Порядок расторжения договора аренды муниципального имущества - гражданское законодательство и судебные прецеденты

обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету и обществу с ограниченной ответственностью «Русский дух» (далее - Общество) о признании недействительным пункта 5.4 договора от 13.10.2014 № 13 аренды объекта нежилого фонда в редакции протокола разногласий от 13.10.2014 № 1, заключенного ответчиками, в части исключения подпункта 5.4.11, которым предусматривалось право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при изменении состава учредителей арендатора; о признании недействительным заключенного ответчиками дополнительного соглашения от 12.12.2014 № 1 к указанному договору. Арбитражный суд Кемеровской области решением от 10.08.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2016, отказал в иске. Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, законных интересов муниципального образования - Березовского городского округа Кемеровской области, обратился в Верховный

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором соответствующего письменного предупреждения, в том числе вручить его под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Судом установлено, что досудебный порядок расторжения договора аренды муниципального имущества , зданий, сооружений и нежилых помещений города Сочи № П(к)/5-2008 от 01.02.2008 посредством направлении претензий (л.д. 32-34) истцом был соблюден. Пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" устанавливает, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Поскольку факт систематического нарушения

договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). В данном случае основанием досрочного расторжения договоров аренды по требованию арендодателя в одностороннем порядке явилось нарушение арендатором взятых на себя обязательств, в частности использование муниципального имущества не по назначению, указанное право реализовано путем направления арендатору письменного предупреждения за 30 календарных дней. Установив,

оплату задолженности в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 17.04.2017 № 330 правомерно признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению. В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора; договор аренды представлен в целях завершения строительства производственной базы, на земельном участке находятся объекты, принадлежащие ответчику, расторжением договора аренды земельного участка нарушаются права ответчика. Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы. Довод о несоблюдении претензионного порядка опровергается материалами дела. Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части перечисления ежемесячных арендных платежей, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение от 03.08.2017 б/н, в котором требовал погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 379 242 рублей 99 копеек, пеню в сумме 29 540 рублей 54

денежной суммы, установленной в качестве отступного. Проанализировав условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ, суды установили, что в нем содержится право стороны расторгнуть договор в одностороннем порядке после уведомления контрагента о выявлении объективных, поименованных в этом договоре, препятствий исполнения принятых на себя обязательств. Как установлено судами и не оспаривается лабораторией, 28.09.2019 общество «ПРОФИМЕД» в соответствии с договором уведомило истца об отсутствии возможности осуществлять медицинскую деятельность с 30.09.2019 ввиду расторжения заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО4 договора аренды нежилого помещения, находящегося по адресу Комендантский <...>, Санкт-Петербург. При этом суды обоснованно исходили из того, что в отсутствии доказательств, опровергающих названное обстоятельство, вывод о продлении имевших место арендных обязательств сделать в настоящем деле невозможно. Согласно пункту 20.2.3 договора он прекращается автоматически при принятии государственным или муниципальным органом либо иными правомочными инстанциями решения о закрытии помещения, в котором находится лабораторный офис, или решения о прекращении деятельности медицинского учреждения. Суды установили наличие объективного препятствия для

стороны договорились, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке. Согласно акта приема-передачи объекта нежилого фонда от 21.12.2012г., составленного между Арендодателем Комитетом по управлению имуществом Администрации Нижнеудинского муниципального образования и Арендатором ФИО1, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение муниципальной собственности, включающее в себя встроенное помещение № здания гаража, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>. Передаваемое помещение предназначается для размещения гаража. С техническим состоянием стороны ознакомлены. Помещение оборудовано централизованной системой отопления, электроосвещением. Водоснабжение и водоотведение отсутствуют. Пригодно для эксплуатации. Согласно Постановления Администрации Нижнеудинского муниципального образования "номер обезличен" от 10 ноября 2015 г. «О досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке» Администрация Нижнеудинского муниципального образования постановила: досрочно расторгнуть договор аренды объекта муниципальной собственности "номер обезличен" от 21 декабря 2012 года, заключенный между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Администрации Нижнеудинского муниципального образования на встроенное помещение№ здания гаража, расположенного по адресу:

при вынесении решения нарушены нормы материального права и нормы процессуального права. Указывает, что законодательством регламентированы обязательные досудебные процедуры при расторжении договора. Суд сделал вывод о надлежащем уведомлении арендатора о возможности расторжения договора аренды в судебном порядке. Однако ФИО1 не получала каких-либо извещений о возможности расторжения договора аренды. В материалах дела отсутствуют доказательства вручения и (или) направления указанных уведомлений ФИО1 Имеющийся в материалах дела имеется конверт, отправителем которого является комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, а адресатом ФИО1 от <дата>, а также его содержимое в судебном заседании в качестве доказательства не исследовались, о чем свидетельствует протокол судебного заседания от <дата>. Кроме того, конверт датирован <дата>, а требование о расторжении договора комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заявлено <дата>, что свидетельствует о нарушении требований п. 2 ст. 452 ГК РФ в части соблюдения тридцатидневного срока получения ответа арендатора. С учетом этого суд не вправе был удовлетворять требования истца

в виде невнесенной арендной платы за период с <...> г., что арендодатель не мог предусмотреть заранее при заключении договора аренды №. Так же судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы об отсутствии у истца полномочий на предъявления в судебном порядке требований о расторжении договора аренды. В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. В соответствии с постановлением «О переименовании отдела экономики и управления имуществом администрации Куртамышского района» от <...> №, Отдел экономики и управления имуществом администрации Куртамышского района переименован в Отдел экономики, управления муниципальным имуществом и земельных отношений Администрации Куртамышского района (л.д. <...>). В соответствии с п. 3 ст. 12 Положения об Отделе экономики, управления