4. Порядок возврата недвижимого имущества Арендодателю 4.1. Возврат недвижимого имущества Арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи. 4.2. Недвижимое имущество считается возвращенным Арендодателю с даты подписания акта приема- передачи. 4.3. Недвижимое имущество должно быть передано Арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано Арендатору, с учетом нормального износа. Также Арендодателю должны быть переданы по акту и все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера. 4.4. Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендуемых помещений являются собственностью Арендатора . 5. Размер арендной платы и порядок расчетов 5.1. Арендная плата за недвижимое имущество устанавливается в размере _________ (_________) руб. за один квадратный метр площади недвижимого имущества в год, с учетом налога на добавленную стоимость, и _________ (_________) руб. за один квадратный метр

трибуны стадиона «Светотехника» по адресу: <...>, для осуществления офисных и административных функций. Арендодатель по акту приема– передачи от 15.10.2005 предал арендатору спорное помещение; арендная плата составила 15 000 руб. в месяц; договор зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2005. Пунктами 5.2 и 5.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе проводить ремонтные работы в помещении только с уведомлением арендодателя и при наличии его согласия; при своевременной и полной оплате дополнительных услуг, арендной платы и с письменного согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду. Согласно пункту 6.1 договора в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, неотделимых без вреда для помещения, арендатор не имеет права после прекращения срока аренды на возмещение стоимости этих улучшений. Общество и предприниматель заключили соглашение от 25.10.2005, по условиям которого арендодатель дал согласие на осуществление арендатором ряда работ по улучшению спорного помещения. В июле 2010 года право собственности на спорное помещение, а

в счет арендной платы по расходам на неотделимые улучшения или расходам на ремонт, произведенным арендатором, сторонами не заключались. В связи с вышеизложенным налоговый орган полагает, что поскольку затраты на создание обществом основных средств в виде неотделимых улучшений не были возмещены арендодателем и заявитель учитывал их в качестве основных средств, то передача неотделимых улучшений арендодателю после расторжения договоров аренды была осуществлена обществом безвозмездно. Вопросы налогового учета неотделимых улучшений урегулированы нормами налогового законодательства. Согласно положениям пункта 1 статьи 256 и пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации последним понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизирующему имуществу арендатора. Основываясь на принципах налогового учета, расходы одной стороны договора должны корреспондировать доходам другой стороны. Поскольку стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в силу подпункта 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса не учитывается арендодателем

с учетом всех изменений, увеличивающих или уменьшающих налоговую базу в соответствующем налоговом периоде. Моментом определения налоговой базы, согласно пункту 1 статьи 167 Кодекса, является, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 названной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав; день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. По завершении срока аренды неотделимые улучшения арендованного имущества, являющиеся частью неделимой вещи (арендованных объектов), выполненные арендатором по условиям договора с согласия арендодателя, передаются арендодателю вместе с арендованным объектом. Инспекцией в ходе проверки установлено, что после расторжения договоров аренды АО «КТРВ» в период с 4 квартала 2012 по 4 квартал 2013 согласно актам приема - передачи арендованного имущества, возвращало арендованное имущество с неотделимыми улучшениями. На дату передачи арендованного имущества по акту приема-передачи стоимость передаваемых неотделимых улучшений у заявителя была сформирована и числилась

выполненных работ (оказанных услуг) №12197322 от 14.12.2017; 4. Неотделимые улучшения на сумму 4 453 263,09 руб.: - счет-фактура N97312000976/7G00 от 31.12.2017; - акт приема-передачи неотделимых улучшений от 31.12.2017 №3; 5. Неотделимые улучшения на сумму 5 432 230,69 руб.: - счет-фактура №7312000875/7G00 от 02.11.2017; - акт приема-передачи неотделимых улучшений от 31.10.2017 №2; 6. Неотделимые улучшения на сумму 5 432 230,69 руб.: - счет-фактура N97312000878/7G00 от 03.11.2017; - акт приема- передачи неотделимых улучшений от 30.08.2017 №1, по данному акту неотделимые улучшения были переданы Арендатором , приняты Арендодателем 03.11.2017, что подтверждается датой, проставленной на акте приема-передачи под подписями Арендатора и Арендодателя - 03.11.2017. Буквальное содержание приведенного условия с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что работы (неотделимые улучшения) должны быть сразу сданы после завершения работ, тогда как возмещение арендатору стоимости неотделимых, отделимых улучшений арендуемого имущества осуществляется по письменному требованию арендатора в течение 5 рабочих дней с даты получения

