Последствия признания договора купли продажи недвижимости недействительным - гражданское законодательство и судебные прецеденты

27.12.2016, заключенный ФИО1 и ФИО4 и договор купли-продажи недвижимости от 08.02.2017, заключенный ФИО4 и ФИО5; применены последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости от 08.02.2017 в виде возврата в конкурсную массу должника административного здания и земельного участка, внесения записи о правообладателе данного имущества – ФИО2 Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.06.2020 постановление суда апелляционной инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи от 10.05.2016, заключенного ФИО2 и ФИО1, и в части обязания ФИО1 возвратить недвижимое имущество в конкурсную массу, оставлено без изменения, в остальной части судебный акт отменен, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ФИО1 просит отменить постановления судов апелляционной инстанции и округа, приняв новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимости от 10.05.2016, заключенного должником и ФИО1, и применения последствий его недействительности. По смыслу части 1 статьи

требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а соответственно и по требованиям о признании ее недействительной, обусловлено не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки. В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Таким образом, исполнением договора продажи недвижимости со стороны продавца можно считать переход права собственности к покупателю. Все спорные договоры предусматривают, что право собственности на земельный участок, являющийся предметом договора, переходит к покупателю с момента государственной регистрации соответствующего договора. Договоры между Ответчиком 1 и Ответчиками 2-6 зарегистрированы в период с 26.05.2004 по 09.08.2006, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости. Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожных сделок недействительными и применении последствий

возникли неблагоприятные последствия для общества, его участников, а также самого истца. Истец также не предоставил суду доказательств того, что признание оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 18.12.2017г. недействительным приведет к восстановлению его прав. Кроме того, положения ст. 166 ГК РФ, в части того, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, на которые по сути ссылается Истец в части нарушения прав ФИО1 указанной сделкой, относятся к оспоримым сделкам, а не к ничтожным сделкам, поэтому применяться в данном случае не могут. Помимо этого, истцом не представлено доказательств взаимосвязи между договором купли- продажи доли и договором купли-продажи недвижимости. Так, требование заявлено на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ, сделка купли-продажи недвижимости обжалуется истцом как мнимая, однако, принимая во внимание довод истца о том, что что оспариваемый договор купли-продажи недвижимости, является недействительной сделкой, поскольку

договор купли-продажи объектов недвижимости от 30.04.2014, заключенный обществом «Фрегат» и ФИО1, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО1 вернуть обществу «Фрегат» земельный участок, строения 1, 2, 3, 4, 5; признан недействительным договор от 24.09.2015 купли-продажи строения площадью 224,1 кв.м., заключенный ФИО1 и ФИО4, ФИО5; в удовлетворении остальной части требований отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 (судьи Ершова С.Д., Тихоновский Ф.И., Федина Г.А.) решение суда первой инстанции от 17.08.2017 в части признания недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 30.04.2014, заключенного обществом «Фрегат» и ФИО1, оставлено без изменения, в остальной части решение суда первой инстанции от 17.08.2017 отменено; производство по исковым требованиям общества «Фрегат» в лице представителя – участника ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности договора купли-продажи объектов недвижимости от 30.04.2014 путем обязания ФИО1 вернуть обществу «Фрегат» объекты недвижимости, к ФИО1, ФИО5, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи склада от 24.09.2015, заключенного названными лицами, истребовании из чужого незаконного

требований. В письменных пояснениях по иску от 12 декабря 2007 года истец изложил следующие обстоятельства в обоснование иска. Как следует из заявленного предмета иска, Департамент просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи незавершенных строительством объектов от 12 марта 2007г. В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Как уже указано в исковом заявлении, договор купли-продажи от 12 марта 2007г. заключен в нарушение ст.209 ГК РФ, то есть имуществом по договору купли-продажи распорядилось лицо, не являющееся его собственником. Данный факт однозначно подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. Право собственности продавца по договору - ООО «Град-Авто», на спорные объекты недвижимости было признано Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.11.2006г. однако вышеуказанные Решения суда первой инстанции по делу № А45-14433/06-47/343 и по делу №А45-14814/06-30/382 были отменены Постановлением ФАС

интерес у него отсутствует, материально-правовым интересом при применении последствий недействительной сделки обладают только стороны ООО «Тетрис» и ЗАО «Новое общество» в связи с тем, что реституция восстанавливает первоначальное имущественное состояние только этих субъектов. Ответчик указал, что на момент признания судом недействительным договора купли-продажи от 23.01.2012, недвижимое имущество, являющееся предметом указанного договора, фактически перестало существовать как объект гражданских прав, поскольку в результате произведенной реконструкции 17.05.2012 за ООО «Тетрис» было зарегистрировано право собственности на два самостоятельных объекта: 1 этаж – помещение площадью 1416,2 кв.м. и 2 этаж – помещение площадью 1264,9 кв.м. На основании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № 57:25:0010219:24 от 28.06.2012, заключенного между ООО «Тетрис» и Департаментом имущества, промышленной политики и информатизации Орловской области на котором расположены спорные объекты недвижимого имущества, 24.08.2012 ООО «Тетрис» зарегистрировало право собственности на вышеуказанный земельный участок, поскольку, выкупленный ООО «Тетрис» земельный участок под спорным объектом недвижимости является собственностью Орловской области, то применений последствий недействительности

в счет оплаты цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах, решение суда в части применения последствий признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным путем взыскания с Усть-Абаканского РПО в пользу ФИО3 денежных средств подлежит изменению с увеличением размера взысканной суммы до <данные изъяты> руб. Также судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционных жалоб ответчиков о несогласии с решением суда о признании недействительными договоров залога спорных объектов недвижимости. Как следует из материалов дела, после заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи и перехода к ФИО3 права собственности на спорные объекты недвижимости, она ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО2 и ФИО1 договоры беспроцентных займов, обеспеченных залогом указанных объектов. В указанный день ею с указанными лицами были заключены договоры залога недвижимости, с последующим заключением дополнительных соглашений ДД.ММ.ГГГГ. Признавая договоры залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к ним недействительными , суд первой инстанции указал на то, что поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, а