Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости - гражданское законодательство и судебные прецеденты

организацией возможно только с согласия ссудодателя и при условии согласования с ним порядка расчетов сторон по этому договору. 69. В договоре ссуды (безвозмездного пользования) необходимо предусматривать обязанность ссудополучателя осуществлять за свой счет капитальный ремонт недвижимого имущества, выступающего предметом договора, при этом необходимость проведения капитального ремонта недвижимого имущества должна определяться согласно техническому заключению (заданию). 70. Договор ссуды (безвозмездного пользования) в целях использования недвижимого имущества для реализации медицинской, фармацевтической, пищевой и другой продукции, подлежащей лицензированию и (или) сертификации, не может заключаться с лицом, ранее уличенным в продаже товаров, не имеющих необходимых лицензий и (или) сертификатов. В случае если ссудополучатель был уличен в продаже на объектах ОАО "РЖД" продукции, не имеющей необходимых лицензий и (или) сертификатов, в том числе контрафактной, договор ссуды (безвозмездного пользования) подлежит расторжению в установленном законом и договором порядке. 7. Особенности заключения договоров купли-продажи 71. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, по типовым

20.04.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2015 по делу N А49-1170/2015, УСТАНОВИЛ: Открытое акционерное общество "Пензенский завод химического машиностроения" (далее - ОАО "Пензхиммаш", истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальным предпринимателям ФИО1 (далее - ИП ФИО1) и ФИО2 (далее - ИП ФИО2) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенного между ОАО "Пензхиммаш", ИП ФИО1 и ИП ФИО2, и взыскании штрафа в равных долях с каждого ответчика по 4 900 000 руб. за уклонение от заключения основного договора купли-продажи . Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.04.2015 исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенный между ОАО "Пензхиммаш" и ИП ФИО1 и ИП ФИО2, взыскал с ИП ФИО1 и ИП ФИО2 в пользу ОАО "Пензхиммаш" штраф по

нарушением условий договора, не оплата покупателем приобретенного объекта по договору купли-продажи недвижимости. Данное обстоятельство не дает права продавцу требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи недвижимости. В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности», если покупатель зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, продавец на основании части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного выше Кодекса. В судебном заседании 18.09.2008г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 25.09.2008г.15час.40мин. После перерыва слушание по делу было продолжено. Из документов, представленных в дело видно, что 14.06.2002г. между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости , по условиям которого истец обязался передать в собственность ответчика нежилое отдельно стоящее здание (складские помещения для материально-технического снабжения) общей площадью

удовлетворению. Поскольку параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит специальных норм, регламентирующих порядок расторжения договоров купли-продажи недвижимости, необходимо применять общий порядок, предусмотренный главой 29 названного Кодекса. Истец в качестве правового обоснования иска сослался на существенное нарушение ответчиком обязательств по оплате недвижимого имущества (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вместе с тем закон вообще не предусматривает расторжения договора купли-продажи на основании существенного нарушения его условий. Решение вопроса о существенности нарушения для признания его основанием

расторжения договора в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем Банк 15.07.2016 направил Обществу претензию с требованием о расторжении договора и. Неурегулирование контрагентами в досудебном порядке вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимости послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора в судебном порядке, возврате объектов недвижимости и уплаты проценты за пользование чужими денежными средствами, а также возврате оборудования и уплаты неустойки. В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы. Предметом кассационного обжалования является несогласие Банка с отказом в удовлетворении требований в части расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврате отчужденного имущества, а также возврате оборудования по расторгнутому в одностороннем порядке договору купли-продажи оборудования. Отказывая в удовлетворении требований истца в части расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврате

оплате нежилого здания - склада № 24 в связи с признанием в судебном порядке недействительными сделок, оформлявших оплату по договору, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями по настоящему делу. Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора купли-продажи, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 454 данного Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или

договора купли-продажи спорных объектов недвижимости заложенное право собственности ООО «Тема» на данные объекты было прекращено, что также влечет прекращение залога в порядке подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьями 453, 1102-1104 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями пункта 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010, возврат спорного недвижимого имущества в связи с расторжением договора купли-продажи, осуществлен в порядке взыскания неосновательного обогащения. Требования о взыскании неосновательного обогащения связаны с требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Следовательно, переход к ЗАО «Кавказ» права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с расторжением договора купли-продажи и их возврата в законное владение истца, является основанием для прекращения залога в соответствии со статьей 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости )». Банк ВТБ представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2012 оставить без изменения,

с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом ФИО1 предложения ответчикам о расторжении договора купли-продажи спорного жилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года и получения на него отказа. В суде сторонами не оспаривалось, что с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимости ФИО1 к ответчикам не обращалась. Таким образом, истцом ФИО1 установленный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не был соблюден. Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено Федеральным законом, в силу абз. 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления судом искового заявления без рассмотрения. На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд ОПРЕДЕЛИЛ: Исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ТАА, ФИО4, ККП о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о возврате жилого дома и земельного

договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом ФИО1 предложения ответчикам о расторжении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от и получения на него отказа. Таким образом, истцом ФИО1 установленный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не был соблюден. Несоблюдение истцом установленного федеральным законом для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора, в силу ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления судом искового заявления без рассмотрения. При этом суд принимает во внимание, что после соблюдения истцом досудебного урегулирования спора, он вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке. На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 222, 223 ГПК РФ, суд О П

они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 Гражданского кодекса. По смыслу приведенных норм права истец, требующий в судебном порядке расторжения договора купли-продажи недвижимости, должен доказать либо наличие факта существенного нарушения договора другой сторон, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, либо существенного нарушения требований к качеству товара. Обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются наличие в жилом помещении недостатков, возникших до передачи жилого помещения покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, которые не были оговорены продавцом, возможность использования жилого помещения по назначению, реальная возможность использования приобретенного жилого помещения, природа выявленных недостатков (устранимые либо неустранимые), а также осведомленность продавца о наличии таких недостатков. Как установлено в ходе рассмотрения дела и не оспаривалось лицами, участвующими в рассмотрении дела, до приобретения жилого помещения истец его осматривала. При подписании договора купли-продажи недвижимости стороны согласовали, что объект недвижимости находится в состоянии удовлетворительном для использования его по назначению. Своей подписью в передаточном

и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврату уплаченной за товар денежной суммы. По смыслу указанных норм права истца, требующие в судебном порядке расторжение договора купли-продажи недвижимости, должны доказать либо наличие факта существенного нарушения договора другой стороной, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, либо существенное нарушения требований к качеству товара. Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости , в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. До