коммунальных услуг также не подлежали удовлетворению, поскольку не доказаны истцом ни по праву, ни по размеру, помесячный расчет истцом не представлен. Оценивая обоснованность искового требования о взыскании рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего. Раздел 3 договора содержит условия о том, что Арендатор имеет право в целях приспособления Арендуемого помещения под аренды, установленные в п.1.2 настоящего Договора, произвести неотделимые улучшения Арендуемого помещения, а именно: ремонт, перепланировку, реконструкцию, переоборудование. Указанные неотделимые улучшения Арендуемого помещения Арендодатель согласовывает путем подписания планировочного решения. Срок рассмотрения планировочного решения — не более 2 (двух) дней с даты его предоставления Арендатором . Арендодатель не вправе отказать в согласовании неотделимых улучшений, кроме случая, когда неотделимые улучшения ведут к уничтожению Арендуемого помещения или здания, в котором оно находится. Все отделимые улучшения Арендуемого помещения, произведенные Арендатором за свой счет, являются собственностью

осуществить затраты на приобретение или создание основного средства. Положениями статей 133, 622 и 623 ГК РФ установлено, что при проведении неотделимых улучшений в арендованные объекты эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). По завершении срока аренды неотделимые улучшения основных средств, выполненные по условиям договора с согласия арендодателя, подлежащие возмещению, но фактически не возмещенные им, передаются арендодателю вместе с арендованным объектом. Неотделимое улучшение - это собственность арендодателя. При передаче неотделимых улучшений, стоимость которых не возмещается арендодателю по окончании срока аренды имущества, арендатор фактически осуществляет операцию безвозмездной реализации. В соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (товаров, работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются в целях налогообложения прибыли. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО «КТК» для целей налогообложения включило в состав расходов за 2011 затраты на капитальные вложения (амортизационную премию) в сумме 3499085

от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ч.4) (ст.623 ГК Российской Федерации). Как указано выше, объект в реконструированном виде был возвращен собственнику на основании акта приема-передачи от 31.12.2013 г. (л.д.82 том 2). В соответствии с п.2 ч.1 ст.223 НК Российской Федерации датой получения дохода в натуральной форме определяется днем передачи таких доходов. В данном случае это день окончания действия договора аренды Объекта и возврат его КлешнИ. И.Н.. При этом договор аренды не содержит условия о возмещении арендодателем арендатору стоимости произведенных последним неотделимых улучшений, в том числе, размера этого возмещения. Довод административного истца о том, что неотделимые улучшения были выполнены в интересах самого арендатора , а не арендодателя, не может быть принят во внимание, поскольку собственником произведенных арендатором неотделимых улучшений фактически стала КлешнИ. И.Н. В соответствии с ч.2 ст.64 КАС Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее

акта приема- передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора (п. 5.5.). При прекращении договора арендатор передает арендодателю помещение в исправном состоянии вместе с неотделимыми улучшениями, которые согласованы с арендодателем (п. 5.6.). Согласно разделу 6 договора помещение предоставлено в аренду сроком на 11 месяцев с <дата обезличена> по <дата обезличена> включительно. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания срока договора аренды (п. 7.1.). Если ни одна из сторон не заявит не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора о его расторжении, договор автоматически продлевается на каждый последующий период, равный 11 месяцам на тех же условиях. В случае направления одной из сторон другой стороне уведомления о расторжении договора, договор прекращается автоматически по истечении трех месяцев со дня получения другой стороной такого уведомления (п. 7.2.). Статьей 8 договора предусмотрен порядок произведения неотделимых и отделимых улучшений. Согласно указанной статье если арендатором планируется произвести

стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды, по существу представляет собой специальное правило, регулирующее отношения вследствие неосновательного обогащения, которые могут возникать при прекращении договора аренды. При этом в настоящем деле пунктом 2.2.12 договора аренды, подписанного сторонами (т.1, л.д.11-15), предусмотрена обязанность арендатора в случае прекращения договора передать объект арендодателю по акту приема- передачи в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями. По смыслу данного пункта правом на компенсацию стоимости неотделимых улучшений при прекращении договора арендатор не пользуется. Такой вывод соответствует и пункту 3.1 договора аренды, согласно которому произведенные арендатором за свой счет своих собственных средств неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя, за исключением случая, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. случая досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, кроме случаев когда арендодателю в соответствии с пунктом 6.2 договора предоставлено право на односторонний отказ от договора